浅议房地产企业的融资风险及对策18篇浅议房地产企业的融资风险及对策 目录目录??????????????????????????摘要??????????????????????????iiiabstr下面是小编为大家整理的浅议房地产企业的融资风险及对策18篇,供大家参考。
篇一：浅议房地产企业的融资风险及对策
目录目录??????????????????????????摘要??????????????????????????iiiabstract????????????????????????iv前言??????????????????????????1无锡市房地产融资现状一融资压力大?????????????????????1二金融市场结果不健全?????????????????1三法律法规不健全影响融资渠道拓展??????????2四金融市场结果不健全不????????????????2二房地产融资问题的解决对策一防范金融风险????????????????????3二健全房地产融资法律法规???????????????4三融资渠道多元化1目录
目录……………………………………………………………………Ⅰ摘要……………………………………………………………………IIIABSTRACT………………………………………………………………IV前言……………………………………………………………………1一、无锡市房地产融资现状(一)融资压力大………………………………………………………1(二)金融市场结果不健全……………………………………………1(三)法律法规不健全，影响融资渠道拓展…………………………2(四)金融市场结果不健全不…………………………………………21.银行信贷是无锡市房地产企业开发资金的主要来源………………………………………………………………………22.房地产企业上市股权融资和债券融资进一步发展，但门槛较高………………………………………………………………………23．信托成为房产融资新渠道，但仍有限制………………………2二、房地产融资问题的解决对策(一)防范金融风险……………………………………………………3(二)健全房地产融资法律法规………………………………………4(三)融资渠道多元化1.发展房地产信托……………………………………………………42.加快金融创新步伐，实现融资产品的证券化、标准化和公众化………………………………………………………………………5
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3.加大宏观调控力度……………………………………………………5结论………………………………………………………………………5参考文献…………………………………………………………………6致谢………………………………………………………………………6
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浅谈无锡市房地产业融资现状及对策
【摘要】房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时它属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量的资金投入运作因此融资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单一，投融资金融创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，同时融资渠道单一导致风险过度集中于银行也加大了我国的金融风险。房地产开发是一个资金密集使用、投资庞大的系统工程，随着国家对房地产业进行宏观调控和执行金融紧缩的政策，房地产行业开始步入一个资本时代，而房地产资金来源和资金运用结构不匹配，资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来。无锡市房地产业也面临着这些问题。从无锡市房地产行业的现状来看，房地产企业如何合理有效地融资，并适度降低融资风险，已是房地产行业亟待解决的问题。【关键词】：无锡市房地产业融资问题对策
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【ABSTRACT】Therealestateindustryisanindustryofthenationaleconomy,theguidingisahighlyintegratedandhighrelevanceindustry,atthesametimeitbelongstothefundlabor-intensiveindustry,itseconomicactivityprocessrequiresalotofmoneyinoperationofrealestateenterprisefinancingsoisparticularlyimportant.InChina'scurrentfinancialenvironment,therealestateindustryfinancingchannels,financialinnovationlagsasingleinvestmentandfinancing,and,tosomeextent,limitthegrowthoftheestateenterprise,andthefinancingchannelsinasingleriskexcessiveconcentrationinBankshavealsoincreasedthefinancialrisksinChina.Realestatedevelopmentisacapitalintensiveuse,heavyinvestmentsystemengineering,alongwiththecountrytherealestateindustryinmacroeconomicregulationandexecutefinancialcrunch,thepolicyofrealestateindustrybegantostepintoacapitalera,andrealestatefundsandfundusestructuredoesnotmatch,financingsourceistoofocusedonBanksandotherproblemsstartedemerges.Wuxicityrealestateindustryisalsofacingatheseproblems.Wuxicityofrealestateindustryfromthecurrentsituation,realestateenterprisehowtoeffectivelyandreducethefinancing,financingmoderaterisk,alreadyisrealestateindustryproblemstobesolved.【Keywords】Therealestateindustryinwuxicityproblemscountermeasuresfinancing
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前言
改革开放以来，我国房地产业业迅猛发展，无锡市的房地产业也蒸蒸日上。房地产开发融资是企业在房地产开发过程中，借助于金融市场和资本市场等措施开发资金进行的资金融通行为。房地产开发往往需要占用大量资金，因此在房地产开发过程中仅靠开发企业自有的资金将寸步难行。房地产业发展的过程中，影响和制约房地产发展的问题依然很多，尤为突出的是融资困难，融资难已经成为制约房地产企业发展最大的“瓶颈”，如果还是依靠传统的融资渠道筹集资金是行不通的。无锡市房地产企业普遍资金短缺，如果不能更好地借助于多种多样的房地产金融工具，广开筹资渠道，并降低或分散风险，那么房地产企业时刻都会出现财务危机乃至破产的可能。本文将围绕无锡市房地产企业融资现状，分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系，阐述无锡市房地产企业传统单一融资渠道及其影响。并针对这些问题所在，进一步提出解决无锡市房地产融资渠道的若干对策。
一、无锡市房地产融资现状
近年来，随着国家住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施以及无锡建设特大型城市步伐的加快，无锡市房地产开发投资高速增长，房地产业已步入发展的快车道，但也面临着重大的融资问题。
（一）融资压力大
房地产的资金运作主要有资金垫付量大，资金的占用周转期长，资金运动的固定性，致使房地产的融资不容易实现供求平衡。特性房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
（二）金融市场结构不健全
房地产金融市场是房地产市场的一个重要组成部分,对于促进房地产业发展,活跃房地产市场具有重要意义。然而目前的房地产市场银行信贷仍是主流,房地产企业70%以上的资金来自银行贷款。房地产信托在121号文件后迅速发展,但目前的信托产品还很难满足房地产业的融资要求。由于受政策限制,房地产业上市比较困难。房地产公司发行债券更是希望渺茫,一是房地产公司难以达到《公司法》对发债主体的要求;二是债券市场规模小,交易清淡,发行和持有风险较大,故基本上处于停滞状态。总的来说,无锡市目前的房地产金融市场正处于迅速发
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展时期,但因市场主体不健全、行为不规范、宏观管理工作不到位等,一定程度上制约了房地产企业的发展
（三）法律法规不健全，影响融资渠道拓展
相关政策、法规的不完善，有关房地产项目融资金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产项目融资融资渠道的正常开展。如房地产项目融资投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产项目融资证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
（四）融资渠道单一
房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。个人认为这也是无锡房地产融资现状中最主要的问题所在。1.银行信贷是无锡市房地产企业开发资金的主要来源商业银行的贷款是典型的债务融资，需要足够的抵押或担保措施，贷款额度比较高，贷款时间不长，是目前商业房地产融资的最主要通道。在未来很长的一段时间内，商业银行的贷款仍是商业房地产融资的主导形式。商业房地产企业在条件允许的前提下首先考虑从商业银行获得资金支持。目前银行信贷资金几乎成为无锡市房地产业发展的惟一融资渠道。房地产开发的一级土地开发、房地产开发、房地产销售三个阶段中，每一阶段都离不开银行信贷资金的支持，这种融资渠道的单一性，导致房地产行业风险较多集中于银行系统。2.房地产企业上市股权融资和债券融资进一步发展，但门槛较高证券市场正在成为无锡市房地产业重要的资金来源。但是，在全流通体系下，新的公司上市保荐人制度实质上提高了房地产企业上市门槛，只有那些真正有实力的大型房地产商才可能上市，而目前无锡市的中小房地产企业多如牛毛，风险承受能力、盈利能力、信用水平都存在较大的问题，所以在未来通过大规模的上市解决房地产业资金来源问题几乎不可能3.信托成为房产融资新渠道，但仍有限制房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托
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人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务，但政策明确规定银行不能这样做。不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。
不可否认，银行是当前甚至较长时间内无锡房地产资金的主要来源。但随着中国经济的发展和人民生活水平的提高以及城市化建设的不断加快，作为国民经济支柱的房地产业也将迎来新的发展机遇，并具有巨大的融资需求；与此同时，随着金融体系的不断发展和完善以及防范和化解商业银行风险的需要，中国房地产融资多元化将成为今后房地产业融资的重要趋势，并且直接融资将成为主流。
二、房地产融资问题的解决对策（一）防范金融风险
对于金融机构来说,目前房地产开发商从银行获得的贷款并不多,一般只占其经营资金的22%左右。房地产开发商资金的主要来源是售“期房”获得的收入,而购买房产支付的“期房”资金又主要来源于银行贷款。因此房地产市场运行资金的主要部分最终还是由银行支付。中国银行界普遍存在的问题是资产结构不够好,承担风险能力差。为了有效地防范和调控房地产金融风险,就必须从开发企业、金融机构、制度建设等方面建立系统、完善的房地产金融体系,保证房地产
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市场和金融市场的稳定、健康运行。金融机构存在的问题是在认识上缺乏超前性,在行动上往往又落后于国家宏观调控政策。作为国家宏观调控政策的执行者,金融机构发挥了国家所希望的作用,但是作为商业银行利润追求者,则未必是最好的受益者。很可能因为国家
实施宏观调控政策,导致金融机构获取的前期收益丧失掉。因此有必要发挥金融机构的市场效应,减少政府垄断和干预。
（二）健全房地产融资法律法规
房地产开发需要有法可依,然而直到目前,中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。涉及房地产开发的法律规定少,且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规,多为原则性规定,在执法过程中难以把握合理的尺度,客观上造成有关各方的无效博弈,增大了交易成本,并产生严重的不确定性,最终导致投资的市场配置失灵。
（三）融资渠道多元化
房地产业是一个资金高度密集型行业,开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段,开发企业将寸步难行。房地产融资方式由间接融资为主向直接融资为主转变,是国际融资市场发展的趋势。因此,从房地产公司方面看,应加大直接融资力度,实现由间接融资向直接融资转变。在新的融资渠道中,上市可以作为很好的选择。房地产公司通过资本市场融资或再融资,缓解房地产项目资金需求方面的压力。房地产基金也可能出现。基金属于股权投资,房地产基金具有吸收社会闲散资金,委托专业的投资机构进行科学性、组合性、流动性投资,借以分散与降低风险,共同受益的功能。而对于投资者来说,不仅可以从房地产基金获得较高的投资收益率,还能规避风险。目前国内基金主要投资证券市场,应引导部分基金投资房地产,促进中国房地产公司由间接融资向直接融资转变。1.加大宏观调控力度从信贷入手调控房地产市场，许多经济学家认为资金的可获得性是开发行为中首要的决定因素。实际上，这些经济学家认为，如果获得资金的话，那么开发商会不顾一般的市场指数而盲目进行建筑活动。因为他们非常乐观，他们相信，不管竞争程度和本地市场的条件如何，自己的开发项目总会获得成功。然而开发资金供应链条一旦受阻，导致项目资金链条中断，开发商就会谨慎投资,房地产
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市场现有大部分问题就会迎刃而解。如上述所言,无锡市房地产资金的主要来源是银行贷款,因此,从信贷入手调控房地产市场可以取到根本性的效果。从目前贷款规模来看,国内房地产项目开发贷款余额约为5000亿元,抵押贷款余额约为8500亿元(含住房公积贷款1000亿元),加上国内空置房屋积压资金约2500亿元在短期内难以收回,导致银行贷款规模过大,金融压力与风险加大。因此,从投入方面调控房地产市场,必须提高房地产开发公司的贷款条件,加强对开发商抵押贷款的审查,避免金融资金过多流入房地产开发市场。2.加快金融创新步伐，实现融资产品的证券化、标准化和公众化我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。在发展各种方式的房地产融资渠道的同时，针对一些风险较高、价值较大的融资产品，对其革新打包，经过评估，开发衍生金融产品，实现住房抵押贷款的证券化、信贷资产的证券化、项目权益的证券化等等，让公众也成为房地产企业的直接投资者，并享受到房地产快速发展所带来的收益。3.发展房地产信托(1)与房地产投资相关的信托品种及其衍生产品将会成为2006年信托公司业务创新的重点。(2)中国人民银行宣布,批准资产证券化试点单位在银行间债券市场发行资产支持证券。试点单位之一的国家开发银行发布公告称,在2005年12月15日发行总计41.77亿元的信贷资产支持证券产品;而另一试点单位———建设银行也在酝酿从15日起开始,发行总计29亿多元的住房抵押证券化产品。(3)寻找海外房地产信托投资基金成为房地产信托今后的重要任务。根据香港证监会《房地产投资信托基金守则》的定义,房地产信托投资基金为集体投资计划,以单位信托方式组成,主要投资于提供收入的房地产资产,并以收入向其基金单位持有者提供回报。2005年12月20日,越秀ＲＥＩＴＳ基金公布招股结果,成为房地产信托基金领域第一个吃螃蟹的人。
结论
房地产融资市场是一个多元化的市场,它不仅在于产品的多样性,如银行、证券市场、基金等融资方式,而且在于市场多层次性。而要建立这样一个健康市场,目前最大的问题就在于减少政府对金融市场的垄断,推进国内金融市场对内外开放,提高国内房地产金融的市场化程度,同时,应该力推房地产融资市场法律的建设。只有这样,新的金融市场、新的金融产品、新的金融工具才能出现,房地
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产多元化的融资体系才能确立。而房地产多元化融资体系的建立才是中国房地产业持续稳定发展之关键，也是无锡房地产业持续稳定发展的关键。
参考文献
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致谢
本论文是在姜学海教授的精心指导和大力支持下完成的。姜学海教授渊博的专业知识，严谨的治学态度、精益求精的工作作风、诲人不倦的高尚师德和大胆创新的进取精神对我产生重要影响。他渊博的知识、开阔的视野和敏锐的思维给了我深深的启迪，不仅使我树立了远大的学术目标，掌握了基本的研究方法，还使我明白了很多待人接物与为人处世的道理，让我在青岛农业大学海都学院可以有锻炼自己的能力，完善自我的平台。本论文的完成要感谢姜学海教授的悉心指导和帮助，在此向姜学海教授表示崇高的敬意和忠心的感谢。另外，我还要感谢帮助过我的人们，她们为我完成这篇论文提供了巨大的帮助，使我得以顺利完成论文，在这里请接收我最诚挚的谢意！最后，再次对关心、帮助我的老师和同学表示衷心地感谢，是你们的支持和帮助才使我能够顺利的完成这篇论文，在这里忠心的感谢你们！
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篇二：浅议房地产企业的融资风险及对策
关键词：......................................................................................................................................................2一、我国房地产企业融资的相关概述................................................................................................3一、房地产企业融资的概念..........................................................................................................3二、我国现今房地产企业融资模式的主要特点.....................................................................3
①新项目开发资金需求量大，对外源性融资依赖性较高。.....................................3②资金周转慢，投资回收期长,投资风险较大.............................................................3③资金运作受地域影响大.....................................................................................................4④土地和房产的抵押是融资重要条件..............................................................................4二、我国房地产企业融资现状分析.....................................................................................................41.国内银行贷款..................................................................................................................................42.信托项目融资..................................................................................................................................53.海外房产基金融资.........................................................................................................................54.国内产业基金融资.........................................................................................................................55.非上市股权融资..............................................................................................................................66.上市融资...........................................................................................................................................67.债券发行...........................................................................................................................................6三、当前我国房地产企业融资存在的问题.......................................................................................6一、融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大.....................................................................6二、政府对于其他融资渠道管制严格，但相关法律制度却不健全................................73、房地产企业融资水平不同大...................................................................................................74、房地产金融市场体系不健全，没有形成有效的运行机制............................................8五、房地产企业规模搭配不合理和信用差现象严峻............................................................8四、完善我国房地产企业融资环境的对策分析..............................................................................91、成立多层次房地产融资体系...................................................................................................92、加紧开发房地产金融投资产品..............................................................................................93、完善房地产金融法律法规........................................................................................................9五、总结......................................................................................................................................................10六、参考文献.............................................................................................................................................10
摘要：
我国房地产行业通过二十连年的进展，已经成为一个对国民经济具有重要影响的产业。当前，其项目开发资金来源仍是以银行信贷为主，形成融资渠道单一的融资格局，而另外的融资渠道房地产信托、房地产基金、上市融资、私募融资等，由于各类各样的限制，融资规模仍然有限。本文简腹地分析了房地产企业的融资现状，而且针对我国房地产企业当前融资存在的一些问题，探讨了相关对策，以供参考。本文以为，如何冲破我国房地产业进展的资金瓶颈，尽快成立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。
关键词：
房地产；融资；问题；对策
一、我国房地产企业融资的相关概述
一、房地产企业融资的概念房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，房地产企业为支持房地产的开发建设，增进房地产的流通及消费，利用各类可能的方式、工具，为房地产的生产、再生产及销售同时为各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。二、我国现今房地产企业融资模式的主要特点①新项目开发资金需求量大，对外源性融资依赖性较高。房地产业的资本密集性的特点决定了开发一个房地产项目需要庞大的项目启动资金，动辄数亿，乃至数十亿，而仅仅依托企业自有资金，是不可能完成项目开发的。为了使项目能顺利地开展，房地产开发企业必需通过各类手腕进行外源性融资。从此后的进展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例仍然不会减少，只是会在结构上趋于多元化。②资金周转慢，投资回收期长,投资风险较大由于房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产交易市场等四个彼此联系的市场的制约，致使了一个房地产项目从开发到交付利用所花费的时刻短辄一年，长则数年，通过较长的时刻才能使产品进入流通和消费领域，因此房地产项目投资回收期长，若是通过分期收款或者通过出租取得租金来收回投资，则所需时刻将会更长。由于房地产开发占用资金多，资金周期长所以其投资风险也较大，主要表现为资金的流动性风险、通货膨胀风险和项目的经
营风险等。③资金运作受地域影响大房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房
地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有必然的地域性，从而致使房地产项目的资金运作也会受到地域上的较大影响。
④土地和房产的抵押是融资重要条件房地产属于不动产，它附着于特定的地块。而土地是稀缺性资源，随着经济的进展，人类的生产生活将会对土地的需求不断增加，房地产的价值便也会随之增大，从而土地和房产的抵押成为金融机构所看重的重要融资条件。
二、我国房地产企业融资现状分析
最近几年，受到一系列国家宏观调控政策的影响，金融机构、专门是银行，大都提高了对房地产行业贷款的要求，房地产开发商通过银行贷款这一融资渠道能取得的资金急剧减少，从而其它渠道融资的需求量大增。房地产企业面对资金来源的瓶颈问题，现行的具体办法有以下七种。
1.国内银行贷款银行贷款现今仍然是各房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行文件规定针对房地产项目的银行贷款在现阶段从紧，而且通过限制项目开发程度和开发商自有资金比例设置高门坎，将大多数开发商排除在门外。可是，对于大部份房地产企业而言，相对便捷，本钱相对较低，财务杠杆作用大的国内银行贷款有着致命的诱惑。更何况，国内银行贷款还债压力大等缺点能够通过调整长期欠债和短时刻欠债的欠债结构得以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行
视为优质资产，商业银行在房地产业上的信贷热情丝毫未减。2.信托项目融资信托项目是目前房地产业新兴的融资热点。虽然信托资金的分量远不足以支
撑一个新的房地产项目的进展，但其之所以大受青睐，主如果因为它在串接多种金融工具的方面具有独到的优势：一则能够引入海外基金，二则能够充分利用国内现有的产业投资信托基金，三则能够采取固定回报的方式，使各项基金以股权投资的方式进入房地产项目公司，四则能够在适当的时候将项目公司包装上市，进一步吸收社会闲散资本，五则能够完成项目前期建设的融资，使项目前期建设得以顺利进行，进一步使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有十分踊跃的作用。
3.海外房产基金融资现今国外房地产基金普遍看好以上海为主的中国房地产市场。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于迫不及待的中国房地产来讲仍是远水难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍和国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都给国际资本的进入造成了不小的阻力。4.国内产业基金融资毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的8000亿元的私募基金而言具有极大的吸引力。但是，由于有关产业基金法律的不健全，致使了这种融资模式往往伴随着极大的风险。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式参与房地产项目融资，自然，由于在具体运作上缺乏相关规范，所以存在的隐患也不容小觑。
5.非上市股权融资在现今的房地产行业当中，土地储蓄丰硕的企业没有资金，资金充足的企业拿不到地，如此的情形似乎并非少见。由此看来，强强联合似乎给房地产融资开辟了一条新渠道。但是，股权投资虽然能够充实自有资金，但一般的房地产企业注册资金额较小，若是同意其他企业的股权投资，往往意味着让出了控股地位，也意味着将大部份开发利益拱手相让，这又是企业不肯意看到的。于是一般的房地产企业只能眼巴巴的看着资金充沛的企业和专业房地产开发商等实力雄厚的公司上演的一场场并购秀。6.上市融资上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。但是现今中国证监会的严格限制新公司上市的规则让大多数房地产公司只能望洋兴叹。在新规则眼前，只有真正有实力，守规矩的开发商才可能顺利上市，但是在目前开发商数量过量、信用水平普遍低下的情形下，若是想通过房地产企业的大规模上市来解决行业性的资金欠缺，并非现实。7.债券发行在我国债券市场的规模相对国外较小，交易十分清淡，发行和持有的风险都较高，因为按照《公司法》，发行债券主体要求十分严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产欠债率、资本金和担保等都有严格限制，这一样注定了大多数房地产企业在发行债券融资这条路上走不通。
三、当前我国房地产企业融资存在的问题
一、融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大
在一个新的房地产项目当中，房地产企业的银行贷款往往贯穿于土地储蓄、房地产开发、房地产销售的整个进程。约80％的土地购买和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行，这种单一的融资渠道，使金融风险过于集中于银行，无益于银行的正常运转。同时也说明多元化的融资体系至今尚未形成，融资渠道单一集中于银行信贷，必然会加大银行的信贷风险，使银行成为房地产行业风险的最大承担者。
另一方面，由于房地产业融资渠道过度集中于银行信贷，那么银行信贷政策的每一次转变和调整都必然会给房地产业带来庞大冲击和影响，无益于房地产业健康稳固的进展。我国房地产融资的现状是虽然银行在房地产融资中占据着超过一半的融资任务，但银行所取得收益只是利息，与房地产的受益多少没有直接联系，这就致使了银行所承担的风险与收益并非对称，无益于银行体系的稳固。房地产业普遍的的高债务比例给企业的预算带来了软约束，无益于企业自身的宏观调控。房地产业自有资本偏低致使行业过度投资，从而其他产业的投资相对减少，形成了对其它产业的挤出效应，无益于国民经济的全面协调进展。
二、政府对于其他融资渠道管制严格，但相关法律制度却不健全除银行贷款外的其他融资方式，如上市融资、债券融资、基金融资等受相关法律法规制约较大，而且政府管制严格，直接致使目前在房地产融资中，这些模式所带来的融资资金所占比重很小。另外，最近政府出台的一系列相关宏观调控政策，直接对房地产开发商的融资带来了专门大的困难。具体表现为：加大规范房地产信贷业务的力度；提高了信贷门坎。3、房地产企业融资水平不同大我国沿海城市与内地的经济水平差距专门大，这直接致使了我国沿海城市和
内地房地产企业的融资资金数量不同较大。具体来讲，若是那个地域经济进展比较好，融资就比较容易获取，不然融资就很困难。在我国的房地产企业中，国资背景的企业占了近三分之一，其他的多为本土民营企业垄断，国外资金所占比例较小。而在上市房地产公司中，国资背景的房地产企业占到三分之二左右。从企业融资水平上看，为数众多的中小企业由于规模小、市场份额小，被银行以为贷款风险超级大，所以很宝贵到银行信贷的支持。相较之下，境外房地产企业则兼有雄厚的资金和丰硕的管理经验，但受政策限制，难以获取土地资源。
4、房地产金融市场体系不健全，没有形成有效的运行机制房地产金融市场体系不健全，会使得各企业之间的业务关系无法理顺，从而无法形成一个有效的运行机制。当前，我国的证券市场在制度和体制上仍存在较大缺点。而证券市场改革与进展进程缓慢，就会致使许多金融产品不能得以有效运用。本文以为，房地产的各类融资方式正是受到了证券市场不成熟的影响，至今都不能有较大的进展，且过于依赖银行信贷这一单一间接融资模式，加大了企业财务风险，也给社会经济运行带来了金融风险。参与房地产融资的机构少，各商业银行自营业务规模不大，商业银行房地产信贷部普遍存在与行内其他业务部门在业务和人员分工上的不明确，也说明了金融机构内部欠缺对房地产金融市场进行有效调控的机制，国家对房地产金融欠缺明确系统的进展构思及操作思路。五、房地产企业规模搭配不合理和信用差现象严峻房地产行业是超级典型的资本密集型产业，可是我国大多数房地产企业规模小，资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不相适应。这往往致使企业开发新项目能力低，抵抗风险能力差。在我国，具有区域影响力的房地产开发商超级少。我国金融业对全国30多个行业信用进行了内部排序，
房地产行业排名27位。信用低是当前开发商筹资难的一个重要原因之一，因为信用低即意味着信贷风险高，也就意味着融资困难。
四、完善我国房地产企业融资环境的对策分析
1、成立多层次房地产融资体系当前我国房地产企业融资困难的主要问题是缺少一个稳固的多层次的房地产融资体系，以知足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主如果商业银行，缺少专业信贷机构。房地产债券、房产信托和基金发育不良，对我国房地产融资奉献有限。股权融资门坎相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。最近几年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，我国迫切需要成立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少房地产企业对银行信贷的依赖。2、加紧开发房地产金融投资产品房地产融资渠道的多元化进展，关键是需要设计出有不同的、服务于不同房地产企业的金融产品，从而形成一个稳固的房地产金融产品供给体系。目前，我国的房地产金融建设才刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行尚未专业的、系统的地产投资开发贷款。从2008年国家出台一系列的宏观调控办法开始，银行信贷正慢慢退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。在这种趋势下，房地产自身的金融建设必然会成长起来。3、完善房地产金融法律法规为了规范房地产企业的融资活动，国家、地方和有关部门公布了一系列法律、法规。可是体系不全，规定不具体。从整体上看，这些法律、法规严峻滞后于房
地产经济的进展。在房地产融资多元化的进程中，新出现的很多融资工具若是没有相应的制度进行规范，就不免陷入混乱局面。所以为了尽快成立良好的房地产企业融资环境，我国必需要加速成立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分派等，做出严格规定。才能使我国房地产企业的多元化融资规范地进展。
五、总结
房地产融资市场是一个多元化的市场,它不仅在于产品的多样性，如银行、证券市场、基金等融资方式，而且还在于市场对层次性。所以推动国内房地产金融市场开放性,同时应力推房地产融资市场法律的建设。只有如此,新的金融市场、新的金融产品、新的金融工具才能出现,房地产多元化的融资体系才能确立。
传统的通过自我积累、自我进展的方式解决企业进展中的资金问题已愈来愈不适应不断转变的外部条件，对房地产企业而言，踊跃采取多种方式触资，减少对银行信贷资本的依赖，尽力拓宽融资渠道，具有十分重要的现实意义。同时，拓宽融资渠道，实现优胜劣汰，也是我国房地产业进展的必然趋势。总之，拓展房地产融资新渠道，使融资途径多元化，才能使我国房地产企业更高更好的加速进展。
六、参考文献
[1]滕敬冲.浅谈金融紧缩政策下房地产企业融资模式[J].财政金融.2010(7)
[2]郑海元，许平.我国房地产企业融资对策分析［J］.经济纵横，2010.[3]王春华.解决我国房地产融资窘境之我见［J］.金融博览,2010，（3）.[4]金文辉.我国房地产公司运行特点与融资行为研究［J］.现代管理科学，2010，（1）.[5]曾昭冉.我国房地产企业融资模式问题研究［D］.同济大学经济与管理学院，2009.
篇三：浅议房地产企业的融资风险及对策
浅析房地产企业资金风险以及控制措施作者：王家莉来源：《经营者》2020年第22期
王家莉
摘要本文首先对房地产企业资金风险进行分析，将其主要分为资金筹集风险、资金运营风险和投资风险等；之后根据房地产行业环境及企业发展需求，提出资金风险控制的相关建议，提出房地产企业需要强化资金风险评估，以完善的管理制、先进的管理理念，提升资金的有效利用率，尽可能降低企业资金风险的发生概率，更好地实现经济效益，促进房地产企业的持续发展。
关键词房地产企业资金风险控制措施
房地产行业是资金密集型行业，具有建设项目开发周期长、资金投入多及资金回笼慢等特征。在房地产项目开发建设过程中，任何一个环节的资金链出现问题，均会严重影响到项目建设的进度，使项目面临停工的风险。房地产企业需要加强资金管理，注重对风险的分析、预测及防控，合理控制资金，灵活应用资金，保证房地产企业的稳步、持续发展，进而最大化地提升经济效益，使房地产企业在激烈的市场竞争中彰显其发展优势。文章结合当前房地产企业资金管理的现状进行分析，希望能对相关房地产企业风控管理工作带来参考价值。
一、房地产企业资金管理的风险分析
（一）资金筹集风险
影响房地产企业资金筹集风险的因素主要表现在以下几个方面。其一，资金筹集的难度较大［1］。对于房地产企业而言，从开发初期到通过开发建设转化成为房屋商品形态，需要的资金投入较大，通常单个项目可能涉及数亿乃至几十亿元的资金量。但是对于一些小规模企业来讲，因其自身规模较小，不具备充足的储备资金，企业运营期间时常面临负债经营的情况。房地产企业若想在项目开发的各阶段获得资金支持，大多是通过向银行贷款的融资形式。但是在银行贷款前，基于放款风险及收益的考虑，将对申请企业的资质、财务状况以及拟开发项目预期收益等进行综合评估。银行贷款审查流程严格，过程中所消耗的时间过长，尤其是对于小规模房地产企业来说，资金周转更难以得到保障，资金筹集的难度更大。其次，资金筹集的需求量较大，周期较长。房地产企业在前期土地购买阶段到开发建设阶段，需要投入大量的土地款项、开发建设费用、税款以及筹资利息等，由于房地产企业的开发周期时间一般需要3年或5年甚至更长的周期，必须具备充足且顺畅的资金链支持，故需要不断地筹集资金才能保证企业的正常运营。
（二）资金的回收风险
若房地产企业未能科学地分析当前以及未来的经济环境、国家的宏观政策，消费趋势、供需状况等，最终制定了不合适的营销策略和市场定价，企业的工程开发进度与销售进度脱节，盲目进行项目投资或者扩张，导致投资难以得到合理回报，就会陷入资金上的窘境。同时对开发过程中市场变化的反应不及时以及由于售后服务欠佳等原因，都会导致企业投入的资金不能按时回收，可能造成企业资金的短缺。
（三）资金使用的运营风险
房地产企业在项目开发期间，需要投入较多资金［2］。一般情况下，很多房地产企业的流动资金，均不足以支撑整个项目的有序开展，若仅依赖银行贷款，而银行未能如期放款，则会直接影响到房地产企业的日常运行，甚至出现项目搁浅直至企业破产等不良现象。同时，房地产企业若缺乏完善的资金预算或者根本没有资金计划的管理体系，或由于不重视而忽略了项目在开发过程中的资金使用情况，缺乏项目资金管理考核制度，项目中各个环节成本费用超支，会导致资金陷入运营困境，企业随时会发生运营风险［3］。
投资新的开发项目是房地产企业普遍存在的业务内容，但也存在影响资金投入的风险。近年来，国家和地方政府宏观政策调整频繁，房地产企业面临着越来越激烈的市场竞争环境，若对房地产企业的周期规律没有充分了解，对拟投资区域的地方政策把握不到位，或者未正确预测而盲目投资，则可能出现不可逆转的资金运营风险。同时，小规模房地产企业由于受资金体量的限制，往往在优质项目的选择上，竞争实力远低于大型的房地产企业，难以获得发展及投资的机会，影响到其正常运行及发展。
二、房地产企业资金风险控制的措施分析
（一）加强资金筹划管理
考虑到银行贷款属于国家宏观调控的一种经济手段，且房地产行业一直处于周期波动状态，很容易由于政策收紧以及经济环境的变化导致银行贷款中断等不利影响，所以，基于行业发展的趋势，房地产企业需要对融资渠道进行拓展，减少对银行贷款的依赖，丰富企业融资渠道与融资工具，如合作开发、发行企业债券、股权投资、信托融资等，间接融资手段与直接融资手段并用。房地产企业可依据企业自身的实际经营状况，分析融资需求以及预计资金需求状况，选择最适宜的一种或多种筹集方式，以便高效、低成本地融入所需资金，为企业的正常运行奠定良好基础，促进房地产企业融资渠道的多元化发展。小规模房地产企业可以采用合作开发或者联合筹资等融资方式，降低企业的融资压力。
（二）加速资金回笼，合理控制资金消耗
房地产企业销售资金回笼是整个项目至关重要的阶段，回款资金的速度以及畅通程度直接决定了企业的偿债能力，且影响到后续环节的项目融资以及开发进度。所以，需要提前根据市场销售状况以及区域位置做好市场调研，制定合适的营销策略，采用多种营销方式，开拓多种营销渠道，满足消费市场需求，加速库存产品的周转，加快资金回笼的速度，如网络平台宣传与销售等。在房地产企业销售过程中，由于市场始终处于持续变化过程中，需时刻保持对市场的准确判断与分析，提升资金回流的效率，达到有效降低融资成本的目的。同时要加强对应收账款的管理，设立专门的应收款台账，记录回款情况，财务部与营销部应定期沟通，及时做好催收工作，将日常绩效与应收账款的回笼速度和金额挂钩，制定相应的奖罚办法，以保证资金的按期回收，减少资金的积压。
房地产企业应时时关注市场环境，分析开发项目的成本费用构成和变化情况。对房地产企业的相关财务指标进行针对性研究，加强对运营成本的监督与管理，尤其是对土地采购、房地产项目开发期间所产生的各类费用的监督与管理。如土地采购成本与项目开发之前可能存在较大的时间差异，故而需要在项目开发前或者拿地前做好成本分析管理方面，合理降低成本费用，提高企业的利润。
篇四：浅议房地产企业的融资风险及对策
目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一企业可以分析可能对企业融资活动产生影响的因素根据相关学者提出的较为可靠的风险模型结合企业的实际情况对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测并根据预测提前制定相应的补救措施浅谈房地产企业融资问题及解决建议
作者：王晓辉来源：《中国乡镇企业会计》2013年第3期
王晓辉
房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。
相较于其他行业，房地产企业融资具有特殊性：
开发资金需求量大，高度依赖外部资金；需要以土地和房产作为抵押担保的条件；高经济风险，高财务风险；高度依赖资本市场。
一、房地产企业融资渠道现状概述
2013年2月20日，国务院常务会议出台了调控房地产市场的“新五条”政策，确定稳定房价和调整住房供应方面的政策。这几条专门针对房地产市场的调控政策，使得房地产企业的融资面临一个更加严峻的环境。
1．资金需求量大，由于房地产企业运营项目和提供商品的独特性质，导致房地产企业的项目具有资金占用周期较长、资金占用金额巨大、受政策影响大等特点。即资金的使用呈现资金需求集中、金额巨大、占用时间长、回收周期长的特点。这种使用特点对于资金筹集和金额要求都比较多。
2．融资渠道多样化，主要融资途径按资金来源渠道可分为内部融资和外部融资。其中内部融资包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道和融资工具有：上市融资、房地产开发债券、银行信贷、房地产投资信托、商业抵押担保证、利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
二、房地产企业融资存在的主要问题
1．融资结构单一且间接融资比重过大。目前我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段：取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段。每一阶段都离不开银行资金的支持。房地产开发所需资金仍约有60%来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策提高房地产开发商的贷款门槛，使融资方式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险。一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。
2．对房地产融资的限制因素太多。对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道——银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。其次，其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小。房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。
3．银行贷款方式及金融创新太少。房地产作为资金密集型行业，其特点是开发周期长，投资规模大。这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短。这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾。再加上我国金融创新少，融资方式有限。所以筹集到足够的资金将十分困难。
4．企业规模与所有制形式影响融资的难度。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其他融资方式而言，规模较犬的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。此外国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。
三、解决房地产企业融资问题的建议
1．理性融资，控制融资规模。权衡理论（MM），作为现代资本结构研究的起点，强调了负债规模要适度，否则筹资过多，或者可能造成资金闲置浪费，增加融资成本；或者可能导致企业负债过多，使其无法承受，偿还困难，增加经营风险。而如果企业筹资不足，则又会影响企业投融资计划及其它业务的正常开展。因此，企业在进行融资决策时，要根据企业对资金的需要、企业自身的实际条件以及融资难易程度和成本情况，量力而行确定企业合理的融资规模。
2．合理预测风险大小，及时采取应对措施。目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一，企业可以分析可能对企业融资活动产生影响的因素，根据相关学者提出的较为可靠的风险模型，结合企业的实际情况，对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测，并根据预测，提前制定相应的补救措施。对于风险预测模型的选择也应该尽量贴近企业融资活动的实质，并紧密结合经济环境和经济政策的变动，合理预测风险大小，避免过高估计风险，降低资金使用效率；也不应该盲目乐观，导致风险事件发生时措手不及。
3．拓宽融资渠道，改善企业的融资结构。大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资，由于结构比较单一，单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动，增加融资的风险。企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他企业合作利用其闲置资金等融资渠道，积极拓宽企业使用的融资渠道，综合使用多种渠道混合的融资方式，选择规避风险的融资组合，来分散融资风险。这样不仅能有效降低融资活动的风险，还有利于企业改善整体优化融资结构，进而改善资本结构，促进企业更长远的发展。
另外，国家相关部门也应该积极完善金融市场，培育资本市场的金融工具，进行金融产品和融资渠道的创新，为企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律，为企业选择创新产品提供保障。
4．加强资金管理能力，提高资金利用率。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度。每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。以往在商品房贷款资金回笼环节中，整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。企业可参考当前市场的情况，适当的优惠。另外还要减少企业过度预支，严格控制成本费用的支出。
总之，房地产企业的融资，要根据对资金的需要、企业自身条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资方式和规模，而且融资方案也要有利于企业资金结构的优化。通过选择合适的融资方式，房地产企业获得了充足的资金支持，增强了支付能力和发展后劲，扩大了企业规模并提高了获利能力，使企业可以充分利用规模经济优势提高企业在市场上的竞争力，加快企业发展。
参考文献：[1]宋佳佐．宏观调控下房地产企业融资途径探讨[J]．大众商务，2010/02．[2]倪智勇．浅析房地产企业融资策略和融资风险控制[J]．新会计，2010/01．[3]郑海元．我国房地产企业融资对策分析[J]．才智[J]，2010/03．（作者单位：融信（福建）投资集团有限公司）
篇五：浅议房地产企业的融资风险及对策
房地产企业融资策略和融资风险控制浅谈作者：郑晓迪来源：《经营者》2020年第16期
郑晓迪
摘要近几年受到产业结构调整、限购等政策的影响，房地产企业的融资难度、风险发生概率和成本都越来越高，加上原本房地产企业的融资渠道和融资结构就相对简单，因此有必要分析房地产企业在融资管理中存在的问题，探讨在新形势下可行的融资方式及特点，并且探索通过科学评估融资需求、优化融资结构和提升资金利用率等方式，使企业获得足够的经营资本并控制融资风险。
关键词融资策略房地产企业风险防控
一、融资对房地产企业的意义
房地产企业的项目开发资金需求大且回收周期相对较长，依靠所有者的股本或企业运营的积累远远无法满足投资需要，只有通过外源性融资方式募集资金才能维持企业的现金流，因此融资渠道是否顺畅关系到房地产企业的生存。通常情况下企业可以采用贷款、预售等多种方式增加可支配的现金，但受到国内金融和资本市场管理机制的制约，房地产企业大多以向银行等金融机构借贷的方式融资，只有少数企业符合股市或债券等资本市场的融资条件。因此，在政府不断加大调控力度的背景下，房地产企业面临越来越大的现金流压力，一方面需要按时支付贷款利息、偿还到期贷款和维持日常运营，另一方面又需要应对融资成本上涨、传统融资渠道收紧的困难局面，迫切需要探索能够优化融资策略、有效控制融资风险的方法。
二、房地产企业可行的融资方式
（一）内源性融资
对房地产企业而言，内源性融资就是把企业的利润、本金等内部资金投入项目运作过程，这一方式无须承担债务压力、办理复杂的手续。但相对于房地产企业的资金需求而言，内源性融资显得杯水车薪。房地产企业还可以通过转嫁融资风险和资金压力的形式间接增加现金流，即在项目开发的施工招标过程中让施工方垫资，在一定的时间内保障企业的现金流量。但这种变相筹措资金的方式会拉高施工成本，而且存在较大的法律风险。
（二）从银行等金融机构贷款
贷款是企业最传统的融资方式，银行等金融机构都可以根据相关政策为房地产企业提供多种形式的贷款，相比股市等其他融资方式，融资成本相对较低，对推动房地产市场的繁荣起到了关键作用。但近几年为了防范金融风险和抑制房价过快上涨，政府的金融政策和对房地产行业的监管法规越来越严，使得房地产企业越来越难以通过贷款获得足够的资金，而且利率的上调还导致融资成本上涨、偿债压力加大［1］。此外，目前绝大部分房地产企业债务中的贷款比例都超出了风险控制界限，企业按照约定的期限偿还本金和支付贷款利息的压力极大。无论是要促进房地产行业健康发展还是要规避金融风险，都必须引导企业拓展融资渠道。
（三）房产预售
在项目开发前期预售房产是房地产企业比较常用的筹资手段，虽然运作成本相对较低，但筹集资金的效率不高。尤其是在限购等调控措施频繁出台的背景下，这一融资方式对房地产解决融资困难的帮助更加有限。
（四）股市或债券市场融资
股市和债券市场是房地产企业融资的两个重要途径，企业可以以转让股权、发行债券的形式募集资金，融资规模比较容易满足企业的需求。而且通过股市融资，没有偿付压力，但这两个融资渠道对于大多数房地产企业而言都难以通过入市审核［2］。首先，房地产企业上市的条件原本就比较严苛，加上近几年政策导向的作用，使得已经上市的企业在股市上的融资也受到了更多的限制；其次，通过债券市场融资具有较高的支付风险，国外的债券市场准入门槛也非常高。例如2011年3月龙湖地产海外发债融资案例中，企业之所以能够在新加坡以不到10%的票面利率拿到7.35亿美元投资，仰仗的是其良好的穆迪和标准普尔信用评级，一般的房地产企业很难达到同等的条件。
（五）信托融资
房地产行业的现金流动规律决定了企业需要有更加灵活的融资方式，确保在融资金额、还款期限与支付方式等方面有更多的选择，从而降低综合融资成本并规避风险。信托融资恰好契合了房地产企业在这方面的需求。首先，企业可以以还本付息的方式从信托投资公司获得贷款，后者则面向投资者募集资金、分配信托收益。例如2010年7月，中交地产集团便以担保的形式为子公司从多家信托投资公司筹集资金，融资规模和期限各异，总金额达到了132.7亿。其次，房地产企业还可以用股权交易的方式获取信托投资公司的投资，在得到运营资金的同时，还能够通过使后者持有企业一定比例的股权满足“四三二”条件，企业的账面债务与银行征信都不会受到影响，因此可以进一步拓宽融资渠道。而且这一融资模式下房地产企业可以以约定的条件回购股权，但这种操作有一定的法律风险。最后，房地产企业可以通过信托投资公司进行权益融资，即企业把自身的商业地产等财产交由信托投资公司运营，以转让权益的形式获得投资。
三、房地产企业融资管理存在的问题
（一）没有完善的风险评估和控制机制
大多数房地产企业都借助市场的空前繁荣和政策支持在短时间内顺利壮大，因此管理方式相对粗放，在投融资环境日益复杂、行业竞争渐趋激烈的情况下，管理体系的不足被放大。而没有完善的风险评估和控制机制是其最为突出的问题，体现为房地产企业在制定融资计划时没有对融资成本、环境变化趋势和企业的资金需求进行全面的评估和精确的测算，不仅容易导致资产债务结构失衡和流动性、偿债能力不足等风险，而且不利于控制经营成本和提高资金利用率。此外，房地产企业对资金使用情况也欠缺风险评估和控制，应收应付管理不规范等问题比较常见。
（二）融资结构和渠道过于简单
绝大多数房地产企业都以从银行、信托投资公司等机构贷款为主要融资形式，不仅需要承担还款和支付利息的压力，而且企业的负债率过高还会影响征信，在市场不景气、企业收益达不到预期时会导致系统性风险。此外，目前中小房（下转第页）（上接第页）地产企业的融资渠道受到了更多的限制，不仅难以从股市、债券等高端资本市场得到投资，而且不符合各种形式的房地产信托融资条件。房地产企业的融资结构与渠道过于简单，导致抗风险能力不足。
四、融资风险的控制策略
（一）完善融资风险防控机制
目前房地产企业融资难度大、渠道窄且成本持续上涨，企业必须尽快完善融资风险评估和控制机制，避免融资决策失误、资金配置不合理等问题导致经营、法律或财务风险［3］。首先，房地产企业应完善风险评估指标体系，以便于量化地分析各种融资方式和不同融资组合的成本，结合对融资环境变化趋势和企业现金流变化的预测，判断风险大小、发生概率，使管理层制定出正确的融资决策；其次，房地产企业必须通过动态采集各方面的信息，评估企业面临的各种风险，以便对融资策略进行前瞻性的调整。
篇六：浅议房地产企业的融资风险及对策
我国房地产金融风险分析及防范对策阮涛【摘要】房地产业是资金密集型的产业,房地产的发展离不开金融业的支持和投入,近几年房地产价格上涨过快,资金过于依赖银行,给金融业带来巨大风险,因此分析和防范房地产金融风险,对保证我国房地产金融市场安全具有重要意义.【期刊名称】《新疆职业大学学报》【年(卷),期】2010(018)005【总页数】3页(P28-30)【关键词】房地产金融;风险;银行金融风险【作者】阮涛【作者单位】新疆职业大学,传媒与设计学院,新疆,乌鲁木齐,830013【正文语种】中文【中图分类】F830.59
美国次贷危机引起的全球金融风暴，很大原因就是房地产泡沫引起的，中东迪拜债务危机也主要是房地产泡沫引起的。所以，国际经验给我们提出一个警示，资产泡沫尤其是房地产泡沫危害很大，必须在泡沫生成过程中就采取一定的措施控制。国际上，当房屋的价格与家庭的年收入之比为3至6倍是正常的，超过6倍以上就被认为是有泡沫。房屋的物质属性不会导致泡沫产生，但是房屋的金融属性容易导致泡沫产生。而炒楼过甚，就会带来危机，给社会和经济带来巨大伤害，可能产生
社会动荡。中国的住房价格上涨，更多的是金融属性导致的。自住购房者通常只首付二至三成房款，其余则大量使用银行资金作为杠杆来购买超出自己支付能力的房子。而那些数量众多的投资客，居然也使用杠杆工具，用银行资金来炒房。有资料显示，中国的投资性房产占商品住宅总销售面积的33.4%，在一线城市，这个比例目前已突破了40%。在房地产市场整体繁荣时期，住房抵押贷款对商业银行而言是优质资产，贷款收益率相对较高，违约率较低，一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房产获得补偿。然而一旦房地产市场价格普遍下跌和抵押贷款利率上升的局面同时出现，购房者还款违约率将会大幅上升，拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至低于本金，这将导致商业银行的坏账比率显著上升，对商业银行的盈利性和资本充足率造成冲击。再加上我国近些年房贷市场发展不甚规范，贷前审查流于形式，贷中向客户提供不合理的便利，贷后疏于跟踪管理的现象也很常见。因此，我国商业银行要充分重视美国次贷危机的教训，进一步健全房地产信贷风险管理的长效机制，采取严格的贷前信用审核，注重客户信用和偿还能力，避免出现虚假按揭的现象，高度重视房地产市场发展中的信用风险和操作风险，严防房地产金融风险的发生。一、我国房地产金融风险的集中表现（一）金融企业的经营风险1.流动性风险。流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提现要求的风险。房地产开发周期较长，而银行信贷资金主要来源是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，产生了流动性风险。而抵押资产多为不动产，不易变现，这造成了银行信贷资金的不稳定，而且房地产企业的经营具有不确定性，一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款，银行就会出现流动性危机。
2.操作风险。操作风险是指银行在信贷操作过程中，由于缺乏相关制度的约束而给银行带来损失的风险。在发放贷款时，银行把房地产贷款当作一种“优良资产”大力发展，在办理业务时，容易产生急功近利的做法，就可能放松贷款条件。另外由于贷款审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性审核不严，办理抵押的部门操作不规范，贷后办理混乱，缺少风险预警措施，甚至内外勾结，骗取银行贷款，在房地产贷款发放过程中违规操作，导致贷款风险产生。（二）房地产企业及个人贷款违约风险在房地产市场运行中，由于房地产开发企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善、亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，借款的消费者失业、收入减少、死亡等原因导致无力还款等都会给金融市场带来风险。开发商为了谋取高额利润,通过非法渠道获取销售许可证，与关系人合伙制造假按揭骗取银行贷款，然后将贷款挪作他用，导致抵押物得不到落实，甚至发生开发商在骗取银行贷款后携款潜逃。在个人住房贷款业务中，由于我国个人资信体系不完善、贷款期限长等较多不确定因素都可能引发信用违约风险。二、我国房地产金融风险形成的原因房地产业先天具有的高风险性以及和金融的紧密联系决定了房地产金融风险的必然存在。房地产金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一方出现问题就会产生连锁反应。我国房地产金融风险的形成原因是多方面的，分析主要原因有以下方面：（一）房地产企业自有资金不足，资金来源主要依靠银行贷款目前银行资金至少占房地产企业资产总额的70%，房地产企业的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，当市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成了商业银行的信贷风险，最后损失的将是商业银行的利
益。目前房地产开发贷款基本都以抵押形式发放，银行对抵押物价值确定的主要依据于交易价格和评估机构的评估价格。交易价格由于信息不对称性的存在不确定性，由于国内房地产价格评估起步较晚、评估机构未能通过充分竞争而形成品牌信誉，评估机构的评估价格不能完全真实反映抵押物的价值。另外土地资产价格本身也波动频繁，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。（二）个人住房消费信贷，造成银行的潜在风险不断加大贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息，产生了“道德风险”。也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，不能对其信用进行评估，导致房地产金融风险的加大。原来各个商业银行都把个人住房消费信贷作为个优质业务来发展，个人住房消费信贷也逐渐成为商业银行新的利润增长点，在房地产市场行情好的情况下，风险问题就被掩盖。当房地产市场出现变化，通过银行贷款购买商品房作为居住用的消费者，可能会因为收入的变化而产生违约行为，通过银行贷款购房作为短期投机的人士，会因为市场受到调控，所购商品房不能套现而导致还款困难，这种风险对商业银行的危害更为强烈，而商业银行普遍缺乏个人住房消费信贷事前的风险预警和事后的资产保全机制。在我国由于多种因素作用，抵押物的处置问题也是一个难题，银行不能简单地将欠款人从其居住的房屋赶走来处置抵押物，当消费者出现上述情况，将对银行的业务发展及利润增长带来极大的负面影响，给银行带来很大的风险。（三）银行管理上不完善带来的潜在风险房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上容易产生急功近利的行为。在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程缺乏足够控制，或对借款人审查不严，容易造成决策失误。同时为抢占市场份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，
放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，同时恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作发放房地产贷款，也助涨了房地产投资中的不良倾向，促使了金融腐败的滋生。而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能，诸如此类的原因都会给银行带来潜在风险。三、我国房地产金融风险的防范对策（一）从宏观层面采取的防范对策1.加强国家的宏观调控和引导，加大对金融企业的监管。国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，政府要加强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性的研究，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促进房地产业健康、稳定、有序的均衡发展。同时对房地产市场进行深入的调查和分析，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。2.建立个人及房地产企业信用制度。针对我国目前存在的个人及企业信用的信息不对称等现象，逐步建立适合我国国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地预防“道德风险”。建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制，保证信息真实、准确；从今后我国房地产抵押贷款的发展方向来看，建立和完善我国的个人信用制度，对降低我国房地产抵押贷款风险具有重要的意义，因此建立个人及房地产企业信用制度显得尤为迫切。3.完善房地产金融的法律环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境，有效控制房地产金融风险，保证房地产金融市场的健康发展。（二）从微观操作层面采取的防范对策1.商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力。要提高银行的防风险能力，就要
求银行在从事金融业务活动时，信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，认真做好贷前调查、贷前审查、贷后管理工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。银行在贷款发放前，根据借款人及项目的相关资料，做好审查评估工作，重点对借款人的信用状况和还款能力、项目的可行性和抗风险能力进行审查。贷前审查评估工作要到企业内部查阅相关资料并到现场勘察。贷款发放后，要对借款人资信情况和贷款项目进展情况进行跟踪调查，及时掌握企业和项目的相关动态，严控发放资金的使用情况，以防资金挪用影响项目或企业的正常运转。商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测体系，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，同时加强产业政策研究，制定适应产业政策的房地产信贷政策，提高商业银行风险防范能力。2.建立多元化房地产融资机制，分散和化解房地产金融风险。目前，我国房地产融资渠道仍然比较单一，必须建立多元化房地产融资机制，分散和化解房地产金融风险。如实施住房贷款证券化，当经济不景气时，房地产企业呆坏账发生比例升高，通过实施住房贷款证券化，可以分散该业务而临的金融风险，使整个住房金融市场与资本市场有机联动，扩大商业银行的融资规模。同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性，降低银行开展住房贷款业务成本。3.对房地产企业进行信用考核，预防房地产企业经营风险转化为金融风险。增强房地产企业自律意识，建立房地产企业信用考核机制。房地产企业在经营中必须考虑自身的规模与效益问题，对信用考核良好的房地产企业给予政策和信贷资金的倾斜和支持，对一些信用度不高和有欺骗行为的房地产企业给予限制和严厉的经济处罚，对不具备资格的房地产企业强制其退出房地产行业。通过对房地产的信用考核，有效化解房地产企业的经营风险，防止房地产企业把自身的经营风险转嫁给银行的金融风险。
总之，房地产金融风险影响着房地产业及相关行业的稳定发展，影响着整个国民经济的稳定和发展，只有政府机构、银行、房地产企业都采取相关措施来防范和降低房地产金融风险，我国的房地产金融市场将会健康发展。参考文献:
【相关文献】
［1］邓宏乾.房地产金融［M］.上海：复旦大学出版社，2006.［2］黄慕东.房地产金融市场的分析［J］.中国房地产金融，2003，（7）.［3］刘红宇.房地产企业融资分析与对策［J］.中国市场，2005，（9）.［4］胡海涛.关于中国房地产金融风险的思考［J］.财经界，2008，（5）.［5］陈怡.美国次级债危机对我国房地产市场的警示［J］.房地产金融，2007，（10）.
篇七：浅议房地产企业的融资风险及对策
作者：刘鹏作者机构：北京天运房地产综合开发经营有限责任公司出版物刊名：中国经贸页码：97-99页年卷期：2018年第7期主题词：金融创新;融资模式;房地产企业摘要：随着房地产业宏观调控政策的日益严峻，行政政策和经济政策的不断出台，房地产企业融资日趋困难。传统的融资渠道和融资方式的弊端逐渐显现，制约了房地产企业融资的连续性、稳定性和规模增长。我国房地产企业融资还处在以银行贷款为主，与国外成熟市场相比，多元化融资如上市融资、海外融资、房地产信托融资、房地产基金、债券发行等融资规模有限。并且，金融体系也正处在建设阶段，金融创新风险过于集中，进而房地产融资创新产品单一，产品设计不合理；房地产融资中企业道德风险严重；金融市场发展不平衡。本文在房地产业宏观调控政策的大背景下，分析了当前经济调控政策和房地产企业融资问题的辩证关系，揭示房地产企业融资的现状及缺陷；并结合经济体制和金融体制的深化改革，探索了我国房地产企业战略规划和发展模式的调整，以顺应政策目标的导向；最后，以此为基础，探讨了融资渠道和融资方式创新，建立和完善多元化和多层次的房地产金融体系，以期优化房地产企业的融资结构、满足融资多元化的需求、降低融资成本、控制融资风险、提升融资效率。
篇八：浅议房地产企业的融资风险及对策
我国房地产企业融资问题及对策众所周知，房地产企业的产业链可描述为：资金-土地-在建工程-商品-资金。从产业链可以看出，房地产企业的资金在整个循环和周转中，需经历土地、在建工程和商品三种物质形态。但资金作为房地产企业的血液，是整个产业链的前提，房地产开发过程中的每一个步骤都需要有巨额资金来支持。当房地产开发企业处于发展初期时，其需要融资来开发新项目，而处于发展中期的房地产开发企业需要融资来维持原有项目，已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资来扩大规模以进一步发展。因此，资金筹措成了房地产企业最关心的问题。
融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。我国房地产企业融资包括直接融资和间接融资。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局。直接融资比重仍然偏小。
（一）我国房地产企业主要融资方式介绍
1.股权性融资
包括直接吸收融资（房地产企业既可以吸收民间资本、本行业及其它行业的资金入股，也可以吸收海外风险投资等其它资金增加资本）和发行股票融资。直接吸收融资最终构成了企业的自有资金，包括现金、其它流动资产（应收的银行票据；可以抵押、贴现而获得现金的股票和债券；其它可以立即售出的建成楼宇），以及在近期可以回收的各种应收款（已定合同的应收售楼款，近期可以出售的各类物业的付款等）。
2.债务性融资
主要包括银行贷款和债券融资。银行贷款是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部
3.介于股权和债权之间的融资方式
（1）房地产投资信托基金
房地产投资信托基金（REIT）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
（2）夹层融资
夹层融资是一种风险和回报方面介于股权和普通债务之间的一种融资方式。目前夹层融资业务依项目而立，随着《产业基金法》、《有限合伙公司法》等法规的出台，信托公司完全可以将夹层融资业务基金化，首先成立夹层投资基金，然后选择收益与风险与之匹配的投资项目。
（3）前沿货币合约
前沿货币合约是一种非常美国化的高效率房地产融资方式。它是通过贷款机构出资、开发企业出地和技术，成立合资公司的形式进行的。
（一）融资方式单一，风险集中，没有形成风险分担机制
（二）项目建设过程中垫资现象严重
带资承包是指房地产开发企业在不支付预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的某一阶段，或者竣工后结算工程款，这在国际上是属于比较普遍的现象，俗称垫资。通过垫资，房地产企业获得了零成本的资金，但是，由工程垫资所形成的环环相扣的利益链条，使得资金风险从开发商到建筑商之间的传导速度骤增。如2022年楼市整体低迷，房屋销售
速度缓慢，开发商资金受困，产生了大量的工程债务案件。另外，工程款的漏洞由建筑承包商先行垫付之后，承包单位将其层层转嫁到分包单位、材料供应商，风险也由此层层传递。一旦某个环节出了问题，整个链条的风险就凸现出来。
曾以1.8亿元身价名列2007年湖南富豪榜221位、全国百位建筑功勋人物、优秀企业家郭汉林，是湘潭双马建设工程有限公司董事长。2003年12月，通过招投标承建了“融成小区”（分三期开发）的一期工程。在承建工程项目的过程中，由于资金投入的不断加大，郭汉林开始在湘潭市向社会上的个人和公司借高利贷。2007年5月，双马公司与湘西某公司达成“融成”二期共同开发意向，约定：湘西公司注入现金3640万元到双马公司，这笔钱应先用于偿还一期银行贷款，以取出国土使用权证。可由于高利贷的逼近，郭汉林没有还钱给银行，而是还给了高利贷。为了不失去“融成”二、三期的开发权，2007年5月，双马公司又与上海某公司签订了7000万的整体受让融成二、三期工程。知道真相的湘西公司要求郭汉林偿还投入的3140万元（此前归还过500万元）时，郭汉林不见踪影。2022年3月，湘西公司向公安机关报案而导致案发。郭汉林被指控涉嫌合同诈骗3140万元，如今，他面临的是牢狱之灾。
（三）房地产企业捂盘惜售，减慢资金回笼速度
一般来说，房地产市场的捂盘是指房地产开发商通过各种方式，让其手中持有的住房推迟出售，以便能够在价格推高后得到更高的企业利润。房地产市场的捂盘行为有：房地产开发商将楼盘分批次领取预售许可证，以此来推迟商品房的开盘时间；通过欺骗性方式把没有出售的房子说已经出售了，制造产品供应稀缺程度，以此来影响消费者购房心理；故意突然抬高销售价格，使消费者因房价超出心理预期而望而止步；联手中介炒作
等。对于房地产市场的捂盘现象，开发商一方面用虚假的信息来欺骗购房者，另一方面还减慢了自身资金回笼的速度。
三、解决房地产企业资金问题的若干建议
（一）解决资金管理问题的建议
大力推动房地产证券化。有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。
（二）完善各项管理工作，防范垫资风险
制定相关法规，严格限制垫资。既然垫资已成为必然，那么只有把垫资的风险降到最低，才是必由之路。从政策层面上来说，国家应该制定相关法规来规范市场，比如，明确垫资的适用范围，考查项目的合法性，规定垫资的最高比例以及垫资期限，加大处罚力度等，通过法律规范来严格限制垫资。
按照国际惯例，深化中间结算，不放松竣工结算。建筑产品的结算周期很长，造价的争议常导致拖欠款债权不落实，使施工企业诉讼无据。因此，按照国际惯例，加强工程进度款的中间结算就显得尤为重要。强调工程进度款的中间结算，并不意味着可以放松竣工结算。竣工工程的拖欠款风险性是很大的，必须在竣工后按照合同约定及时办理竣工结算。
（三）解决资金管理问题的建议
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。目前，大多房地产企业财务管理“被动反应型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白，且资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。因此，只有通过建立、健全和强化企业的成本管理、资金管理及财务分析，引进财务管理中先进的、适合行业特点的操作方法，制定房地产企业长远发展规划，进行年度预算，才能建设适合自身行业特点的现代管理型的财务管理体系。
（四）解决销售问题――产品设计是销售之本，资金回笼之源
在实物分房向货币分房转变，集团购买力逐渐退出房地产市场的今天，如果单纯地从建筑设计的角度出发，不结合市场需求，即使这个设计方案搞得再漂亮，它也很可能不是一个成功的设计方案。一个不良的设计方案将造成物业的滞销，甚至是整个开发的失败。随着住宅商品化进程的推进，设计也被迅速推向市场。与以往任何时期相比，设计对住宅市场的影响力越来越大，开发商不像计划经济时代把设计看作是“制图的过程”，而是把设计看成是策划的一部分。确切地说，设计实际是住宅销售策划之本，是资金回笼之源，住宅的价值首先取之于设计，它的含金量是最高的，不仅能给开发商带来“超值”的利润，也能给购房者带来超值的享受。这也使得产品设计成为资金链管理中的一个重要步骤。
篇九：浅议房地产企业的融资风险及对策
一房地产贷款加大严控2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策包括融资监管信托预警外债约束lprloanprimerate贷款市场报价利率改革银行检查等手段现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度并会严审企业资质资产负债率及净资产浅谈房地产企业融资问题及建议
摘要融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式;然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题;最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。
关键词房地产企业融资渠道融资方式
近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。
一、融资的基本理论
融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度;间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。
资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息;如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。
根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。
二、房地产企业的融资渠道
我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。
（一）银行
1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。
2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。
（二）私募基金
投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的;而明股实债存在合规性风险，操作受限;最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。
（三）信托
信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。
（四）券商
券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。
（五）保险
保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。
三、当前房地产企业面临的融资问题
在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。
2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。
（一）房地产贷款加大严控
2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（LoanPrimeRate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，也明确表示同步释放的9000億资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。
（二）房贷利率历史性变革
2019年8月25日，央行发布公告：自2019年10月8日起，新发放商业性个贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。表面上看，新标准的房贷利率下限均低于当前实际贷款利率，但这并不意味着房贷降息。特别是对房地产企业融资贷款而言，相对资金成本较低的是传统的银行融资方式，但目前的贷款利率也在逐年上升，以江苏南京地区为例，一些非国有银行的放款利率已经高达10%以上，其他融资渠道的利率也有不同程度的提高，甚至达到了20%。由此可見，央行降准并未给房企融资带来利好消息，房地产企业的融资成本依旧只增不减。
（三）房地产企业内部的迅速扩张
房地产企业的特性就是“高周转、高负债、高杠杆”。在开发的前端需要大量的资金投入建设，一般来说，企业的自有资金投入占比为30%～50%，在销售回款未达到预期之前，剩余的建设资金往往需要通过融资来补足，甚至有的房企将融入的资金作为实现资金平衡的重要来源之一。基于此，一些企业不惜以高资金成本取得融资，来满足自身快节奏的扩张，粗放型运作整个开发过程的资金，没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，导致企业承担巨大的偿债风险。
四、冲破房地产企业融资困境的建议
融资是为了企业更好地经营，但不能为了扩张而盲目拉高负债，导致资不抵债。尤其是在房企政策调控的当下，与其在传统的融资方式里夹缝生存，不如冷静分析市场局势，顺势而为，另辟蹊径。
（一）注重现金流，放缓扩张脚步
易居企业集团有限公司的CEO丁祖昱曾说：“拿钱比拿地更重要，回款比销售更重要。”这句话不仅强调了现金流对企业生存的重要性，也道破了房地产企业正面临资金难题。企业不应只单一注重融资扩张，毕竟借的钱迟早是要还的，必须实时把控资金风险，关注现金流平衡，实行现金流和融资双管理原则。随着传统银行融资的比例下降和融资成本的不断增加，海外融资的步伐也在持续加快。越来越多的房企通过股权融资，特别是利用境外的股权融资和境外发债来补充现金流。
（二）资产证券化的想象空间
在楼市调控的大趋势下，房企的融资渠道并未完全被堵住，一些融资产品还是被鼓励和支持的，这就是我们现在说得最多的资产证券化，或将成为房企资金的重要来源。资产证券化就是引入大量的民间资金，这种方式可以弥补甚至超过融资受限的资金。实现房地产资产证券化、扩大股权融资规模、降低杠杆比例，将会为市场注入新的活力，从而满足部分融资需求。未来，利用资产证券化融资能力的差异，也将重塑房企竞争的新格局。
（三）传统房地产企业向产业运营综合地产转型
单一的传统房地产开发模式日趋受限，众多龙头房企已经向综合体运作模式转型，也就是产业地产综合体。产业地产相对小众，但足以吸引眼球：他们的客户群不是个人，而是企业;他们的运作模式不是高周转快节奏，而是销售转入+园区运营。这种模式的优势在于企业与客户共同可持续发展。产业地产的融资模式有所雷同，但也有所区别，可以为融资带来更广阔的途径。
1.银行贷款。大多数产业地产都属于国家重点扶持的产业，如南京江宁地区就有很多高新技术产业等定向招商的园区、小镇、药谷等。这一类企业中，还有一些与政府合作拿地开发建设的产业园，借助政府平台，往往更容易获得银行金融政策的支持，甚至能享受一些优惠政策。另外，产业地产后期会有自持资产的运营，因此经营性物业贷也是产业地产常用的一种融资形式。因为有政府的支持、产品相对简单，风险相对于房企也较小，越来越多的银行愿意针对产业地产融资，开拓新的业务渠道。但在目前，产业地产没有明确的产品定位和相关政策，银行的风险评估还是游离在房企融资和运营服务类企业融资之间，没有一个统一的标准，但相信通过一次次的成功合作案例，未来的市场一定会打开。
2.园区PPP。园区PPP模式是从公共基础设施建设发展起来的一种优化的项目融资与实施模式。通过PPP合作，可获得政策性银行部分低息、部分免息的贷款和财政补贴。政府与产业地产商运营这种模式，双方都能获益，达到双赢。
3.房地产信托投资基金（REITs）。产业地产项目可以将已建成项目预期租金收益打包进行项目资产证券化，为园区的进一步开发或者其他园区开发提供资金支持，保证园区滚动可持续开发顺利进行。在多种融资渠道受限的情况下，产业地产的融资模式在向REITS倾斜。通过这一市场化的融资途径，可以盘活企业的存量资产（如一些只租不售的
项目），从而加快建设资金流转。也可以通过REITs收购已建成的物业或合作经营等模式，吸引更多的社会资本参与开发建设。
五、结语虽然当前相关政策的调控对房地产行业冲击很大，但市场倒逼的结果就是创新。社会在变革，市场在变革，如果企业依旧以传统的运作思维，继续守旧“以不变应万变”的话，迟早面临被淘汰的结局。如果房企能够顺应市场变化，及时做出应对及战略调整，就能可持续地存活下去，甚至可以利用市场的变革，拉开同行差距成为佼佼者。房地产企业的冬天来了，相信春天也不会远了。（作者单位为南京金宁天瑞置业投有限公司）参考文献[1]田丰.房地产企业融资方式分析[J].中国金融家，2019（06）：130-131.[2]葛爱斌.房地产企业融资困境及对策研究[J].经济纵横，2019（12）：147-148.
感谢您的阅读，祝您生活愉快。
篇十：浅议房地产企业的融资风险及对策
我国房地产金融风险分析及对策研究摘要：房地产业与房地产金融业的稳步发展与房地产金融风险有着密不可分的关系。加上最近几年来，房地产已然成为我国的支柱产业，因此，加强房地产金融风险防范具有一定的必要性与重要性。由此可见，对我国房地产金融进行深入分析并且进行一系列的对策研究是当务之急。鉴于此，本文从房地产金融风险的概念与分类入手，根据实际情况，总结出我国房地产金融风险的形成原因，并且提出相应的防范对策。
关键词：房地产;金融风险;分析;对策
引言
伴随着我国经济的发展变化，房地产业的发展战略和方向也进行了数次的调整。作为我国的支柱产业，房地产业为我国经济的稳步发展做出了不可小觑的贡献。然而，房地产业在得到发展的同时也面临着一些亟待解决的问题，如由于单一的融资渠道，简单的市场结构，不到位的宏观调控导致的难以遏制的房地产金融风险。尤其在最近几年中，我国房地产金融风险与日俱增，不仅遏制了房地产业的发展，而且对我国国民经济的进步也起到了负面的影响。如果不能够及时的处理与应对我国房地产业中存在的问题，那么极有可能使房地产金融风险剧增，最终导致房地产业停滞不前乃至萧条。
1.房地产金融风险的概念与分类
1.1房地产金融风险的概念
房地产金融风险指的是商业银行为房地产行业提供一定的融通、筹集、清算等金融服务，并且在提供这些金融服务的过程中，因为多种多样的不
确认因素或者不可抗力，导致银行无法从借款人那里索回本息，即实际收益达不到预期收益的经济损失风险。
1.2房地产金融风险的分类
信用风险：信用风险指的是因借款人无法偿还或者拒绝偿还资金，使得房地产贷款本息无法如期被收回的风险。通常情况下，这种风险的出现主要是因为房地产开发商经营不善或者资金周转不灵等导致的还款能力丧失。
流动性风险：流动性风险指的是金融机构没有足够的现金，以至于无法按时偿还债务的风险。此外，在房地产金融中，常常有人以房地产做贷款抵押，此时，若卖不出房地产，那么也会引起流动性风险。
利率风险：当存款利率下降或者上升的时候，或者，贷款利率下降或者上升的时候，都具备引起经营效益风险的可能性。在房地产金融中，由于其资金融通的周期较长，所以其利率风险也相对较大。
通货膨胀风险：通货膨胀是导致净利润下降的主要原因之一。通常来说，当利率不变的时候，通货膨胀风险比在利率浮动的时候要大跟多。此外，倘若存款利率浮动，而贷款利率不变，那么伴随着通货膨胀的风险加深，房地产金融业面临着不可小觑的风险。
汇率风险：在外汇升值的情况下，以外币计价的债务负担随之加重。同样，当外汇贬值的时候，以外币计价的债务负担便随之减轻。除此之外，当引起外汇的时候，也不可避免的面临着一定的汇率风险。
2.我国房地产金融风险的形成原因
2.1融资渠道少，开发资金片面的以银行贷款为主
2.2政府宏观调控不到位
房地产金融行业若能够得到稳步的发展，那么将对整个金融行业产生不可小觑的积极影响。但是，对于房地产业，我国政府的宏观调控仍旧需要加以完善。比如说，迄今为止，我国的房地产金融市场的法规建设与房地产市场的发展不相适应。即，与房地产金融相关的法规无法满足房地产市场的需求，许多现实问题无法以法律条文的形式确定其责任主体与解决方式。其中，房地产金融业务与房地产金融监管框架的相关法规就没有得到制定，这在很大程度上抑制了我国房地产业的有序发展，甚至带来了一定的经营风险。此外，对于房地产金融隐藏的风险，政府也不能够及时的做出预知判断，对整个房地产金融市场发展现状与趋势的掌控也亟待加强。
2.3个人住房贷款违约现象屡见不鲜
由于房价的攀升，个人住房贷款日益得到人们的青睐于追捧。虽然我国商业银行推出个人住房贷款以来，为越来越多的购房者解决了资金上的燃眉之急，但是个人住房贷款的违约现象日益增多，为银行带来了不好的经济风险乃至损失，而有些银行至今也尚未认识到个人住房贷款存在风险的严重性。再加上我国尚未建立完善的个人征信系统，使得银行无法在放贷之前对贷款申请人进行全面且到位的资信审查，从而无法彻底避免个人住房贷款潜在的违约隐患。由此可见，采取有效措施遏制个人住房贷款违约现象的出现是降低房地产金融风险的重要举措之一。
3.防范房地产金融风险的对策
3.1开拓多元化的融资渠道
开拓多元化的房地产金融融资渠道，能够有效的分散一直集中在商业银行的房地产风险。其中，最主要的途径就是让投资者本身来承担房地产
金融风险，主要可以通过如下几个途径，如将银行贷款逐渐转向住房资产证券、房地产信托等融资形式。以上融资方法，不仅适用于房地产开发商，而且适用于住房消费者。此外，房地产开发商与住房消费者还可以创新化的使用各种各样的金融工具，比如说，指数化证券、基金等等。如上方法能够在一定程度上实现房地产金融市场风险的分散与转移，即将房地产信用风险分散到整个金融市场中的投资者中，以逐渐降低房地产金融风险。
3.2建立并落实个人信用制度
迄今为止，我国并没有建立完整的个人信用制度。在大多数的情况下，仅仅依赖于道德约束来抑制人们的无信誉行为的出现。然而，一旦出现较为严重的信贷危机，由于法律责任尚未得到明确，所以很难给予违信者合理的处罚。因此，我国政府与相关部门需要采取有效措施建立个人信用制度，以降低房地产金融风险。个人信用制度的内容包括信用调查机制、信用档案机制、信用监控评估机制、信用账户机制等。此外，还可以通过增加信贷违约成本的方式来降低违约的可能性，如对于预期不还款的借款人按照其尚未还款金额的数额对其进行一定金额的罚款，严重者将其个人骗款手段与个人信息公布在相关法治网络。
3.3加强政府的宏观调控
对于整个金融行业来说，若想得到稳定的发展，就需要保证支柱产业的稳步发展，如房地产业的发展。由此可见，我国政府应当进一步加强宏观调控的力度，带领金融机构进行科学有序的竞争，从而有效的将房地产风险降到最低。加强宏观调控的方式很多，如下几种方式尤为必要。
要加快建设个人住房信息系统的步伐，以创设出信息较为全面的房地产个人信息数据库，从而进一步的规范房地产数据的检测分析以及信息的发布。并且，通过详细的数据指标，有效的检测房地产金融风险，以有效
的判断可预见的风险并且及时提出相应的防范以及应对措施，将房地产金融风险扼杀在摇篮中。此外，要实行房地产信息公开机制，并且对市场进行正确合理的干预。
4.结束语
篇十一：浅议房地产企业的融资风险及对策
浅谈房地产投资风险及防范对策近年来，房地产投资一直是个热门的话题。住宅价格，每平方米一路飙升。因此，投资者非常热衷于房地产的投资。房地产投资市场作为支撑市场经济体系的要素市场之一，具有极其重要的作用。由于房地产行业的特殊性，使其存在多种风险,同时也有相当多的开发商因为经营管理不善，政策不当等诸多因素导致他们的楼盘处于滞销状态，严重的面临破产危险。对于目前房地产市场在短短几个月的急剧变化,有人用"疯狂的楼市"来说明,房产投资者须谨慎。由此,投资者就应具备防范各种风险的意识和能力。本文浅析了房地产投资风险分析及防范对策。通过论述房地产投资风险的主要类型,提出了相对应的防范措施,从而让投资者在相同的风险下，获得更多的利润，或者是在相同的利润下，把风险降到最低。
居民手中的余钱多了，就会考虑投资。不同的人会考虑不同的投资方向或投资重点，有的投向证券市场，有的投向其它领域。其中有一部分人将投资房产作为重点投资方向。据资料显示，目前房地产市场商品房的成交量中有１０％至２０％是投资型买家购买，即这部分人买房的目的不再是纯粹为了居住，而是作为一种投资方式。那么投身于房地产投资究竟要面临什么风险呢。
一、房地产投资风险产生的原因
根据房地产价格波动模型：LnPt=LnP-t+ψ1（1）
其中，LnPt为房地产价格变化率，反映了房地产价格每期变化状况，可以用房地产指数代表；LnP-t为预期均衡价格变化率，反映预期均衡价格每期变化情况，可以用预期均衡价格指数表示：差项ψ1反映了价格动态异于预期均衡价格的变化过程。
LnP-t=M0+M1et+M2yY+M3rt
(2)
1其中：e为人口增长率；y为居民可支配收入增长率；r为实际利率变化率。
ψt=ξ0+ξ1LnPt-1+ξ2(LnP-t-1–LnPt-1)+μt(3)其中：P-t-1为预期均衡价格，Pt-1为房地产价格，μt是白噪声。
反映了本期市场价格动态异于预期均衡价格的变化过程，由期初对偏离的预期和随机项构成。将式（2）与式（3）合并，可得到房地产价格波动模型：
LnPt=(M0+ξ0)+M1et+M2yY+M3rt+ξ1LnPt-1+ξ2(LnP-t-1–LnPt-1)+μt（4）这里假定基期（t=0）房地产价格为均衡价格，则LnP-t-1=LnP0+Σ
在实际计算时，通常采用均衡价格定基指数来表示均衡价格，以房地产定基指数来表示房地产价格。
①白噪声是指在交款的频率范围内，各等带宽的频带所含的噪声能量相等的噪声。
由此可见，房地产价格变动因素以及所引发的风险如下表所示
房地产价格波动
实际利率变化
人均可支配收入变化率
成本指数
利率风险
市场的供求风险
消费者需求偏好变化
通货膨胀风险
房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险。导致房地产投资风险的原因很多,所掌握信息不全、不准,投资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差,宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。如上图所示:前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;人均可支配收入变化对房地产市场供求形势的影响,实际利率变化对房地产需求的影响，此外，房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产投资风险的原因。
二、房地产投资存在的主要风险
1.利率风险。
利率的升降对房地产价格有较大影响。从房地产开发建设成本的角度来看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的投资利息，从而使房地产价格上升或下降。从房地产需求的角度来看，由于现行购买房地产、特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款，所以利率特别是房地产抵押贷款利率的上升或下降会增加或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，导致房地产价格下降或上升。如今对于二套住房的贷款利率，由之前的7折到取消优惠，再到现在1.1倍，利率优惠的大逆转导致月供大幅增加，如30年期，1.1倍利率较7折利率的月供增加了738.5元/月，增幅达30.4％，各主要档次利率增加，不可避免地影响了房地产的需求。从房地产价值是房地产未来预期收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上升。
2.市场的供求风险，消费偏好变化
居民可支配收入决定了居民的实际购买能力，进而决定了居民住房消费能力。人均可支配收入的增加，必然引起房地产有效需求的增加，也会促进房地产投资的增加。国民收入的变动横向会影响到房地产业需
求和供给两个层面，纵向会涉及到几个经济时期，因而对房价的变动起着首要的主导作用。一般来说，房产的需求越大则房产的价格越高，而房产的供给越大则房产的价格越低。当房地产供不应求时，房地产的价格就会升高。由于其巨额利润，也吸引了许多投资者爱好者加入房地产行业，逐渐地房地产的供给量增多，房地产投资者间的竞争愈发激烈。同时，消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性给房地产投资者带来极大的风险，很有可能会面临滞留空房的局面。3.通货膨胀风险建材价格上涨,工程造价提高
所有的投资均要求有一定的时间周期，房地产投资周期长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就会面临着最严重的购买力风险。同时不论是以固定利率借出一笔资金，还是以固定不变的租金长期出租一宗物业，都面临着由于商品或服务价格上涨所带来的风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。交通银行首席经济学家连平说如果物价持续较大幅度地上涨，尤其是CPI连续两到三个月超过5％以上，老百姓就会承受较大的通胀压力，同时实际利率就会由正转负；如果此时股价和房价等资产价格也出现较大幅度上涨，甚至局部出现明显的泡沫，而季度经济增速又达到两位数以上，则央行提高存贷款基准利率的可能性就较大。如果投资者不能洞悉经济运行的周期性特点，一味追涨而贸然入市，则不仅跑不赢CPI，还很可能损失惨重。所以，投资者既应看到投资楼市能够抵御通胀，也需对宏观经济走势有个清晰的把握。
4.政策风险
政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否房地产业由于与社会经济发展紧密。相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金售价、的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对投资规模投资方向以及金融的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险在市场环境还不完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要因。房地产作为支柱产业对经济增长有重要拉动作用与高房价之间的矛盾。从去年年底召开的中央经济工作会议到今年3月召开的“两会”，针对房地产市场调控政策纷纷出台，基本遵循抑制房地产价格过快增长和投机性需求、保证房地产供给增长的政策取向。2010年4月23日中国银行宣布了配合国务院新政的房贷标准，将原则上暂停发放第三套及以上住房贷款，三套及以上的房贷利率调整至基准利率的1.2倍，防止贷款流入股市楼市，还要求房地产开发贷款总额不得超过在建工程的五成，并将适时调整土地储备贷款额度。严格信贷准入条件，实施名单式管理，严格控制对县级土地储备机构的新增授信。严格落实土地抵押，审慎测算土地评估价值。严格监控土地最终用途和资金回笼情况，确保土地出让收入优先用于偿还贷款。这些政策毫无疑问地让房地产投资者面临风险。
5.财务风险
房地产投资者的资金大部分来源于银行贷款，自有资金很少。这使得投资者过分依赖于贷款，利息负担沉重，资金周转余地比较小。同时，房地产投资者销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产投资者发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，房地产投资者面临极大的财务风险。
6.自然风险房地产投资者还要承担自然灾害等人力不可抗拒所带来的风险，如地震、洪涝、飓风等自
然现象都会使投资者遭受损失。这种风险虽不常发生，但一旦发生，所带来的危害是巨大的。如2008年5月份的四川汶川大地震，灾区房地产市场受到毁灭性破坏,虽然国家对灾区执行了从松的货币政策，提供大量的临时住所和住房补贴，但由于地震的影响在人们心理上产生的巨大负面影响，导致大量的房地产投资项目取消，已经在地震灾区所支付的房地产投资项目将面临着是否继续还贷、房屋如何维护和销售的难题。投资者在心理上应有所准备
三、房地产投资风险的控制1.加强保险意识保险策略。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金的循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。尤其对于增强房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。房地产投资者在购买保险时应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和原定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素了解供应链和销售渠道，合理转移风险
2.通过充分的市场调查，作出科学的决策可以通过房地产公司对房地产的供求状况和趋势进行调查和分析，获得尽可能详细的信息，把不确定性降到最低限度，从而防止在房地产投资过程中处于被动状态。市场调查可以从以下几个内容出发：（1）城市人口数极其变化程度（2）居民人均收入水平（3）居民可接受的住宅价格（4）家庭的人口结构（5）宏观经济政策的影响。通过全面市场调查，从而选择收益较大的项目进行投资。3.规避通货膨胀风险。通货膨胀的主要表现在上游供应链中的材料价格的飞涨，如果和材料供应商和施工方在签署合同时，就对供应价格做出明确的限制或直接采用固定价格，则可以达到风险转移给供应商和施工方。同时在销售渠道中，加大宣传力度，采用预售预租等手段，将资金尽快回笼再投资出去，也可以抵消通货膨胀带来的成本增长。其次，房产投资要对抗通货膨胀，房价年涨幅必须高于年通胀率。撇开房产交易费用不说，假定年通胀率为5%，则房价年涨幅至少要高于5%，如果投资购房资金中有50%来自贷款，贷款利率假定为6%，在不考虑自有资金机会成本条件下，房价年涨幅至少要达到8%(5%加6%的二分之一)。如果房价涨幅为3%，而银行存款利率也是3%的话，将钱投资房产还不如存银行，因为后者没有风险。当然，投资房产也可通过出租来获取收益，但前提是租金收益率至少要达到年通胀率。总之投资房产抗通胀无非要靠房产涨价或获取租金，或者二者兼而有之，现在就分别考察这些方式。4.密切关注国家政策，作出合理的应对
在住宅投资的选择中，应该多了解市场信息，把握投资时机。房地产市场是一个受政策影响很大的市场，因此，密切关注国家政策显得尤为重要。在深入了解国家政策动向后，充分利用来知道房地产投资的决策。主要是多了解政府的规划，一是要关注政府倾斜力度较大的热点地区；二是要关注地铁、城市轻轨的发展布局与动工时间。城市发展的经验告诉我们，地铁旁的住宅升值潜力最大，而且惊人。三是在预期收益相同的情况下，投资于风险较小的房地产项目房地产投资项目种类较多，它们的风险度大小不一有的风险度较大，可能遭遇的不确定性也较高，而有些投资项目的风险度较小，选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证这个策略的一个不良后果是得到高额利润的机会也就被减少了；预期收益值随着风险大小而增降是自由市场的一个不可避免的特性。
5.优化投资组合，减小投资的风险性房地产投资活动虽然是一个周期长、高风险高收益的活动，但是各个投资建设项目的风险程度、获利能力、资金需求量各有不同。投资者可以合理恰当的搭配各种不同投资类型的项目，通过多项投资组合及多种经营分散风险由于不同投资项目的风险收益等因素。是不同的，所以实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益。当然，各项目之间的相关性不能太强相关性、太强就会起不到降低风险的作用。计算整体收益与整体风险之间的相关性，尽可能缩短投资回收期，降低借入资金成本，规避财务风险。同时减少资金成本中借入资金的比例，吸引更多的投资者，分担风险。6.合理组织融资形式，滚动开发
房地产投资需要量大，必须以一定的形式筹措资金，以满足需要房地产融资的形式主要有以下几种：通过发行金融债券，筹集开发资金；通过预售开发的商品房和卖楼花，从客户那里筹集房地产开发所需资金；取得的土地使用权到银行获得抵押贷款；组建股份公司，申请成为上市公司，从股票市场上融资各房地产开发公司应根据自身的实际情况，选用最适合的融资形式，以便迅速大量低成本地融入资金，投入房地产开发房地产开发公司不但要掌握融资技巧，而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益比如，在投资项目管理中，引入竞争机制，运用多种手段，促使施工单位降低工程造价，提高工程质量，缩短建设周期房地产企业还要增收节支。提高劳动效率，减少经营管理费用，以保证所投入的资金获得最大的经济效益
当今正处于世界金融危机浪潮席卷全球,各行业的经济压力都很大,特别是房地产业,受金融危机的影响最为明显。房地产项目投资自始至终都存在风险，且风险来源是多方面的，任何投资者都希望毫无风险地赢利，但不承担风险就想得到高回报率是不可能的。投资者对项目的投资风险必须进行科学、系统的分析并采取防范措施，才能减少或规避风险对投资效果的不利影响。所以本文针对房地产投资的风险分析及防范作了一定的分析。事实上,并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的。没有无风险的投资，对于房地产投资，投资者应该结合实际情况，理性对待风险。从而保证实现房地产的经济效益和社会效益。
篇十二：浅议房地产企业的融资风险及对策
房地产企业融资风险及其防范措施探讨作者：刘旭凯来源：《商讯·公司金融》2019年第5期
刘旭凯
摘要：近年来，我国社会经济发展迅速，在住房消费政策推动下，房地产投资增长速度不断加快。房地产行业有着资金相对集中、风险较高等特点，若是实现高速与良性的发展，应该控制好融资规模，提升财务管理水平，解决融资中出现的风险，这样才能为房地产企业的进一步发展打牢基础。本文首先概述我国房地产企业融资的现状，然后分析了房地产企业融资风险，最后提出了具体可行的风险控制措施。
关键词:房地产企业；融资风险；防范措施
随着我国房地产企业的快速发展，房地产企业开发投资逐步呈现出周期长、规模大等特征，对资金的需求量越来越大，但是房地产企业自有资金有限，因此很难满足实际需求。因此在房地产企业发展过程中，不仅需要提高对自有资金的利用率，也必须依赖于外部融资。房地产企业融资中风险很大，如果不采取有效的规避措施，将给企业、个人甚至社会造成巨大的损失。对此我们要充分认识到房地产企业融资风险，合理采取风险控制措施，为房地产企业的健康稳定发展打牢基础。
一、我国房地产企业融资现状
房地产企业资金来源复杂，融资以银行贷款为主，同时在我国多轮宏观政策调控后，商业银行贷款逐步收紧，融资门槛也有了很大幅度的提升。而房地产企业融资在我国出现时间很短，缺乏完善的融资体系，相关法律法规也不完善，无法让其做到规范，这样房地产企业融资难以得到可靠保障。很多房地产企业经营管理能力有限，存在很多不确定因素，也让融资出现了很多风险。
一方面，房地产企业融资对银行贷款非常依赖，只要房地产经济出现波动，房地产经营风险将转变为银行金融风险，为国家金融安全带来了不利影响。且随着银行贷款利率的升高，极大增加了房地产企业还款压力，而房产项目的增多，银行也制定了很多约束条件，让房地产企业贷款变得更加困难。另一方面，分析房地产企业其他融资渠道可知，房地产信托有着巨大发展潜力，而分析信托投资公司实际情况可知，很多有着治理结构缺陷的问题，主要体现在法律政策制约、信托产品流动性问题、信托计划异地发行、资金异动运用管理和审批较为严格等，为房地产信托发展造成了限制。而股权融资筹资量较大，融资能力很强，有利于帮助公司提升盈利能力，价值成长也具备更大潜力。不过公司要想上市需要自身拥有雄厚的实力，我国很多房地产企业上市融资门槛较高，如负债率必须低于70%的要求让大部分房地产企业无法满足上市规定。由于房地产企业普遍融资渠道单一，负债率基本上超出了75%，对此很多企业无法直接上市。房地产企业融资也会依靠海外房产基金，然而其在中国投资有很多障碍，对很多房地产企业而言，在国际上核心竞争力不强，无法吸引海外投资公司的关注，同时也难以在政策上获得支持。
二、房地产企业融资风险分析
（一）政策的调整变化
最近几年房地产企业发展速度很快，很多市场主体由此实现了利益的增长，也为国民经济发展做出了巨大贡献。国家针对房地产行业也实施了很多政策法规，目的在于对房地产市场的
有效调控，这也为房地产企业融资造成了一定的风险。如2015年1月~3月，国家实施了12条房地产政策，而2015年3月27日国土部、住建部联合发文救市，加大了对供地规模的控制力度，目的在于促使供求关系得到改善。我国在实施上述政策时，将对房地产企业发展带来一定的影响，也让融资受到了较大限制。
（二）资本市场机制不健全
融资作为房地产企业经营管理中的重要内容之一，近年来逐步从传统计划经济体制下财政供给融资方式转变为现代市场经济体制下金融资源配置融资方式。然而现阶段房地产金融市场还有待进一步完善，需要不断完善金融体系，尤其是缺少了多元化融资渠道，在股权、债券、信托和基金等方面发展速度较慢，不能形成多元化房地产金融体系与分担融资风险的房地产金融市场。
（三）房地产企业经营状况不佳
因为房地产企业在发展中对资金需求量较大，运行周期也很长，对于企业经营较好的情况下，融资资本转入房地产开发企业的资本运转，通过生产与销售的过程后，货币资本将回流到企业，全部所借款项可以按时归还，房地产企业融资也将顺利进行，实现预期的收益。若是企业经营情况不佳，融资资本参与房地产企业资本周转后，若是在某个环节出现沉淀，所借款项无法按时归还，将对房地产金融机构信贷资本的运行带来不利影响，也为其他企业资本周转造成了限制，预期收益将难以正常实现，也引起了极大的融资风险。
（四）无风险预警机制，抵御风险能力低
在房地产企业开发运营时经常出现短期内资金需求量增加的情况，为了满足有足够的资金支撑自身发展，这需要房地产企业进行融资。因此只要房地产企业在融资上出现风险，将为房地产企业开发运行造成不利的影响。要想达到有效控制风险的目的，房地产企业应该充分认识到融资中出现的问题，这关系着自身的稳定与长远发展，也需要建立完善的机制达到对融资风险预警的目的。然而很多房地产公司以盈利为主，一味关注眼前利益，很少深入思考公司的发展，导致在风险预警与防范上未做到位。
（五）融资渠道相对单一
在20世纪90年代我国融资手段开始被得到运用，通过多年的发展融资渠道变得越来越多。然而我国房地产企业融资起步很晚，与英美等发达国家不一样，在融资理论上还显得不够完善，同时受到政策、法律等客观因素的影响，让房地产企业在多元化融资过程中难度极大，必须通过银行融资获取资金。由《中国统计年鉴》中相关信息可知，我国房地产企业基本上采取国内贷款与自筹资金等方式进行融资，在外资利用上不够，同时将自有资金除去，国内贷款占据着最大的比例。由于房地产企业在融资上对银行贷款过于依赖，也为企业的发展造成了不利影响，也容易引起更大的融资风险。
三、房地产企业融资风险防范措施
（一）确保融资政策的准确性
我国房地产企业需要将目光瞄准投资政策与投资项目上，结合实际项目的可行性做出相应的研究和评估。房地产企业要立足长远发展规划与现有投资框架，结合实际投资项目和财务标准、投资方式和领域基本规范等，对整体资本配置结构、融资进度与时间、融资规模等制定完善的计划，在评估计划与统筹规划后，对资金的使用做出科学合理的安排。应该确保投资项目
篇十三：浅议房地产企业的融资风险及对策
房地产开发的融资风险及防范近年来，房地产价格持续上涨，政府实施相应政策加大对房地产市场的调控力度，在房地产持续调控背景下，流动性趋紧、信贷政策差别化待遇以及外资逐步撤离，房地产企业融资趋紧已成定局。但是，又由于房地产业投资周期长、流动性差等特征给房地产业的融资带来了很多困难。本文的研究内容主要是房地产企业发展问题及对策研究，根据房地产企业发展普遍遇到的问题，提出了房地产企业的发展策略。
标签：房地产开发；融资风险；防范措施
引言：
从1998年开始，国家对房地产行业的发展进行了多次宏观调整，房地产市场也在反复的支持与抑制当中得到稳定的发展。房地产业对我国经济的拉动作用很大，特别是近10年来发展很快，已经成为GDP贡献最大的行业。由于城市化进程的不断推进以及各方面利益的驱动，我国房地产行业发展的如火如茶，一批批万科、恒大之类的大型房地产企业登上舞台。但山于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发所需的资金量巨大，资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。我国關于房地产开发项目融资风险的理论研究深度在不断的加强，从最初的定性研究到现在的定量、模型研究，并且逐步深化到各个层面，给融资风险管理带来了一定的方向性引导。
当下我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，实际上，大部分房地产开发资金都自接或间接地来自银行，其他融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重极低。房地产开发项目融资主要通过银行借贷、上市融资、房地产债券融资、信托融资以及介作开发等，虽然融资渠道很多房地产开发融资模式单一化，加之所处的市场环境复杂多变，使得房地产企业融资活动面临着严重的风险，存在诸如违约风险、法律风险、政策风险等一系列风险。只有在不断拓宽房地产开发项目的融资渠道的同时，分析融资所存在的风险，才能在发展中不断解决融资风险问题。
一、房地产开发企业融资风险的原因
（一）融资渠道过于单一
房地产企业开发资金自接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖。对于房地产开发商来说，政策对贷款的影响比比较大，例如，政策风险在利率方面的表现，如果为了应对复杂的经济形势变化，政府较为频繁的调整银行存贷款贷利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生较为频繁的波动，贷款政策也可能变得更加复杂，这种融资渠道单一性无疑将房地产企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。
（二）融资风险管理机制较差
在房地产企业项目开发过程中，融资风险管理是其风险管理的一个重要组成部分。在实际管理中，由于项目管理人对融资风险管理利害的忽视以及相关管理人员的专业分析水平不足等原因，造成融资风险管理机制不健全。风险管理的内容主要包括风险识别、风险评估、风险分析以及风险策略，完善的风险管理机制可以使项目开发部门能够很好的规避风险。目前，房地产风险管理在融资风险管理机制的建设上存在的问题主要表现在程序不规范、机构不完善以及人力资源不协调等方面，这些因素影响着融资风险管理的各个环节。
（三）受到外部经济环境的影响
外部经济环境的景气程度直接影响房地产企业的发展，从面影响房地产企业融资的难易程度方面，倘若房地产企业发展态势良好，那么房地产企业融资将变得相对容易，面且不用花费较高的融资成本另方面，倘若房地产企业发展不景气，那么房地产企业的融资将变得非常困难，银行等金融机构通常会质疑企业的偿债能力，要求企业支付较高的融资成本，还要提供相应的担保日前，此房地产中不企业的发展不景气，付出的综合融资成本较高，在收益定的前提下，房地产企业的利润空间缩不，企业发展仍然不景气，如此往复循环，企业融资和发展陷入恶性循环的怪圈。
（四）缺乏多呈层次房地产金融体系
目前，国内仍没有形成多层次丰富的房地产金融体系，仍以债券融资为主，股权融资比例甚不，整体融资格局单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广泛存在债券融资和股权融资两种基本形式，还存在发达的证券化二级市场。此外，国内专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重，缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。
（五）融资渠道运用不灵活
正如上文所述，房地产在进行项目开发的融资过程中，理论上拥有很多种渠道，但是企业对于这些融资渠道的操作并不是太灵活，仅仅局限于较常规的方式。银行贷款往往是企业的首选融资方式，这种方式融资成本低、风险程度也较低，但是对银行的过分依赖会带来一定的市场风险、经济风险。一旦银行政策出现调整，企业就会而临着融资风险，造成项目资金短缺。此外，房地产企业往往会采用预售的方式进行融资，这种方式可以在投资者、开发商以及银行之间形成一定的担保抵押，降低融资风险。但是，企业往往存在经营管理不善的因素，引发资金链的断层；投资者也会存在违约的现象，引发后续很多繁杂的手续问题。项目的停滞不仅影响着企业的发展，也影响着投资者的利益。以上是最常用的两种融资渠道，介作开发的融资方式也较为普遍，但是其他融资方式在项目开发过程中很少用到，这样就会导致风险较为集中。
二、房地产开发项目融资风险的防范对策
（一）建立风险预警机制
融资风险是房地产企业面临的主要风险之一，房地产企业完个全有必要建立相应的风险预警机制对其加以预测和防范，以防风险实际发生时，企业措手不及，难以应对到日前为止，已有不少学者提出了较为可靠的风险模型，作为风险控制的主体，房地产企业可以结合本企业的实际情况，并紧密结合经济环境和经济政策的变动选择最合适的风险模型，对房地产企业可能而临的风险因素进行预防控制，并针对可能出现的问题提前制定解决措施。另一方面，国家对房地产行业的管控较为严格，而且楼市交易颇为低迷，所以房地产企业在融资之前要慎重分析商品房的销售形势，从而根据销售形势制定合理的项日开发计划和融资计划，量入为出，合理控制企业的融资规模。（二）不断提高常用融资渠道能力
针对银行贷款、预售房产、合作开发这类较为常用的融资渠道，房地产企业要不断加强其融资能力。企业要提高自身的信誉，信誉是企业的无形资产，企业只有通过不断提升自身的竞争力，在行业中规范自己的行为，在市场中建立自己的品牌，才能不断的创造企业信誉。多数企业会通过建设企业文化来赢得自身的信誉，比如万科、绿地等，在银行贷款、合作开发等融资方式中赢得对方的信任，获得更多的融资机会。
（三）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段
国家宏观经济政策的变化，会自接影响房地产企业的发展趋势和融资规模，同时宏观经济政策的变化，会造成银行利率、准备金率等指标的变动，又会影响房地产企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策，仔细分析政策实质，对房地产企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整，以适应整体经济形势的趋势。
（四）在房地产企业调整时期储备专业人才
人才是当今时代最重要的生产要素和资源，对人才欠缺、管理能力不足的房地产企业的发展起着重要作用。最近几年来，随着美国次贷危机以及因此而引发的全球性金融危机，国内外出现了人才罕见的流动迹象：海归人才从国外重新回到国内寻求发展机会，大部分人才流出房地产行业。房地产行业的调整，使越来越多的业内人士担心失业、降薪，寻求更好的、稳定的发展机会，所以一部分人转头其他行业。在上海、北京等地一部分业内人士，对于对行业调整期的悲观看法，已经开始向其他二线、三线城市寻求发展。有些想長期从事房地产开发的企业，在这个时期可以用较低的薪水获取从知名房地产企业流出的企业人才，同时制定一系列培养人才、留住人才、吸引人才的政策，真正进行人才储备。中、小房地产企业如果没有在行业调整时期积累起自己的人才，就会失去在市场转暖期快速发展的资本。
（五）创新和健全融资风险管理机制
要提高开发项目的融资风险抵抗能力，就必须首先将融资风险管理程序规范化。企业应当从风险管理的基本内容下手，对融资风险的识别、评估、分析以及策略分别进行程序化规定。尤其是在对内部风险的识别与评估上，一定要进行严格的控制。因为外部风险我们无法控制，只能被动的接受，内部控制则可以主动进行调整。在整体规划下，企业还应当这对每一次具体的融资进行针对性的风险评估，针对性的提出风险策略，降低融资风险率。
（六）选择项目投资要谨慎
采取防御型策略。尽管房地产市场开始回暖，但是，在宏观经济并未完全复苏，市场依然存在很多不确定性因素的情况下，房地产企业应该采取审慎乐观的态度。为了最大限度地提高资金的利用效率，房地产企业应该收缩战线，谨慎地选择项目投资。
三、结语
企业应当不断建立多元化的融资渠道，同时建立完善的融房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及市场经济环境优变化，拓展融资模式和渠道，合理调控融资数量和规模，才能实现地方经济的可持续健康发展，及时拉动内息，促进国家财政收入提高。
参考文献：
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[2]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[D].华中师范大学，2012.
篇十四：浅议房地产企业的融资风险及对策
房地产开发的融资风险及防范房地产开发的融资风险及防范
20世纪90年代开始，随着我国房地产业的开发，人们开始对房地产项目风险与决策的理论进行研究，主要集中在风险的识别、评价和防范等方面。
房地产业对我国经济的拉动作用很大，特别是近10年来发展很快，已经成为GDP贡献最大的行业。但由于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发所需的资金量巨大，资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，实际上，大部分房地产开发资金都直接或间接地来自银行，其他融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重极低。房地产开发融资模式单一化，加之所处的市场环境复杂多变，使得房地产企业融资活动面临着严重的风险。
一、房地产开发企业融资风险研究现状20世纪30年代，人们将风险研究应用到了房地产投资领域，当时，美国一些学者对房地产建设和使用过程中的风险管理进行了探索，建立了以平均值，标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或标准差平均值对风险进行分析，并把它应用到房地产开发房地产企业对风险的防范和控制中。20世纪60—70年代，在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域出现了大量的成果。此后，国外的一些学者分别在商业房地产项目的融资技巧；房地产项目风险识别、评价和防范；房地产融资风险的识别、评估；房地产投资融资风险及其收益问题等作了大量的研究。20世纪90年代开始，随着我国房地产业的开发，人们开始对房地产项目风险与决策的理论进行研究，主要集中在风险的识别、评价和防范等方面。李启明等人（1998）定性分析了房地产融资和投资风险，指出房地产企业直接融资、海外融资和项目融资模式下的风险因素；给出了一些房地产投资风险定量分析、基本评价方法和防范对策。周书敬等（20XX）建立了房地产融资风险评价指标体系，主要包括政策风险、经济风险、汇率和利率风险、清偿风险四大类12个指标，将房地产融资风险划分为“高风险、较高风险、一般风险、较低风险、低风险”五个等级。张继萍（20XX）分析了房地产开发项目融资风险的信号、风险预测指
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标的选取，建议构建融资风险预警系统，并提出融资风险预警系统应该考虑到准确性、动态性以及非财务因素的影响。
综上可以看出，国内外学者对房地产开发房地产企业融资风险的研究主要集中在融资风险特征、融资风险识别、融资风险评价、融资风险的预警和控制等方面，但是定性分析居多，定量研究较少，而且还不太深入，尤其是系统性的研究较少。在此，本文谨对房地产开发房地产企业的项目融资风险的成因进行分析、融资风险评价和防范问题予以总结。
二、房地产开发企业融资风险的成因及风险因素的分析（一）房地产开发企业融资风险的成因1.融资渠道过于单一。房地产企业开发资金直接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖。对于房地产开发商来说，政策对贷款的影响比比较大，例如，政策风险在利率方面的表现，如果为了应对复杂的经济形势变化，政府较为频繁的调整银行存贷款贷利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生较为频繁的波动，贷款政策也可能变得更加复杂，这种融资渠道单一性无疑将房地产企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。2.缺乏多呈层次房地产金融体系。目前，国内仍没有形成多层次丰富的房地产金融体系，仍以债券融资为主，股权融资比例甚小，整体融资格局单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广泛存在债券融资和股权融资两种基本形式，还存在发达的证券化二级市场。此外，国内专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重，缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。3.企业缺乏科学合理的融资决策。融资决策是基于房地产企业整体发展战略和总体规划而制定的，并以此来确保房地产企业投资决策和目标的贯彻与实施，是房地产企业财务决策的重要组成部分。房地产企业通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策、普遍依据经验进行决策。（二）房地产开发企业融资风险因素针对我国房地产企业目前的融资现状及其特征分析，融资风险可以归纳为以下几个方面的内容。1.政策风险。房地产行业关乎国民经济，是历届国家政府重点关注的民生问题，对房地产价格上涨过快可能影响国民经济甚至是社会稳定的担忧，使得政府
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对房地产方面出现的问题特别敏感，因而对于房地产问题的调控政策也一直是相关部门着重考虑的方面。而目前全球经济形势变得极其不稳定、更加复杂，钢铁、水泥、建材等其他行业也与房地产行业的发展紧密相关。因此，相关的政策随时有根据我国经济形势的变化发生变动的可能性，与此相关的税收政策、产业政策、金融政策等都会直接影响房地产企业融资的难易程度以及融资成本。
2.法律风险。一些中小型的房地产企业在融资过程中，由于其规模较小、资信较低等因素限制，只能有一小部分来自于地方的银行贷款，另外的部分则纷纷采用亲友借贷、职工内部集资，甚至利用黑市等非正当手段的民间借贷方式，进行资金筹集。这种融资渠道在操作手段上并不正规，还款条款等都无法得到法律保证，如果商品房销售出现滞销或者资金周转困难时，就极易出现偿债问题。这些问题使得民间融资面临的法律风险较大，融资成本增大。
3.利用外资的风险。房地产企业如果通过相关手段吸引外资，还会引发其他方面的风险，主要是指汇率风险和政治风险。房地产企业在利用外资的时候，应该全面了解并时刻关注对方国家的相关政局、政策，才能尽量将使用资金的风险降低。国际间的汇率变化本身就容易导致融资成本变化的风险，而目前更加复杂多变的全球经济形势，使得外资的风险因素更多了，房地产企业应该密切关注汇率的变化。
4.融资后期的资金管理风险。房地产行业的资金供求特点是使用额度集中、金额较大，而资金筹集则相对分散，而且商品房的资金回收期限较长。为了使房地产企业正常运转，房地产企业的财务部门应该加强融资后期的资金管理，尽量避免资金周转失灵的问题出现。否则，一个环节的资金周转出现问题，都会带来整个融资链条出现问题。
三、房地产开发企业融资风险的防范措施结合融资风险的成因分析，研究融资风险的防范策略。有的学者从融资风险的种类出发，提出各类风险的防范对策。有的学者从融资风险的等级（高风险、中风险、低风险）出发，分析各个等级的风险防范对策。还有的学者从宏观层次和微观层次来分析风险防范对策。从整体管理的思想来看，可以将房地产开发房地产企业融资风险防范策略归纳如下：（一）房地产企业要加强风险防范意识。从投资项目的选择，建设期资金的
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进度，到投资项目的经营管理、销售等各个环节都要提高警惕，要不断提高房地产企业的管理水平和员工的业务能力，建立风险管理责任体系，责任落实到人，管理前移，以防范融资风险。
（二）合理预测风险大小，及时采取应对措施。目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一，房地产企业可以分析可能对房地产企业融资活动产生影响的因素，根据相关学者提出的较为可靠的风险模型，结合房地产企业的实际情况，对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测，并根据预测，提前制定相应的补救措施。
（三）拓宽融资渠道，改善房地产企业的融资结构。大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资，由于结构比较单一，单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动，增加融资的风险。房地产企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他房地产企业合作利用其闲置资金等融资渠道，积极拓宽房地产企业使用的融资渠道，综合使用多种渠道混合的融资方式，选择规避风险的融资组合，来分散融资风险。另外，国家相关部门也应该积极完善金融市场，培育资本市场的金融工具，进行金融产品和融资渠道的创新，为房地产企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律，为房地产企业选择创新产品提供保障。
（四）增强资金管理能力，提高资金利用率面对庞大的资金使用和筹集状况。房地产企业应该建立一套高效准确的资金管理体系，制定详细的资金使用计划和成本控制方案，确保融资过来的资金能够得到充分的使用。另外，实时监控资金的周转情况，保证商品房的回款渠道正常运营，尽量提高低成本资金的周转速度，必要的时候可以采取一些鼓励方式，促进资金的回笼。
（五）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段。国家宏观经济政策的变化，会直接影响房地产企业的发展趋势和融资规模，同时宏观经济政策的变化，会造成银行利率、准备金率等指标的变动，又会影响房地产企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策，仔细分析政策实质，对房地产企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整，以适应整体经济形势的趋势。
房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及市场经济环境的变化，灵活掌握融资手段，合理选择融资渠道，在保证房地产企业资金充足的基础
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上，尽量减少融资成本，实时关注融资相关的政策和经济变化，尽早发现不安全因素，并采取相应的对策降低融资风险。
（作者系上海联洋集团有限公司资产管理部）
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篇十五：浅议房地产企业的融资风险及对策
浅析房地产企业筹资风险及控制措施浅析房地产企业筹资风险及控制措施
摘要:近年来,中国房地产企业取得飞速发展，房地产企业具有投资周期长、投资规模大等特点。中国房地产大规模建设需要高额的资金投入，房地产企业的投资与开发过程中,除了企业的自有资本金之外，主要依赖债务融资.对房地产企业的融资现状进行分析,并提出如何完善中国房地产企业的融资策略，加强房地产企业的融资风险规避，通过系统性的融资策略的实施和融资风险控制体系的完善,缓解房地产企业的债务压力，提高企业融资效率,降低企业融资成本,促进房地产企业的健康发展。
关键词:房地产企业;融资风险;问题;对策中图分类号：F830文献标志码：A文章编号：1673-291X（2014）07—0146—02引言近年来，房地产企业迎来了中国城镇化建设和房地产行业的大发展大繁荣时期，这对房地产企业而言是十分难得的机遇。当前，房地产企业依旧面临巨大的资金需求。房地产企业为了筹集资金,在进行企业投融资的过程中，存在许多的问题和风险，制约了企业的融资效率提升,造成企业巨大的融资成本，给房地产企业的健康发展带来巨大的危害和隐患。同时，由于国家对于房地产行业进行调控，从融资、税收方面对房地产发展进行了一定程度的“挤压”,这就使得房地产市场受到了诸多的制约.本文通过对当前房地产企业的债务融资的现状进行分析,探讨房地产企业如何应对债务融资所存在的风险，建立风险预警机制和财务风险防范控制系统,探索多元化的房地产开发融资渠道,促进房地产企业的持续经营和发展壮大.一、房地产企业融资现状及其存在的问题(一）融资渠道单一近年来,房地产企业的建设资金的主要来源是银行贷款和其他借款,银行贷款多是具有短期贷款行政，商业银行的贷款多是中短期的
贷款，但是房地产项目开发多是长期经营，周期性较长,因此，房地产企业缺乏长期稳定的资金来源，严重制约了企业融资能力，带来巨大的流动性风险。近年来,随着政府货币政策的收紧，对房地产企业债务融资的监管力度加大，传统的债务融资渠道变得十分艰难。过多地依赖于银行贷款借贷融资,导致房地产企业的市场化融资程度低，房地产企业对资本市场的利用程度不够，难以满足房地产企业融资能力的提升和建设规模的扩大的需求.导致房地产企业缺乏长期稳定的资金来源.
(二）融资结构不合理融资结构是反映企业的债务和股权之间的比例关系，融资结构对企业的偿债能力和再融资能力具有很大的决定权。通常而言,企业的负债率不应该高于50％，企业的长期负债与短期负债也应该达到一个合理可控的比例。但是,目前房地产企业的负债率已经高达60％以上，严重超过合理线，另外，企业的长期负债造成企业的财务成本不断增加。财务成本的不断增加严重制约了房地产企业的发展能力提升.融资结构的不合理，给房地产企业造成巨大的财务风险。(三）中小房地产企业非正规融资渠道占据主导地位在房地产行业当中，中小房地产企业由于缺乏资信级别，企业缺乏抵押资产，企业的融资成本过高等因素，制约了企业的银行贷款的活动。许多中小房地产企业的融资方式转向民间借贷，采用许多非正规的融资渠道获得企业的建设资金。非正规渠道一般是通过小贷公司、民间借贷、短期拆借等方式，通过高额利息来维持企业运转。但很明显，房地产开发项目往往都持续数月,大的项目或者还会持续数年。短期的资金来源是不能与长期的资金需求匹配的,否则带来的风险极大。非正规的融资渠道占据企业的主导地位，给企业的融资带来巨大的风险,一旦房地产存在滞销情况，会带来企业资金的周转问题，造成资金链断裂,使企业出现资不抵债的严重财务问题。（四)融资受调控与政策影响较大随着中国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入,前些年,中国房地产市场出现了“过热”的现象，国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策，无论是开发贷款，还是个人按揭贷款，
均受到了一些限制。这样给房地产企业的资金安排带来了很多限制，而这些政策方面的风险是企业难以预见和控制的。房地产业是一个资金高度密集型行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，其投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能有持续健康的发展。这种政策上的风险，给很多开发企业特别是中小房地产企业带来的影响是巨大的.
二、房地产企业债务融资风险规避的思考（一）拓展融资渠道近年来,中国在房地产企业的投融资方面做出了积极探索,尝试多元化投资形式，推动房地产企业的投融资的市场化操作，吸引资本进入房地产建设投资领域，拓宽房地产开发的筹资渠道，吸引战略投资者加大房地产开发的投资,积极吸引包括境外资本在内的各类社会资本，实现中国房地产企业的融资的多元化。如充分利用银行贷款、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托、上市融资、租赁融资等。目前一些具有实力的开发商在境外上市，也是拓展融资渠道的重要思路.(二）科学合理地安排融资结构房地产企业在经营的过程中无论其资金多雄厚，其资金终究是有限的。因此,企业必须进行科学的财务管理，积极地采取负债经营的方式,利用好财务杠杆，扩大企业的投资规模,但是企业在进行负债经营的时候,必须充分考虑企业的财务风险.房地产项目投资具有投资期限长、投资规模大、投资回报率等特点.房地产企业的融资多属于长期债务，因此，企业必须对自身的资产负债结构进行充分的衡量,保证企业的财务风险得到有效控制.利用企业的资产负债率指标，科学的衡量自身的偿债能力以及再借债能力。当前,房地产企业的负债占资产的比例高达60%以上，企业的负债比例过高,对企业的经营和投资具有巨大风险隐患.企业在利用自有资本金的同时，利用部分资本金用于偿还企业贷款的本息。其次,企业可以利用债务重组的方式进行资产的偿还债务，当前,中国房地产企业的投资规模十分巨大,房地产企业可以在保证自身偿还能力前提下，通过降低企业资产负债率,合理的调整企业的融资结构，促进房地产企业的融资风险的降低。
（三）强化房地产企业债务融资的风险意识房地产企业的快速发展和债务融资的不断增加,给房地产企业带
来巨大的融资风险。房地产事业的快速发展是在社会主义市场经济条件下推进的,因此,房地产企业的发展必须应对内外部环境的复杂变化,保证房地产建设成果与预期目标的相一致。当前房地产建设投资规模扩大和技术要求越来越高,给企业带来巨大的财务风险、技术风险以及安全隐患。因此，房地产企业在债务融资的过程中必须提高风险意识，对企业融资的风险进行科学的评估,正确地看待债务融资风险，理性地预防风险的发生并采取积极的措施应对融资风险，从而有效地提高债务融资的正效应，降低债务融资的负效应。
房地产企业在加强投融资改革，推动多元化融资方案的过程中，企业应该加强对资本市场、法律和政策环境以及风险环境的充分认识，积极适应内外部的环境的变化，因为这些会给房地产企业经营带来巨大的市场风险.因此，房地产企业在进行投融资体制改革的同时,应该注重企业财务风险分析预警机制的建立和完善,从而对防范和控制房地产企业的融资风险发挥关键作用.首先，企业应该建立和完善融资风险控制流程.加强对房地产企业投资、借贷、担保等重大财务事项的审批程序，建立房地产企业财务风险管理制度，加强对融资风险的识别、评价以及监督，建立有效的融资风险处理机制，对企业的融资风险进行专项审计。其次，构建房地产企业融资风险预警的指标体系，对房地产企业的资产和融资风险进行有效控制，提高风险的预警和控制，从而消除企业融资风险.再次，企业应该实施全局性的融资风险控制体系，加强对企业的融资风险和财务风险的分析预警，建立融资信息和项目业务信息的一体化，保证企业筹资管理的规范化和高效化,促进企业资金管理和控制的有效性，加强对房地产企业资金的全面管理和监督,提高融资效率。
(四）推进投融资改革,实施多元化融资方案为了降低房地产企业的债务融资的风险,房地产企业应该科学部署推进投融资体制的改革,实施多元化的企业融资方案,有效地吸纳多方资金，实施房地产企业融资的方式多元化，采用多种融资工具的有效组合，从而有效地改革房地产企业的资本结构，提高企业的融资
效率降低企业的融资成本。在房地产开发的实际操作过程中，企业应该结合项目具体情况，混合搭配多种融资方案,通过改善房地产企业的投融资环境，积极培育适合房地产企业进行股权融资和债务融资的市场化融资主体,进而推动房地产企业融资效率的提升，降低企业融资成本，实施多元化融资方案，能够有效规避企业融资风险。
结束语资金是企业的“血液”,是企业赖以生存和发展的首要经济资源。从历史上来看,若干的企业破产，不是不能盈利，而是缺乏足够的资金来维持运营。房地产作为资金密集型行业,对于资金的需求更加迫切，合理地组织资金、安排资金更加重要.基于中国房地产发展的实际情况,房地产开发与金融的关系极为紧密，短平快的操作模式对融资要求极高。为了解决房地产企业的融资风险问题，房地产企业应该完善自身的融资风险管理,加强对投融资体制的改革,创造良好的房地产投融资环境，建立市场化、多元化的融资渠道。提高对资本市场的利用效率，选择合适的融资组合。房地产企业在融资的过程中,应该遵循市场规律,积极主动地转变经营方式和投资方式，提高房地产企业融资效率，降低企业的融资成本，规避企业融资风险，促进房地产企业持续经营和健康发展.参考文献：［1］白建平.房地产企业融资渠道研究[J］.财经界，2010，(1）。［2]倪智勇.浅析房地产企业融资策略和融资风险控制[J］.新会计，2010，（1）。［3］李素红，周维升，陈立文.房地产开发企业融资风险的研究现状与展望［J］。企业经济，2010，（1).［责任编辑吴明宇]
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篇十六：浅议房地产企业的融资风险及对策
谈房地产企业的融资困境及解决对策作者：侯娜来源：《经营者》2020年第2期
侯娜
摘要房地产企业是资金密集型行业，在其项目立项、土地交易、房地产建设和房地产销售每个环节都必须有大量的资金作保障。房地产企业的资金融通是否顺畅，是房地产业生存和发展的关键。当前我国对房地产业实施严格的宏观调控政策，“限购”在扩容，范围在扩大，“限贷”在升级，“限价”是趋势。在此背景下，本文简要阐述房地产企业的融资特点、融资方式及融资现状，并针对房地产企业融资困境提出解决建议，以期解决房地产企业融资难的问题。
关键词房地产业融资方式融资困境解决对策
一、房地产企业融资概述
（一）房地产企业融资概念
房地产企业融资是指发生在房地产经济活动中，通过各种信用方式、方法及工具为房地产企业及相关部门融通资金的金融行为。从广义概念上讲，房地产融资是指房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接融资和间接融资的总和。
（二）房地产企业融资的主要特点
1.开发资金需求量庞大。房地产企业项目开发的全过程均离不开资金支持，由于金额巨大，因此仅靠房地产企业自有资金基本不可能完成项目开发，所以房地产企业往往会通过各种途径进行外部融资。
2.受政策影响大。近年来，针对房地产企业的宏观调控政策频频出台，房地产企业受国家调控政策影响很大，融资风险很高。
3.地域存在明显的差异。金融机构为了规避自身的风险，往往对房地产企业信贷要求条件严苛，金融机构对经济不够发达的地区（三线及以下的中小城市）的房地产企业往往采取紧缩的授信口径，提高准入门槛，而对于北上广等一、二线城市则采取相对宽松的信贷政策。
（三）房地产企业融资的意义
房地产企业要想在竞争激烈的市场环境中获得成功，除了依靠自身的管理能力、技术人员的水平以及在以往的房地产项目投资中赢得的口碑外，还取决于其融资的能力。如果房地产企业缺乏融资能力，不能把资金事先安排妥当，即使开发商已经获得了开发建设用地的土地使用权，也很可能由于流动资金缺乏，资金周转困难而无法完成项目开发。所以，房地产融资对于房地产企业意义重大，主要体现在以下几点：
1.有助于企业发展壮大。房地产企业如果有足够的融资能力，资金充裕，就可以顺利高效地完成在建项目开发，按时交房，这样就能按时回款，从而取得更多的资金，形成一种良性循
环，接下来可以顺利开展新的项目、开拓更多的市场，从而提高市场占有率，使房地产企业迅速发展壮大。
2.有助于提高开发商品的品质，增强品牌效应。有了强大的资金支持，房地产企业会更注重客户的需求，更多地了解市场，从客户需求出发，创造出更适合客户需求的商品。近年来，客户更注重舒适的生活环境。房地产业为了迎合市场需求，房屋交付标准也在改变，从原来的毛坯房变成精装房，而且向智能化转变，这些均需要强大的资金支持。
二、房地产企业的融资方式
我国房地产企业主要融资方式包括定金与预收款、银行贷款、民间借贷、私募股权基金融资、房地产投资信托等。
（一）定金与预收款
定金与预收款是当前房地产企业普遍运用的融资方式。在房地产建设开发过程中，一般为开工之时，由房地产企业向意向购房者出售预期住房，一般收取5%～50%不等金额的房款，预售协议在交房前可以转让，一些房地产公司规定可退房，该行为收取的定金与预收款可以缓解房地产企业在项目建设过程中的资金问题，且融资成本较低，容易获得，这对房地产企业来说是最可行的融资方式。但是房屋预售之前产生的大量的资金流出，还是会给房地产企业造成一定的资金压力。
（二）银行贷款
统计资料显示，房地产企业70%以上的资金来自银行贷款，大大高于国际水平，由此可见，银行贷款在我国房地产企业融资方式中占据着重要地位，也揭示了房地产企业对银行贷款过分依赖的不正常状态。从我国房地产市场的运行来看，银行贷款贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房地产销售的整个过程。在“房住不炒”的楼市调控政策背景下，近年来各大商业银行提高了开发贷款利率和按揭贷款利率，抬高了房地产业的贷款审批门槛，加大了监管力度，迫使房地产企业寻求新的融资渠道。
（三）民间借贷
随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐发展起来，特别是在经济发达、市场化竞争程度较高的地区。在银行借贷受到限制的情况下，民间借贷确实是一种较好的方式，但是民间借贷的市场不规范，容易诱发各种民间借贷的纠纷，而且民间借贷的成本高、风险大，所以应谨慎选择。
（四）私募股权融资
私募股权融资，是指企业通过私募形式对私有企业即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中还考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。私募股权基金融资主要通过非公开方式针对少数机构投资者或个人股权，一般不需要披露交易细节。房地产企业私募股权融资是针对房地产项目为基础进行的。相比银行贷款、上市融资，房地产企业私募股权融资是一种便利、灵活、快捷的融资方式。
（五）房地产投资信托融资
房地产投资信托（REIT）实际上由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划，它是在银行贷款不断受限的条件下产生的。相对于银行贷款而言，它享有融资成本低、筹集资金灵活
的优势，同时它享有有限责任、集中管理、自有进出转让等优惠条件。在这一利益的吸引下，房地产企业愿意选择这类融资方式。
三、房地产企业融资现状
中国建设报统计数据显示，2019年1～8月房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，国内贷款17322亿元，增长98%，利用外资81亿元，增长1.3倍，自筹资金36036亿元，增长3.1%，定金与预收款38377亿元，增长8.3%，个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%。从数据上看，房地产企业各种融资方式下，同比都有所增长，但是一些限制性因素的存在还是会制约房地产业融资。
篇十七：浅议房地产企业的融资风险及对策
浅析中小型房地产企业融资问题及应对策略浅析中小型房地产企业融资问题及应对策略
秦国强摘要在我国房地产行业快速发展同时，中小型房地产企业不断增多，中小型房地产企业在发展经济、增加就业发挥着尤为重要的作用。中小型房地产企业普遍具有公司规模小、资金需求多、投资风险大等特点，融资问题一直困扰着中小型房地产企业，成为制约其持续、健康、稳定发展的主要因素。当前，房地产行业的内外部环境发生较大变化，中小型房地产企业提升融资能力至关重要。本文通过分析中小型房地产企业在其发展过程中面临的融资困境，并提出相应的解决策略，为提升中小型房地产企业竞争力提供参考借鉴。关键词中小型房地产企业融资困境策略一、中小型房地产企业提升融资能力的重要性中小型房地产企业提升能力，不仅有助于降低融资成本，还可以优化融资决策，优化融资数额的分配，为企业的进一步发展奠定良好的基础;同时通过对企业内外部融资环境的改善也能够从根本上优化企业的资源配置效率、提高资本的利用效率、提高其财务管理的水平、降低融资风险，最终提高企业的整体盈利水平。二、中小型房地产企业面临的融资困境（一）融资渠道单一从融资渠道来看，对中小型房地产企业来说，利用自有资金来融资是目前最简单最容易的融资方式。而在融资金额上，数额小、频率高、流动性强的短期借贷所占比例偏大。作为一个不断发展的中小型房地产企业其融资的渠道单一，主要是通过内源融资和金融机构等的债务融资的方式来实现资金的融通。单一的融资方式使得企业的贷款主要集中在流动性强、频率高的短期借款上，这种融资方式也在一定程度上导致资金的中长期供给会出现不足，会导致公司抵御外来风险的能力持续下降。（二）公司融资成本高中小型房地产企业由于自身信息披露的不充分，导致银行在对该类企业进行
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融资前要进行比大企业更多的信息收集和监督工作，造成金融机构运行成本的提高，成本的提高在无形中又增加了企业获得相应贷款的难度。同时，当贷款利率相同的情况下，贷款数额越大给银行等金融机构带来的利益也就越大，相对于小企业来说，贷款给大公司银行付出的运营成本与收益相比显然要低得多;当贷款数额一致的情况下，单位交易成本的高低便是银行选择是否进行贷款的主要依据。相较于小企业而言，大企业的单位交易成本就要低很多，因此，获得贷款的机会就越大。对于提供贷款的金融机构而言，其主要交易成本为贷款前、中、后期对相应企业的相关调查与监督管理所形成的费用，而对申请贷款的大中小企业而言，其主要的交易成本是贷款利息和相关的贷款手续费用以及其他的额外成本。这些成本对于中小企业融资来说尤其是中小型房地产企业而言无疑是雪上加霜。
（三）企业抵押担保能力弱就目前的金融市场而言，为了规避信贷资金风险绝大多数的金融机构对中小型企业发放的贷款类型都是抵押贷款而不是信用贷款，这一现象对于缺乏可靠的担保单位的中小企业而言是不公平的，中小型房地产企业在物业方面投入比重很小，导致其可供抵押的优质抵押物并不多，因此，在现行的不动产抵押担保的贷款方式下，要获得贷款的可能性就不高。同时抵押成本高也是造成公司贷款难的一大原因。再加上烦琐的抵押程序、偏高的折扣率和贷款率以及较高的流动负债比，导致中小型房地产融资更加困难。（四）缺少多层次的资本市场我国缺少专门为中小型房地产企业提供专门的融资服务的资本市场，我国现有银行体制选择使得资本市场格局更加狭窄。由于资本市场的不太完善使得创业资本无法得到充分的发挥和利用，严重制约了中小型房地产企业的未来发展，限制了中小型房地产企业开拓出有效的融资渠道。（五）缺乏完善的政策扶持现有的金融政策，暂未形成完善的扶持政策体系为中小企业发展。我国目前的经济方针政策，主要还是依据规模大小、行业特征和所有制类型而制定的。因此，银行的大部分贷款也是贷给大企业，大多数社会资源都流向了大企业。这几年来，国家虽然颁布了一些政策，解决中小企業贷款难担保难的问题，诸如人民银行总行颁布了向中小企业倾斜的信贷政策，要求各国有独资商业银行总行设立
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了中小企业信贷部等，但最终还未形成完整的支持中小企业发展的金融政策扶持体系，导致中小型房地产企业的融资和贷款仍然受到了束缚和影响。
三、提升中小型房地产企业融资能力的策略（一）优化融资结构作为判断融资行为风向标的融资结构，它的优化意味着合理的融资行为，反之融资结构的弱化就是融资行为失真。对于中小型房地产而言，抓住经济发展模式转型的契机就意味着公司的发展。选择的辅助性的融资途径也很多，如加强企业之间的合作，利用商业信用等。首先，可以增强内源融资实力。利用自有资金进行融资是企业融资的主要渠道，也是其生存和发展的关键。外源融资的发展离不开内源融资能力的提升。其次，要合理运用财务杠杆。公司要增加经济效益，提高公司的竞争力，这注定要投资，投资不能只看业主投资和自我积累，还必须注重适当的负债管理和财务杠杆的合理使用。公司应从实际情况出发，合理利用债务融资，妥善处理好短期负债与长期负债的比例结构关系。这样不仅可以降低企业的融资成本，提高公司效益，还在一定程度上提升企业的偿债的能力。（二）努力降低融资成本1.发挥中小企业集群融资优势降低信贷成本。所谓中小企业集群融资是指：发挥群体力量（通常是指“区域核心竞争力”）的作用为担保向金融机构筹资的行为。集群融资无论是在信用、规模还是集体理性上，相较于单个企业来说都占有绝对的优势。从交易成本来说，集群企业财务上信息相对比较清晰，也就可以使得其内部市场的有关主体尽可能少的参与到外部的证券市场中开展逆向选择，如此，一方面降低了外部融资的过程中产生的较高的交易费用，另一方面，银行也因集群效应降低信贷成本，最后，以集群形式出现使得其风险更具有可预见性和规律性，也降低了银行的信贷风险。2.提高公司偿债能力降低信贷门槛。信息不对称不仅会增加金融机构的风险识别成本还会导致中小企业在融资过程中交易成本上升，因此，为降低信息不对称而导致的企业逆向选择和道德风险对银行危害，银行对小企业的借贷持保留态度，抬高了其可信贷的要求和标准。对于中小企业来说，要提高偿债水平可从以下两个方面入手：首先，加强对现金的控制力度和强化对现金流量的计划水平，确保企业现金流动的安全性与稳定性;第二，提高企业的盈利能力，增强其偿债
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的能力。（三）提高公司的资信水平企业获得资金贷款的主要标杆就是其融资环境。融资环境好意味着企业信用
度高。资信度高的企业获得贷款的可能性就更高;相反，资信偏低，信用度不高的企业往往在融资过程中会受到不同程度的歧视。对于企业而言，可以通过强化公司管理来实现加快建设企业的信用制度，提高公司的声誉水平的愿景。
1.健全公司内部治理结构。建立现代的企业产权制度，明确公司内部的权责利益关系，从而逐渐建立一套完善的现代企业管理制度。一方面要明晰产权，逐步分散股权结构，实现所有权和经营权的分离;另一方面要明确各管理阶层的职责和权力，实现管理阶层之间的权利制衡，提高管理水平，增加企业的经济效益。
2.完善公司财务管理制度。健全的财务管理制度是规范财务活动的保障，只有财务管理制度健全，才能从根本上保障企业财务信息的真实性与准确性，才能最大限度地避免信息不对称的存在，最大程度上提高企业的资信评级。
3.创新理财观念。财务理念的创新性和科学性是企业财务目标和任务得以顺利实现的有效保障，因此要创新理念，采取多种方式进行理财，提高资金管理水平。
（四）改善政府公共服务由于政府公共服务的主要领域都是出于市场失灵的状态，因此，改善政府的公共服务水平，提高市场机制的运作效率。因此，改善政府的公共服务可以从以下三个方面入手：1.完善中小型房地产企业发展服务机构。档案的建立可以是广大中小型房地产企业及时了解政府的相关服务内容，同时也可以把公司的相关信息及时准确地发布给相关金融债机构，减少了由于信息不对称所导致的融资难题。降低了其风险识别成本，减少中小型房地产企业的融资成本，为企业顺利实现融资扫清其障碍。2.鼓励金融創新和市场竞争。鼓励国有商业银行产权改革，积极推进市场化经营使金融市场逐步开放。通过鼓励国有商业银行产权改革将会引起银行经营的细化，有助于专注服务中小企业的金融机构的形成;开放的金融市场，由于竞争的存在会涌现出很大一批服务于中小企业的证券机构和资本市场。逐渐拓宽的融
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资渠道为中小型房地产企业的融资提供更多的选择。3.发展风险投资。由于中小企业自身局限性，导致很多银行不愿涉足处于发
展初期的中小企业的融资过程当中，而证券市场也往往由于中小企业风险识别度差而对中小企业敬而远之。鉴于以上原因，对于传统中小型房地产企业来说风险投资就成为了更适合它们发展的融资方式了。风险投资的好处在于，风投企业会积极参与融资企业的相关经营管理过程，引进专业化的项目管理和风险管理，投资时间一般较长，风投的出现，有助于解决中小型房地产企业的融资难问题。
四、结语融资难长期制约中小型房地产企业发展，这几年以来，中小型房地产企业的融资难问题已不是单纯某一地区在某一时间段所面临的问题了，而是跨越不同区域和不同时间段的顽固性问题。要突破困境，需要企业、政府和社会的共同努力，创建良好的外部环境。对于企业而言，一方面要努力改善自身的资信水平和管理水平，要结合具体情况制定不同的融资战略，拓宽融资渠道，优化融资方式。根据不同的发展阶段选择不同的融资渠道和融资方式来解决融资难题。另一方面，金融信贷机构尤其是中小型的金融机构更不能忽视同为中小企业的“软信息”。此外，对于政府部门而言，要加强对非正规金融机构的监督和管理，不仅可以拓宽企业的融资渠道还可以减少中小企业的融资风险。（作者单位为重庆市银河有限公司）
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篇十八：浅议房地产企业的融资风险及对策
房地产企业融资风险及其防范房地产企业融资风险及其防范
【摘要】房地产融资的规模与模式受宏观经济的变化和财政与货币政策导向的影响巨大，始终是房地产业普遍关注的热点问题。本文通过对我国房地产业的融资风险的成因分析，认为我国房地产融资规模增长迅速，但是融资渠道单一，资金来源过度依赖商业银行贷款，在国家当前货币政策的调控下，房地产企业面临资金短缺的巨大压力。因此,进行房地产融资模式多样化的研究，有助于在现实情况下寻找适合房地产业发展的融资模式，促进房地产业平稳健康的发展。
【关键词】房地产；融资风险；多元化；防范一、房地产企业融资融资就是通过金融市场将货币资金由资金供给方融通到资金需求方.通过融资交易行为，资金供给方付出了资金而获得投资收益，而资金需求方付出成本获得了对资金的使用权,所以该交易对双方都是有利的。房地产开发融资是指为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，通过各种渠道和方式为房地产项目的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。其主要目的是保证房地产企业资金的正常周转,从数量上和时间上保证房地产企业和房地产项目对资金的需求，使企业价值最大化。房地产作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产开发所需占用的资金量非常庞大,加之项目开发周期长，资金周转较慢，房地产企业单纯依靠内部融资无法满足正常开发经营中的资金需求.外源性融资是房地产业生存和发展的关键,房地产企业对不同融资方式的选择,直接影响其融资成本的大小，使房地产企业存在一定的融资风险。二、融资风险的成因分析（1）融资结构单一。由于房地产开发具有投资金额大、投资回收期长等特点,开发商的自有资金不足以满足投资需要，资金来源主要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。而其他的融资
方式如通过发行股票、债权融资，或者信托融资等在整个资金来源中占得比重相对较低。所以融资渠道过度集中于银行，一旦资金链的某一个环节断裂，房地产企业将面临相当大的财务风险与经营风险。另外，由于银行信贷作为房地产开发的重要资金来源途径,贯穿于房地产开发的整个环节,因此商业银行也就承担了房地产投资的的主要风险.（2）房地产政策对房地产企业融资的影响。由于我国房地产企业资金来源对银行信贷严重依赖，这就为国家通过一系列宏观调控政策来调整信贷政策,进而对房地产企业资金来源进行调节奠定了基础.当前，一方面对房地产开发企业在自有资金以及银行贷款方面进行规定，另一方面，对居民个人购房信贷进行严格限制，间接影响了房地产企业融资.（3）缺乏多层次房地产金融体系.就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。(4）缺乏科学理性的融资决策.一般房地产企业通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策，普遍依据经验进行决策.因而对整个开发过程中的资金运作成粗放型，并没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，从而在一定的融资量基础上实现项目利润最大化的问题.房地产开发的具体实践中，非理性因素对融资决策的影响是明显的。（5)权益融资与债务融资的比例失衡。我国资本市场刚刚起步，在结构方面存在着问题。从宏观结构看，我国房地产金融市场是单一品种主导的市场，以债权融资为主,股权融资比例甚小，整体融资格局非常单一。
三、融资风险的防范（1）制定正确融资政策。房地产企业必须以推动投资政策和项目的贯彻和实施为着眼点，研究和分析投资项目的可行性，并在企业总体的发展和投资框架下，根据企业核心能力、投资项目或相关投资领域、方式、质量和财务标准的基本规范,通过计划的形式,对房地产企业整体的融资规模、资本配置结构、融资方式及时间进度等事先做出计划，统筹规划、协调安排.从政策上保证融资与投资项目运作的协调匹配，确保融资规划的严肃性,严格执行.（2）发展多元化直接
融资.拓展多元化直接融资渠道,一是可适度放宽股票融资政策限制，提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。二是培育完善房地产债券市场，国家应适度放宽限制条件,增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。三是适时地开展房地产抵押贷款证券化，把我国房地产行业的人、财、物与管理优势进行最优组合，使资源配置更加合理。四是发展房地产产业投资基金，大规模地推行房地产业投资基金将极大地提高中国经济的运行质量,成为多赢的融资渠道。（3）探索多元化组合融资模式.由于房地产开发周期一般较长，占用资金较多，风险相对比较高的特点，所以它对金融始终保持着很强的依赖性。银行信贷在房地产企业资金来源中保持着相当高的水平,一直是我国传统的房地产融资方式。随着银行信贷资金收紧，在这种情况下，房地产开发企业应根据企业自身特点，积极拓宽融资渠道，采用多元化组合的融资方式.可以增加融资途径，减少对银行的依赖，缓解资金压力，增加金融抗风险能力,减少企业的融资风险。比如，可以使用自有资金+银行贷款、自有资金+机构投资、自有资金+基金、自有资金+信托计划及股权融资+银行贷款等融资组合。(4）推进间接融资形式多样化。我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行、中资银行+信用担保机构、中资银行+信用担保机构+担保企业、中资银行+担保企业甲+担保企业乙等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。(5）控制融资质量。房地产企业应从融资的成本、风险、期限、便利性、稳定性、转换弹性以及各种附加的约束条款等诸方面制定出明晰的融资规定。对融资的质量标准加以合理的限定,使之成为提高融资质量，指导融资活动的依据。（6）监控融资过程。房地产企业在制定正确融资政策、确定融资的合理的资本结构及方法、确定融资渠道和还款计划后应对这一融资过程进行监控。企业应指定部门或人员审查融资项目是否纳入融资预算,是否符合预算的规定；随时掌握融资的进度、资金的到位情况及有可能出现的问题；督促融资的执行部
门及时将融资进度和各种具体情况向企业管理当局汇报；监控融入资金的按计划合理使用,避免随意改变融入的专项资金挪作它用，增大资金的使用风险。如出现不符合规定的情况，应及时制止或向管理当局汇报，以便及时采取措施将可能发生的风险降到最低。(7)合理安排还款计划。在融资期限内充分运用企业资本,灵活调度，避免资本闲置.确定不同时期融资本息的到期额度，结合企业的现金流量做出相应的安排，以确保融入资金的本金和利息在规定的时间如期偿还。因此，企业在融资之初便应依据融资项目的运作规划和企业的经营预测情况做出还款计划。
目前的房地产融资体系对房地产企业、金融体系以及宏观调控与宏观经济都会产生不利影响。要防止此种情况出现，就要改变目前单一的房地产业融资模式，积极开拓新的融资渠道,最终形成多元化的融资体系与风险分担体系。
参考文献［1]黄延宏。浅谈房地产业投资的融资风险[J］。中国市场.2011（27）：63～64[2]韩宏。浅谈防范我国房地产业融资风险的对策［J].中国经贸。2009(10):46～47［3］王宝花。防范和化解民营企业融资风险[J］。企业导报。2010(9）：46［4]盖明珠.民营企业融资风险及其防范［J]。龙岩学院学报。2012，B07：17,23
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