不动产历史遗留问题情况说明16篇不动产历史遗留问题情况说明 解决市区不动产登记中土地历史遗留问题的方案 为稳妥解决市区不动产统一登记工作中遇到的土地历史遗留问题，维护群众利益，化解社会矛盾，下面是小编为大家整理的不动产历史遗留问题情况说明16篇,供大家参考。
篇一：不动产历史遗留问题情况说明
解决市区不动产登记中土地历史遗留问题的方案为稳妥解决市区不动产统一登记工作中遇到的土地历史遗留问题，维护群众利益，化解社会矛盾，推动市区不动产统一登记工作顺利开展，根据相关法律法规和我市实际情况，特制定本方案。
一、基本原则（一）尊重历史，实事求是。不动产统一登记工作开展以来出现的系列问题，是分散登记制度造成的，不动产登记工作应当尊重历史。要将登记发证与处理历史遗留问题分开，充分结合取得土地使用权时的政策或标准，只要权利人拥有合法的权属来源，都应及时办理不动产登记。（二）便民利民，优化程序。以“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”为原则，在严格审核权利人登记材料的基础上，在不违背法定流程、不减少法定环节的前提下，压缩、合并内部流转程序，提高行政效能。（三）依法依规，维护稳定。要先易后难，成熟一批解决一批；要突出重点性普遍性问题，分类制订解决方案；要坚持公平公正，全力化解登记难题，维护社会稳定。没有法律依据的，不得违法进行不动产登记。二、处理办法（一）范围界定。本方案解决的土地历史遗留问题是指：2016年10月之前，不动产分散登记期间国有建设用地上建设的，已经办
理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全，不动产统一登记后办理不动产登记时土地手续不完善的房屋（不包括小产权房以及权属来源不合法或有争议的房屋）。具体有以下8类房屋：
1.已购公有住房。2.已购经济适用住房（含棚户区改造房），符合上市交易条件的。3.市区各单位的集资建房。4.使用划拨土地的居民自建住房。5.办理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全，没有土地供应文件的居住用房。6.在出让工业用地开发建设的居住用房。7.使用划拨土地的经营性用房。8.土地使用年限已满的经营用房。（二）处理依据及办法。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》，参照《财政部国土资源部建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号），《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号）、《***回族自治区国土资源厅关于印发〈关于不动产登记工作中有关问题的指导意见〉的通知》（宁国土资发〔2017〕342号）、《***回族自治区国土资源厅关于印发***不动产登记工作中有关问题指导意见的通知》（宁国土资发〔2016〕542号）等法律法规和文件精神，对市区不动产登记中土地历史遗留
问题进行分类处理。1.分摊面积。住宅小区的土地全部分摊到户，即按该小区土地面
积除以小区总建筑面积，乘以每户建筑面积，分摊确定每户出让面积。居民自建住房是单独院落的，以独有面积计算。
2.出让年限。住宅、商业用地出让起始时间按照该小区建设时间计算，或按照政府出让土地的批复时间计算，统一按照住宅70年、商业40年出让。
3.交纳土地出让金计算标准。（1）已购公有住房、经济适用住房（含棚户区改造房）、集资建房使用划拨土地的，按照202**年市区标定地价的15%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价10%的，按10%计算），由现使用人补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。（2）居民自建住房使用划拨土地的，按照202**年市区标定地价的50%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价40%的，按40%计算），由现使用人补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。（3）规划、建设手续齐全，但没有土地供应手续的，由市自然资源局提请市人民政府研究同意划拨用地后，按照202**年市区标定地价的50%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价40%的，按40%计算），由现使用人补交土地出让金，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。
（4）在出让的工业用地上建设的商品住房，已经办理了房屋产权证的，由市自然资源局提请市人民政府研究同意变更土地用途后，由现使用权人按照评估价款补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。
（5）经营性用房使用划拨土地的或土地使用权出让年限已满的，由市自然资源局审核，符合城乡建设规划可以继续出让的，委托第三方中介机构评估，在现使用权人全额缴纳土地出让金后、签订土地出让协议，按出让方式和商业用地办理不动产登记手续。
三、办理程序1.房屋所有人持权属来源证明材料（原房屋产权证、国有土地使用证，或者原房屋建设单位开具的房产建设情况说明），到市自然资源局核算补交出让金金额，开具土地出让金缴款单。2.房屋所有人持缴款单在补交出让金金额，开具土地出让金缴款单，缴纳土地出让金。出让金发票应注明缴款人、交款时间、面积等。3.***市自然资源和不动产确权登记事务中心依据缴纳出让金发票办理不动产登记。办理时，应注意宗地范围内土地为共用的，应在备注中注明出让面积。四、几点要求（一）加强组织领导。不动产登记涉及群众的切身利益，影响社会稳定，各部门要充分认识解决历史遗留问题的重要性和紧迫性，积极推动各类问题快速、有效化解。成立不动产登记遗留问题处理领导小组，由分管副市长任组长，市政府副秘书长、自然资源局局长为副
组长，市财政局、审计局、自然资源局、住建局等相关部门为成员单位，共同研究解决市区不动产登记遗留问题。
（二）明确各部门职责。市自然资源、住建、财政、审计等部门是化解不动产登记历史遗留问题的执行主体，要按照各自职责处理好不动产登记中涉及的问题。市财政局负责补交土地出让金的收缴工作。市住建局负责对缺少竣工验收备案手续的项目组织并联验收备案工作。市自然资源局负责对土地、规划手续审核完善，补交土地出让金标准的核算工作。审计局负责对相关工作进行监督，提出整改意见。
篇二：不动产历史遗留问题情况说明
鄂州市人民政府办公室关于解决不动产登记历史遗留问题的通知文章属性•【制定机关】鄂州市人民政府办公室•【公布日期】2021.06.01•【字号】孝感政办函〔2021〕35号•【施行日期】2021.06.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管
正文
鄂州市人民政府办公室关于解决不动产登记历史遗留问题的通知
鄂州政办发〔2021〕13号
各区人民政府，葛店开发区、临空经济区管委会，市政府有关部门：为妥善解决我市不动产登记历史遗留问题（以下简称“遗留问题”），切实维
护人民群众的合法权益，促进经济健康发展与社会和谐稳定，根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《湖北省自然资源厅关于加快化解不动产登记历史遗留问题的通知》（鄂自然资函〔2020〕390号）精神，结合我市实际情况，现就解决我市不动产登记历史遗留问题通知如下：
一、处理范围
2019年12月31日前，在国有建设用地上已建成并投入使用，但因相关审批、验收、税费及材料缺失等原因，未办理不动产登记的房屋，均纳入“遗留问题”处理范围，具体分为：
（一）2016年6月12日前我市国有建设用地上已建成并交付使用的商品房、经济适用房、房改房、单位自建住房、拆迁还建房、集资建房；
（二）2016年6月12日至2019年12月31日之间开发建设项目已取得预售许可证，但房屋无法办理不动产登记。
上述房屋不包括小产权房、私人自建房及法律法规规定不予登记的房屋。二、基本原则（一）坚持尊重历史、实事求是、民生优先、违法必究的原则。充分考虑历史、现状和政策法规逐步完善的过程，结合我市实际情况，客观公正处理“遗留问题”。（二）坚持权利人登记与开发建设单位补缴税费相分离的原则。合理区分权利人与开发建设单位承担的责任，创造条件解决“遗留问题”同时，有关职能部门按照开发建设时点的相关法律、法规，责令开发建设单位补办手续、补缴税费并予以处罚。（三）坚持合理应对、确保实效的原则。牢固树立一切以群众利益为重的工作理念，对于人民群众合理合法的诉求，针对项目不同情况，研究具体解决办法，确保工作取得实效。（四）坚持属地管理的原则。各区人民政府（含葛店开发区、临空经济区管委会，下同）按照属地管理原则，对解决本辖区内的“遗留问题”问题负总责。三、处理程序（一）项目甄别。各区要对本辖区内不能办理不动产登记历史遗留的项目进行甄别；对纳入“遗留问题”处理范围的项目或房屋，要落实责任领导，明确工作任
务，制定本辖区内“遗留问题”实施方案，界定化解每个项目的时限，并制定工作清单上报市解决不动产登记历史遗留问题工作领导小组。
（二）提出申请。开发建设单位存在的建设项目，由开发建设单位负责组织资料进行申报。开发建设单位重组、改制的，由其受继或改制后企业或上级主管部门组织资料进行申报。因开发建设单位破产、注销等原因导致没有申报主体的项目，可由项目所在地的街办组织申报，也可由小区业主委员会或业主代表组织资料进行申报。
四、处理方法办理不动产首次登记所需的材料为：不动产权属证书或土地权属来源资料（国有土地使用权证或不动产权证）、建设工程符合规划的材料、房屋竣工验收合格的材料、消防验收合格的材料、权籍调查成果、税费缴纳凭证等。根据所需材料按下列情况分类处理。（一）用地问题影响登记的项目对因历史原因导致用地手续不完善，由政府机关、企事业单位主导的安置房、棚改房、经济适用房、房改房、集资房等项目，可按划拨或协议出让方式补办用地手续。其他建设项目，可依据开发建设单位开工建设时的相关政策规定，由各区、葛店开发区、临空经济区、自然资源和规划部门依法作出处理，按不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式补办用地手续。完善相关手续后，不动产登记机构予以办理不动产登记。房屋规划用途与土地用途不一致的，原记载的土地与规划用途可保持不变，但应在不动产登记簿及不动产权属证书中分别记载原用途情况。如当事人要求土地用途和规划性质一致，需按规定补交出让金。（二）缺少规划手续影响登记的项目对缺乏相关规划手续，无法办理建设工程验收核实证明的，由自然资源和规划
部门进行核实后，对不影响城市规划的房屋，出具同意办理不动产登记意见。部分符合规划的建设项目，自然资源和规划主管部门可以对符合规划部分先行核实，并出具规划核实意见。针对项目的违法行为，向各区人民政府出具甄别告知函，各区人民政府及乡镇人民政府、街道办事处根据甄别告知函依法予以处罚。规划范围内未拆迁完毕的项目，由属地政府、管委会负责拆迁，对规划核实和验收不构成影响。
（三）缺少工程竣工验收备案和消防验收备案手续影响登记的项目因项目建设手续不全，缺少房屋竣工验收手续的，由开发主体向住建部门申请竣工验收，并由住建部门组织相关单位进行验收，不动产登记机构凭竣工验收备案证办理不动产登记；因开发主体灭失无法办理房屋竣工验收手续的，可由各区人民政府选择有房屋质量或消防安全鉴定资质的机构，分别进行房屋质量和消防安全鉴定。鉴定合格的，由住建部门出具房屋质量和消防安全鉴定合格的认定意见书，不动产登记机构凭认定意见书办理不动产登记。对于不符合消防安全规范或房屋质量不合格的，各区人民政府通过整改完善到位后再由住建部门出具合格认定意见书。（四）因测绘问题影响不动产登记的项目在办理房屋首次登记时，因《房产测量规范》和《建筑工程面积计算规范》测量规范不统一、计算方法与标准不同，测量出来的面积会存在一定差异，不动产登记机构在收到《建设工程竣工验收核实证明书》后，按房屋测绘面积，办理不动产登记。（五）因物业用房或社区用房影响登记的项目小区内物业用房或社区用房因销售、少建、未建导致无该类用房或者该类用房不达标的项目，若小区内尚有相应房屋可调整为物业用房或社区用房的，由开发主体申请，经住建、自然资源和规划部门批准，可进行调整使用。若小区内没有相应房屋可调整为物业用房或社区用房的，按照《市人民政府办公室关于鄂州市增建
“补短板”类非经营性公共服务设施的指导意见》（鄂州政办函〔2019〕12号）的要求和程序进行增建。
（六）因企业改制影响登记的房屋因企业改制，企业原有的办公用房及其它非住宅用房出售给单位或个人的房屋，如果该房屋作为住宅使用，则按照住宅办理登记；如果该房屋作为商业使用，则按商业用途办理登记；如上述用地性质为划拨用地，则按相应用途交易时点补交土地出让金。五、惩戒追责措施（一）各职能部门在收到各区人民政府解决不动产登记历史遗留问题工作专班提交的《关于解决不动产登记历史遗留问题意见函》时，应高度重视，并于15个工作日内依据本《通知》的相关规定，组织专人进行调查核实，出具明确审核意见，逾期不回复的，视为验收（包括规划验收、工程竣工验收、消防验收）合格，同意办理不动产登记，并由应出具意见函的职能部门承担相应法律责任（以职能部门签收的《关于解决不动产登记历史遗留问题意见函》和各区人民政府出具的《关于解决不动产登记历史遗留问题意见函的反馈意见函》为佐证材料）。如相关职能部门及其工作人员不履职尽责或徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，将依规予以问责或给予行政处分。（二）开发建设单位若存在拒不履行登记义务或法院生效判决，或者因逾期不缴纳欠缴的土地出让金、相关税费等违法失信行为的，应由相关职能部门依法予以处罚，及时将处罚信息录入信用信息共享服务平台，并通过“信用中国”网站公示曝光。对失信的开发建设主体，各相关职能部门应根据《关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》（发改财金〔2018〕370号）及《关于印发<关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录>的通知》（发改财经〔2017〕1206号）等有关规定，依法依规对相关领域失信对象实施联合惩戒。
（三）开发建设单位属于行政事业单位或国有企业，不配合解决历史遗留房屋不动产登记的，对该单位及其负责人依照有关规定予以问责。
（四）对房改房售房单位、开发建设单位拒绝按照相关规定缴纳费用的，依法查封、拍卖或强制划拨其相关资产，所得资金冲抵欠缴费用。
六、组织领导与保障市政府决定成立解决不动产登记历史遗留问题工作领导小组。负责统筹协调全市不动产登记历史遗留问题工作，研究制定有关政策和对重大问题的处理意见。领导小组由常务副市长任组长，成员由各区人民政府、葛店开发区管委会、临空经济区管委会，市纪委监委、市法院、市检察院、市信访局、市公安局、市司法局、市财政局、市自然资源和规划局、市住建局、市市场监管局、市城管委、市税务局负责人组成。领导小组下设办公室，办公室主任由市自然资源和规划局分管负责人兼任，办公室地点设在市自然资源和规划局。各区人民政府要相应成立工作专班，全面负责解决本辖区不动产登记历史遗留问题，具体负责认定属于处理范围的项目或者房屋、梳理项目或者房屋相关资料、提交《解决不动产登记历史遗留问题的函》和协调督促追缴相关税费工作。解决遗留问题过程中产生的有关税费，开发建设主体存在的，由开发建设主体承担；开发建设主体灭失的，由辖区地方政府安排专项资金解决；应由房屋业主承担的，由业主按规定补交。本通知自印发之日起生效，有效期2年。本通知解释权为鄂州市自然资源和规划局,承办单位为鄂州市不动产登记中心。附件：1.关于解决不动产登记历史遗留问题意见函（模板）2.验收合格认定意见书（模板）3.验收不合格认定意见书（模板）
鄂州市人民政府办公室2021年6月1日
篇三：不动产历史遗留问题情况说明
关于解决当前不动产统一登记工作若干问题的操作规范
为进一步规范登记行为,提高登记质量和效率,根据《不动产登记暂行条例》等相关法律法规,针对当前不动产统一登记中存在的若干问题,结合我省实际,在依法登记的前提下,按照“以民为本、尊重历史、因地制宜、实事求是、能办则办、先行登记并行完善”的原则,提出如下操作规范。
一、关于原房屋已登记土地未登记的不动产统一登记问题
不动产统一登记前,对国有土地上房屋已登记而开发建设单位未办理国有建设用地使用权初始登记的个人住宅,购房人凭原先取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的,不动产登记机构应按照“先行登记、并行完善”的原则予以受理,并分以下情形办理。
对土地权属来源合法,因原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记的,不动产登记机构可依据新的不动产统一登记规定,按程序办理不动产权证书或不动产登记证明,不再办理土地使用权首次登记。
对房屋建设单位在国有建设用地开发中,存手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有
土地使用权登记,现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记的,不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时,应将上述情况书面如实告知相关当事人,在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载,在不动产登记薄和不动产权证书附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记,应按规定及时补办相关手续”。同时,建议当地政府或相关部门依法对该房屋开发建设单位进行处理,并限期补办相关手续。
如原开发建设单位已注销、吊销或下落不明的,不动产登记机构应在本地主流媒体上公告六十日,期满无异议,不动产登记经办机构将公告留存并归档。
对购房人凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记的,不动产登记机构应予受理。在办理不动产抵押权登记时,不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人。同时,要在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载,在不动产登记薄及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记,自愿承担由此带来的风险和责任。”
二、关于土地已登记房屋未登记的不动产统一登记问题
对2014年12月31日前竣工并投入使用,已取得国有土地使用证但未进行房屋登记的各类住房,各级不动产登
记机构可依据《山西省住房和城乡建设厅、山西省国土资源厅、山西省财政厅、山西省地方税务局、山西省工商行政管理局〈关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见〉》(晋建房字[2015]215号)文件规定,遵循“尊重历史、厘清原因,简化程序、便民利民”的原则,分类办理不动产统一登记。
对土地已登记、购房人所购商品房已竣工,由于房屋开发建设单位已注销或被吊销的,不能配合购房人办理房屋登记的,不动产登记机构除执行《关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见》有关规定外,还应在当地主流媒体上公告六十日。对公告期满无异议、无限制措施记载、无其他人办理商品房买卖合同备案记录及所有权登记记载的,无论开发建设单位是否已办理房屋所有权首次登记,购房人均可申请办理个人的房屋所有权登记。
三、关于原房地登记信息不一致的不动产统一登记问题
(一)房地坐落不一致
对原房屋、土地登记发证机构不属于同一行政区域的,原则上由原房屋登记机构所在行政区域的不动产登记机构受理,原办理土地登记的机构应将土地登记档案资料移交给相应的不动产登记机构,特殊情况也可由上级不动产登记机构指定办理。
房屋、土地坐落在同一行政区域,房、地两证记载的坐落不一致的,以地名文件为准,对于无地名证明文件的,按照房屋所有权证的坐落记载。
(二)房地权利人不一致
对已分别办理土地房屋登记手续,房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了转移登记,但未及时申请办理土地变更登记,造成房地权利人不一致,现房屋权利人申请房地一体登记的,不动产登记机构应核实有关情况,尊重房屋交易事实,按有关规定将两证收回,由双方当事人签署知悉该情况的具结书后,予以登记。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地使用证的,由不动产登记机构公告原土地证作废,再办理房地统一登记手续。
(三)房地用途不一致
不动产统一登记前,房屋和土地均已登记但用途不一致的,原记载的土地与房屋用途可保持不变,但应在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。有证据证明原用途登记错误的,应依法办理更正登记。
不动产统一登记后,土地批准用途与实际用途不一致,或房屋实际用途与规划用途不一致的,土地用途依据用地批准文件或土地权属来源材料,按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)二级类填写,其中商服用地可按一级类
填写。房屋用途按照建设工程规划批准文件填写,规划用途不详的,依据土地用途填写或由规划部门确认后填写。
(四)房地范围不一致
对建筑物超出原宗地界址或跨宗建设,已取得房屋所有权证,购房人现申请办理不动产转移、抵押登记的,不动产登记机构应当受理,按实际用地范围确定用地界址,并在不动产登记簿证上如实记载相关情况。同时通知相关部门要查明超出界址原因,存在违法用地行为的,依法处理。房屋未登记的,应取得国土资源主管部门会同规划主管部门出具的宗地调整批准文件后,方可申请办理不动产登记。
四、关于因民间借贷申请不动产抵押登记问题
法人或其他组织之间因民间借贷申请不动产抵押权登记的,按有关规定,不动产登记机构应予受理,依法登记。
五、关于划拨国有土地使用权的抵押登记
划拨国有土地使用权未经批准不得单独抵押,但权利人以依法取得的建(构)筑物进行抵押的,划拨土地使用权可与建(构)筑物一并抵押。不动产登记机构在办理不动产抵押权登记时,应在不动产登记簿、不动产权证书及不动产登记证明附记栏内注记:“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权,依法拍卖该房地产,或通过其他方式依法实现抵押权时,应首先补缴土地出让金后,抵押权人方可优先受偿”。
六、关于已抵押土地上的建筑物登记问题
对原国有建设用地已设立抵押权,申请继续设立在建建筑物抵押权登记、预购商品房抵押权预告登记的,在当事人提交了原土地抵押权人书面同意文件后,不动产登记机构应予受理。
七、关于不动产登记中宗地面积分摊的问题
宗地上的建筑物设定不动产单元时,住宅小区以不分摊土地面积为原则,分摊土地面积为例外,非住宅以分摊土地面积为原则,定着物的土地使用权按所在宗地共有使用权登记。同时做好与原有分摊土地面积的衔接工作,并在数据库保留记载。
八、关于已购公有住房、经济适用房转移登记问题
根据《山西省人民政府关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》(晋政发[2002]6号)文件栢关规定:“鼓励已购公房和经济适用住房(含集资建房、合作建房、解困住房)上市交易。取消已购公房上市交易原产权单位审批和上市年限的限制。已购公有住房和经济适用住房上市交易统一缴纳成交价1%出让金,土地使用期限调整为70年”,对已购公房、经济适用住房符合转移登记条件的,土地出让金按照上述文件执行,如成交价低于税务部门计税评估价的,以税务部门认定的计税评估价为准。土地使用年限起始期
为该宗地内第一套房屋上市交易之日起计算,其土地性质变更为出让。
九、关于因继承申请登记的问题
因继承申请不动产登记的,不动产登记机构应从切实维护杈利人利益角度,建议登记申请人提交经公证的享有继承权的材料或生效的法律文书。申请人不能提交上述材料的,不动产登记机构应在受理该类登记事项前对当事人提交的申请材料进行全面查验,就有关事项进行询问,并要求当事人出具对材料真实性负责的具结书。查验询问过程宜采取全程录像等方式留存证据,有必要的可发函原证明材料出具部门对材料真实性进行核实。登簿前不动产登记机构应对拟登记结果进行公示。不动产登记机构应设置专门窗口,由专人专岗负责办理继承取得不动产的登记业务。有条件的地方可以通过政府购买服务的方式为当事人办理继承权公证手续。
十、关于土地出让年限到期登记的问题
对少数住宅建设用地使用权期间届满的,可参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函[2016]1712号)办理,不需要提出续期申请,也不收取费用,可正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日
期和到期日期,并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函[2016]1712号)办理相关手续”。
各地在执行过程中遇到的重要间题要及时向省厅反馈。本《操作规范》未尽事宜,各地可以因地制宜,提出制定切合实际的解决之策。国家有新的相关法律法规或文件规定的,从其规定。
篇四：不动产历史遗留问题情况说明
不动产登记历史遗留问题分类及解决方法
摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记而产生法律效力。经登记后的不动产可以用于抵押融资、办理营业执照等各项重要用途，部分地区将不动产作为学区房直接与子女的教育挂钩，其登记状况确实牵动着群众的心。目前，各地的不动产登记机构正努力提高登记的工作效率，力争为所在城市取得良好的经济效益与社会效益。然而，因各种历史原因，部分不动产未能进行登记，在不动产权证所起的作用越来越重要的今天，广大的不动产权利人对取得因历史遗留问题而未登记建筑的不动产权证的愿望越来越强烈。国家与地方各级政府均十分重视不动产登记历史遗留问题，自然资源部2021年1号文即为《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的焦点与热点。
关键词：不动产登记；历史遗留问题；分类；解决方法
1不动产登记资料的内容和特点
1.1不动产登记资料的内容
不动产登记资料包括：不动产登记簿等不动产登记结果；不动产登记的原始文件，包括不动产登记申请书、申请人身份证明文件、不动产产权来源、登记理由等。房地产产权登记查询结果等文件，以及房地产登记机构的审查文件。
1.2不动产登记资料的特点
不动产登记资料来源于不动产登记文书。不动产登记是不动产登记机关依法在不动产登记簿上登记不动产权利归属等法律事项的行为。不动产登记是不动产登记文书的原始登记。它具有社会实践性、历史性、确定性和原始记录性的本质特征。这是一个特殊的文件。根据有关法律、行政法规的规定，不动产登记资料
由不动产登记机关管理。不动产登记机关应当建立不动产登记资料管理制度和信息安全保密制度。建设符合《不动产登记数据安全保护标准》的不动产登记数据存储场所。不动产登记文件属于备案范围的，依照有关法律、行政法规的规定办理备案管理。
2不动产登记历史遗留问题分类
2.1缺少建设资料问题
1.缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。2.缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。3.缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。
2.2房改申请主体不清问题
不动产登记需权利人提交申请表，但部分权利人居住的房屋是单位分配的租赁房，在单位房改时由于种种原因未能及时参加房改，现申请登记时主体不清。房改房是城镇住房制度改革的特殊产物。房改对象特定，仅为售房单位职工与家庭，且每个单身职工与家庭只能享受一次。在房产价值快速增长的今天，每个家庭均不会放弃这个机会。有一些权利人因自身或单位的原因未能及时办理房改手续，由于原单位或改制，或重组，或注销，再欲参加房改进行不动产登记就会发现找不到原权利主体。
2.3房地原分别登记信息不一致问题
在不动产统一登记前，一般会在房产局办理房产证，在国土资源局办理土地证。不动产房地分开办理权证，产生较多的房产与土地信息不一致的问题，主要矛盾包括建筑物房地登记用途不一致、宗地地形不一致等，从而导致权利人换证时出现问题。
3不动产登记历史遗留问题的解决方法
3.1推进协同治理，部门联动求高效
不动产登记的历史遗留问题不仅仅是登记本身的商业问题，它涉及到自然资源、住宅建设、税收、法院、金融等多个部门和环节。在多部门问题上，它只依赖于促进不动产登记机构，其能力和能力非常有限。严格履行地方政府的主要职责，坚持“谁负责审批”，把解决房地产登记遗留问题的责任交给地方政府和部门在市、县统一领导下，明确有关部门的具体职责，密切配合，协调配合，集体研究，共同推进。针对相关部门内部存在的问题，推动建立内部交接机制和协调相关活动的协商机制，设立专项窗口（专项岗位），对不动产登记历史遗留问题实行“一进一出”，解决计划审批等系统初始审批环节“瓶颈”导致的发证问题。土地供应和竣工验收。据初步统计，全省79个市、县（市、区）建立了内部协商沟通机制，55个市、县（市、区）建立了外部联合管理机制。
3.2缺少建设资料问题的解决方法
对于缺少土地批准资料问题，如果权利人已领取了房产证，可以将其作为土地登记的权源资料，证明该权利人已取得其房产对应的土地使用权。对于既无房产证又无土地证的权利人，若其建筑在城镇初始地籍调查时间(如南京市城镇初始地籍调查自1993年开始)之前建设，可参照城镇初始地籍调查的做法，由居委会出具证明，经地籍调查并公示无异议后登记。
3.3聚焦政策研判，因地制宜分类化解
坚持以问题为导向，以应急为主，研究制定支持政策，分步、分批发布有效的政策措施，形成处置政策体系。建立各地不动产登记疑难问题的定期讨论机制，探讨各地普遍存在的历史问题，选取典型案例，进行整理和打印，提供参考。结合当地实际，本着国家和省有关文件精神，先后出台了操作性政策文件，实行区域性政策、个案性政策和分类处理。
3.4权利主体不清问题的解决方法
权利主体不清问题主要表现在房改房这方面。一般房改房的产权属于单位，应由职工所在单位申请办理房改联系单，经房改办审批后，直接办理房改房过户
转移登记。若权利人原所在单位发生改制，则需查询改制企业的资产处置清册，查询标的房产是否纳入改制资产。若是由改制后的单位负责房改事宜，则可由原单位的上级主管部门负责。单位的重组与注销也可参照办理。
3.5探索长效机制，严格控制增量
根据减少库存和防止库存增加的要求，需要建立长期的监管体系，避免历史遗留问题的同时解决和产生。深化房地产单位代码应用，优化业务协调和流程再造，探索土地使用审批、规划许可、土地供应、开发利用等环节，执法监管等“房地产单位代码”相关环节，将对整个业务链进行动态封闭监管，并确保不动产登记要素齐全，衢州市创新商品房登记“上码”，通过“房地产代码”纵向衔接预售、预售、竣工、交付各阶段，横向衔接签约、贷款，水、电交接、户交接等，做到“以书信方式送达房屋”和“以书信方式送达（以上）户”。
3.6房地原分别登记信息不一致问题的解决方法
原房产证与土地证均为政府部门颁发，均具有公信力。最常见的是不一致是两者登记的用途不同，如房产用途为商业，土地用途为住宅，换发不动产证时矛盾显现。为此，部分城市(如南京市)的自然资源部门出台了相关的规定，换证时只对原证的用途进行转载，保留原有的矛盾，待权利人提供原登记有误的材料后再行变更。这样既满足了权利人的换证需求，也提高了登记工作效率。如果权利人需统一两证用途，则以规划核准图的标注用途为准。
4结论
不动产登记历史遗留问题的解决十分重要，事关百姓民生福祉，事关企事业单位的发展。如果当前问题不能解决，则权利人在日常的不动产处置过程中又会产生新的问题，包袱会越来越重。只有将不动产登记历史遗留问题进行分类，加以分步处理，才能切实保障人民群众合法权益，提升不动产登记服务水平。
参考文献：
[1]肖光荣.农村不动产登记存在的问题及对策探讨[J].资源与人居环境,2020(11):28-30.
[2]蒋慧.论不动产登记机构登记错误与赔偿责任[D].南京大学,2020.[3]郭舒涵.我国不动产善意取得之构成要件[D].华东政法大学,2020.[4]张仁颖,刘晓英.房地一体不动产登记视角下宅基地流转问题研究[J].国土与自然资源研究,2020(01):75-78.
篇五：不动产历史遗留问题情况说明
黄石市人民政府办公室关于妥善解决我市城区房屋不动产登记有关历史遗留问题的意见文章属性•【制定机关】黄石市人民政府办公室•【公布日期】2017.04.13•【字号】黄政办函〔2017〕41号•【施行日期】2017.04.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管
正文
市人民政府办公室关于妥善解决我市城区房屋不动产登记有关历史遗留问题的意见
黄政办函〔2017〕41号
大冶市、阳新县、各区人民政府，黄石经济技术开发区管委会，市政府各部门：为妥善解决我市城区部分房屋不动产登记历史遗留问题，规范市城区土地出让
价款的征收工作，保护不动产权利人合法权益，维护社会和谐稳定，根据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《不动产登记条例》等法律法规规定，经市政府第7次常务会议审议通过，现就房屋不动产登记及规范土地出让价款征收有关问题提出如下意见：
一、处理范围（一）2016年7月1日前，市城区国有土地上已颁发房产证但未颁发土地证
的商品房。（二）2016年7月1日前，行政机关或国有企事业单位通过市场出售的国有
土地上已颁发房产证但未颁发土地证的公房。上述房屋不包括个人自建私房和小产权房以及法律法规规定不予登记的房屋。二、处理原则（一）坚持尊重历史、实事求是、民生优先的原则。充分考虑历史、现状和政
策法规逐步完善的实际，结合我市发展稳定大局，优先保护广大群众的不动产权益，分类制定解决方案，客观公正地处理不动产登记中的历史遗留问题。
（二）坚持群众办证与开发单位补缴税费相分离、违法必究的原则。合理区分房地产开发单位与购房人责任，规范土地出让价款征收，积极稳妥解决房屋所有权人办证问题，按照相关法律法规依法督促开发单位补办用地手续、补缴土地出让价款等税费，对违规行为依法查处。
（三）坚持合理合规、确保实效的原则。树立一切以群众利益为重的工作理念，对人民群众合理合法的诉求，简化办证程序和要件，针对不同情况，分类处置，确保工作取得实效。
三、处理方法（一）已办理房产证，但无土地权属来源的商品房。1．对1992年6月23日前开发的商品房，现房屋所有权人为土地使用权人，并视同批准了现房屋所有权人划拨用地手续，由市国土资源部门组织权属调查，经公告无异议后，按实际用地范围和用途为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。2．对1992年6月23日后开发的商品房，且开发单位依然存在可履行补办用地手续义务的，限期申请补办土地出让手续。同时市国土资源部门为房屋所有权人办理出让土地使用权登记。
3．对1992年6月23日后开发，因开发单位破产、改制、失联等原因无法履行补办用地手续义务的商品房，确定现房屋所有权人为土地使用权人，并视同批准了现房屋所有权人划拨用地手续，由市国土资源部门组织权属调查，经公告无异议后，按实际用地范围和土地用途为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。
上述商品房项目中，补办土地出让手续时，对没有项目规划条件的，由市规划部门据实对项目进行规划认定。
（二）划拨土地上已办理房产证未办土地证的商品房和上市出售公房。对商品房项目历史上办理了划拨用地手续的，市国土资源部门根据划拨用地批准文件为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。
（三）已办理房产证，但未按土地出让合同约定缴纳土地出让价款的商品房。对已签订土地出让合同，但未按约定足额缴纳土地出让价款的：开发主体存在的，由市国土资源部门依法向开发单位进行追缴，同时为房屋所有权人办理出让土地使用权不动产登记。
按上述处理方法办理划拨土地使用权不动产登记，但房屋产所有权人申请要求办理出让土地使用权不动产登记的，或房屋今后发生转让的，按本意见规定征收土地出让价款后，再办理出让土地使用权不动产登记。
四、土地出让价款征收（一）按划拨土地登记的拆迁还建住房、历史遗留问题商品住房和行政机关、企事业单位出售的公有住房以及符合划拨供地目录的其他住房转让，导致住宅划拨土地使用权转让的，土地出让价款按住房成交价格1%执行。房屋成交价格按税务部门计征契税价格确定。（二）除情形（一）之外，市城区其他的划拨土地使用权转让，按照土地市场价格（土地权利人申请办理划拨土地使用权转让手续时的土地市场价）的50%征收
土地出让价款。（三）根据土地出让合同约定，企业改制时，土地已享受优惠政策的出让土地
使用权，转让时，应补缴差额土地出让价款。差额土地出让价款﹦土地市场价×（划拨土地使用权转让应征收土地出让价款比例-改制土地出让合同约定的已缴纳土地出让价款比例）。土地市场价指土地权利人申请补缴差额土地出让价款时的土地市场价。
上述土地出让价款征收工作，由市国土资源部门负责。对限期不缴纳土地出让价款的单位，应通过行政、司法等途径及时进行追缴。
五、申报主体（一）开发单位存在的房地产开发项目，由开发单位负责组织资料进行申报。开发单位重组、改制的，由其继承或改制后企业组织资料进行申报。（二）开发单位因破产、注销、失联等原因导致没有申报主体的，可由房屋所在地的区人民政府组织街办申报，也可由区政府指定小区业主委员会或业主代表组织资料进行申报。（三）行政机关或企事业单位出售的公房，由原产权单位或其主管部门负责组织资料进行申报。具体申报程序、要件等由市国土资源部门另行制定。六、责任追究（一）在处理不动产登记历史遗留问题中发现开发单位有违法行为的，属于国土部门查处的，国土部门依法查处；属于其它部门查处的，由国土部门移交相关部门依法予以查处。在解决不动产登记历史遗留问题工作中，相关部门及其工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，将依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）因开发单位不配合，或者逾期不缴纳欠缴的土地出让金、相关税费和罚
款等各种原因，导致历史遗留问题不能解决的，市国土资源部门记录该单位及法人代表、出资人、高管的不良信用信息，依法依规纳入“失信人黑名单”，并将信息推送至市公共信用平台，同时函告市信用办。
（三）对被纳入“失信人黑名单”的单位，市公共资源交易局取消该单位报名参加我市所有项目投标资格；市国土资源局对该单位新建项目暂停办理用地手续；市规划部门对该单位新建项目暂停办理规划许可；市建设部门暂停办理该单位新建项目建设手续；市房产部门依法限制该单位开发经营行为。
（四）开发建设单位属于行政事业单位或者国有企业，不配合解决历史遗留房屋不动产登记的，由市政府对该单位及其负责人依照有关规定予以问责。
七、保障措施（一）成立领导小组。成立市城区房屋不动产登记历史遗留问题处理工作领导小组，分管国土资源工作的副市长任组长，分管国土资源工作的副秘书长、市国土资源局局长任副组长，市建委、市财政局、市国土资源局、市规划局、市政府法制办、市房产局和各城区（开发区）政府（管委会）分管负责人为成员。领导小组办公室设在市国土资源局，市国土资源局分管负责人任办公室主任。对实施过程中遇到的重大问题及本《意见》未尽事宜，由领导小组按“一事一议”原则研究决定。（二）优化服务。市国土资源部门和房产部门要加大不动产登记政策宣传，设立房产交易、不动产登记“绿色通道”，规范程序，简化手续，提高效率，积极做好服务。市国土资源部门和房产部门要制定本《意见》出台后办证业务激增应对预案，确保登记工作有序、方便、快捷。市规划、建设等部门要按照各自职能职责，依法履职，优化服务，合理制定内部工作流程，确保工作有序衔接。（三）加强部门协同和经费保障。市政府法制办要对遗留问题的处置和司法诉讼及时提供法律帮助和指导；市财政部门对有关问题处理中需要进行司法诉讼的，要将诉讼费纳入财政预算并及时拨付。
八、本《意见》由市国土资源局负责解释，自印发之日起施行。
黄石市人民政府办公室2017年4月13日
篇六：不动产历史遗留问题情况说明
海口市人民政府关于解决房屋不动产权证办理历史遗留问题的若干意见文章属性
•【制定机关】海口市人民政府•【公布日期】2019.03.21•【字号】海府[2019]32号•【施行日期】2019.03.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房改革与发展
正文
海口市人民政府关于解决房屋不动产权证办理历史遗留问题的若干意见
为妥善解决我市历史遗留的房屋不动产权证办理有关问题，维护社会稳定，促进房地产业持续健康发展，本着尊重历史、实事求是的原则，根据有关规定，结合我市实际，提出以下意见。
一、2009年12月31日前，经规划、建设管理部门批准，在本市城市建成区范围内国有土地上建设并实际交付或实际使用，但因项目建设中存在问题未办理房屋所有权初始登记或不动产权首次登记的房屋，适用本意见。
二、适用本意见的房屋，建设单位存在的，由建设单位申请解决房屋不动产权证办理历史遗留问题；如建设单位主体已不存在或因其他原因不进行申请的，可由业主委员会或物业服务单位组织业主申请。
建设单位存在改制、合并、分立等情形的，由原建设单位权利义务的承接单位申请；没有承接单位的，可由业主委员会或物业服务单位组织业主申请。
三、申请解决房屋不动产权证办理历史遗留问题的流程如下：（一）受理。申请人向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室（以下简称
市遗留办）提出申请。1.由开发建设单位（或其承接单位）、业主委员会或物业服务单位组织业主申
请的，提交如下材料。（1）申请书。（2）建设单位的营业执照或组织机构代码证书；建设单位权利义务的承接单
位申请的，除提交承接单位的营业执照或组织机构代码证书外，还需提交建设单位不存在、承接单位承接申报事项权利义务的有关材料。
（3）由业主委员会或物业服务单位组织业主申请的，需提交小区业主共同决定办理或项目专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意办理的有关材料。
（4）建设单位或承接单位的企业机读档案、授权委托书、受委托人身份证；或者经小区业主委员会授权或业主共同决定的受委托人身份证复印件。
（5）国有土地使用权证书（不动产权证）或有关项目建设用地使用权的文件。
（6）规划及建设管理部门有关证件或批准文件。（7）所属区公安分局出具的房屋坐落地址（含街道、门牌号）有关材料。（8）该项目实际交付或实际使用的相关材料。（9）其他必要的相关材料。2.由权利人个人申请（私宅）的，提供如下材料：（1）申请书。（2）申请人身份证复印件。（3）国有土地使用权证书（不动产权证）或有关项目建设用地使用权的文件。（4）规划及建设管理部门有关证件或批准文件。
（5）所属区公安分局出具的房屋坐落地址（含街道、门牌号）有关材料。（6）该项目实际交付或实际使用的相关材料。（7）其他相关必要的材料。3.权利人个人申请单套房屋产权登记的，该房屋所在建筑或小区部分房屋已适用海南省处置积压商品房地产相关规定办理房屋登记的，申请人提供如下材料：（1）申请书。（2）申请人身份证复印件。（3）民事判决书、执行裁定书、仲裁书。（4）国有土地使用权证书（不动产权证）或有关项目建设用地使用权的文件。（5）规划及建设管理部门有关证件或批准文件。（6）完税发票。（7）其他相关必要的材料。（二）审核。市遗留办受理后对申请人提交的有关材料进行审核，对影响房屋不动产权首次登记的遗留问题进行调查，分别向市国土、规划、住建、人防、环保、水务、消防、园林、气象等部门发出征询意见函。相关职能部门应及时就申报项目建设手续办理的情况、存在的问题、处理意见等情况反馈市遗留办。整栋建筑或整个小区内的部分房屋已适用海南省处置积压商品房地产的相关规定办理房屋不动产权登记的按以下方式审核：（1）向国土部门发送征询意见函，核实房屋所占用的土地是否仍在原开发建设单位名下、是否存在司法查封或抵押情形。（2）向规划、水务部门发送征询意见函，规划部门核实确认该建筑是否严重影响规划要求。申请事项不符合条件的，市遗留办应作出答复，并将相关材料等退还申请人。
（三）核准、登记。市遗留办应当在收齐各职能部门的验收或备案意见后，通知申请人提供具有相应资质的房产面积测绘机构对项目房屋面积测量，测绘成果报市住建部门审核备案，备案通过后，由市遗留办组织相关部门召开联席会议，对申报项目办理房屋不动产权遗留事项进行联合审核；经联席会议通过同意予以办理房屋不动产权首次登记的，由住建部门在网站及项目现场进行结果公示，公示期为5个工作日，公示期满无异议的，由申请人持申报项目的有关材料（联席会议纪要应内部流转）到国土部门办理房屋不动产权首次登记手续。
四、对符合本意见规定条件的项目在建设过程中存在的问题，在不违反有关强制性规定的前提下，原则上按该项目批建当时的有关规定，由相关部门协助出具处理意见。
五、项目已获规划许可，但建设单位擅自更改规划许可内容违规建设，或者规划报建资料缺失、规划验收未通过的建设项目，如不严重影响规划，由市规划管理部门出具认定意见。如严重影响规划，对合法部分先予以规划核实，其他不合法部分不予核实。
前款所称严重影响规划的建设项目，是指擅自改变规划许可的主要经济技术指标和内容且情节比较严重的。包括下列情形：
（一）占压原规划审批的道路红线范围的；（二）占用消防通道、公共绿地、高压供电走廊、地下管线、防洪排水等公共服务和基础设施用地的；（三）违反重要区域和重点地段规划控制原则的；（四）改变房屋使用性质的；（五）加层建设的；（六）将共有部分空间（包括屋顶、公共露台、结构层、架空层等）封闭改为室内房间的；
（七）其他严重影响规划的情形。六、建设工程质量安全监督部门应对申报项目是否通过工程质量验收予以确认，经确认因各种历史原因无法组织建筑工程质量竣工验收的项目，由申请人根据《海口市房屋安全管理条例》的有关规定，委托房屋安全鉴定单位对申请办证项目房屋进行鉴定，鉴定结论应满足国家标准规定的结构安全要求。七、依法应当经消防行政主管部门进行消防审批（备案）的建筑，未经消防审批（备案）或经审批（备案）不合格的，可按现状直接申办。该建筑应按项目行政审批或建成的时间确定适用的国家规范或标准，或通过具有消防安全评估资质的机构进行安全评估。不存在严重影响消防安全问题或经安全评估具备消防安全条件的，由消防部门出具验收意见。八、项目此前未经园林、环保、水务、人防、气象等部门出具验收或备案意见，但不影响房屋使用的，由相关部门依法依规出具确认意见。应当征收的行政事业性收费由有关职能部门依法征缴。九、依本意见实施的项目房屋不动产权首次登记，按照如下规定办理：（一）建设单位（或其承接单位）或权利人个人申请的，将房屋不动产权属等事项记载在登记簿后，向申请人核发不动产权证书。（二）业主委员会、物业管理服务单位组织业主申请的，将房屋不动产权属等事项记载在登记簿、房屋权属登记到建设单位名下后，由申请人代为领取并暂保管该不动产权证书。项目房屋不动产权首次登记后，涉及因房屋买卖及其他合法方式转让房屋并需办理房屋权属过户登记手续的，由房屋权利人依照有关规定另行向市不动产登记机构提出申请。十、土地超容积率应补交土地出让金和税金的，可先给予办理房屋不动产首次登记，首次登记时在不动产权证中注明未缴土地出让金和税金，应补交的土地出让
金和税金由相应的征收部门向建设单位追缴。因建设方擅自改变土地用途问题影响不动产首次登记的，经规划、国土部门确
认同意，可先给予办理房屋不动产首次登记。改变土地用途应补交土地出让金和税金的，由相应的征收职能部门向建设单位追缴。
十一、处理历史遗留问题中发生的房屋质量鉴定、消防检测、房屋测绘等服务性收费，由建设单位支付；建设单位主体不存在或因其他原因不能支付的，由业主委员会或物业服务单位组织业主归集后向服务单位缴纳。
十二、处理历史遗留问题中发生的应由建设单位缴交的税、费，由建设单位缴交，建设单位主体不存在或无力缴交的予以挂账，受让人履行应缴税、费义务后，可办理房屋不动产首次登记。对拖欠税、费的建设单位，由征收税、费相对应职能部门牵头，财政、城管、公安、工商等多部门配合，联合追缴建设单位欠缴的有关税、费，督促限期清缴，逾期不缴纳的，依法对其做出相应处理。
十三、根据本意见办理房屋不动产权首次登记的房屋，市不动产登记机构应当在房屋登记薄和不动产权证书中予以注记。
十四、市遗留办在解决办理房屋不动产历史遗留问题工作中发现建设单位存在违法行为的，应当告知有关行政主管部门依法予以处理。
十五、在处理历史遗留房屋不动产权属工作中，有关部门及其工作人员存在徇私舞弊、玩忽职守、受贿索贿、相互推诿等失职渎职行为，损害相关权利人合法权益的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十六、处理历史遗留的房屋不动产权属工作中，需有关职能部门提供资料的，有关职能部门应积极配合并无偿提供；对不积极配合的，追究有关人员的责任。
十七、本意见具体适用中的问题，由市住房和城乡建设局会同有关行政职能部门负责解释。
十八、本意见自发布之日起实施，有效期五年。2009年12月4日《海口市人
民政府关于解决办理房地产证历史遗留问题的若干意见》（海府〔2009〕127号）、2010年4月21日《海口市人民政府办公厅关于印发海口市解决办理房地产证历史遗留问题工作细则的通知》（海府办〔2010〕132号）以及2012年9月5日《海口市人民政府关于延长〈关于解决办理房地产证历史遗留问题的若干意见〉有效期的决定》（海府〔2012〕106号）同时废止。
海口市人民政府2019年3月21日
篇七：不动产历史遗留问题情况说明
不动产登记历史遗留问题分类及解决方法
摘要：不动产登记服务是政府服务的重要方面，也是提升营商环境的重要领域。因各种历史原因未能完成登记的不动产日益成为亟待解决的社会问题。不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的热点，国家与地方各级政府对此十分重视，发布了许多相关文件，部分城市还成立了专门的工作机构。不动产登记历史遗留问题多种多样、复杂无序，笔者通过对日常工作经验的总结，梳理其共性，将其分类，探讨解决方法，希望为不动产登记历史遗留问题的解决提供一些借鉴与思路。本文就不动产登记历史遗留问题分类及解决方法展开探讨。
关键词：不动产登记；历史遗留；策略
引言
随着互联网信息技术的飞速发展，行政机构信息传播方式也发生了转变，尤其在网站、微信公众号平台出现以后，不动产登记部门将政务新媒体平台运用于政务服务。
1不动产登记历史遗留问题分类
1.1缺少建设资料问题
1.缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。（2）缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。（3）缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。
1.2房改申请主体不清问题
房地产登记需要权利人提交申请表，但部分权利人居住在单位指定的出租房屋内。住房制度改革是城镇住房制度改革的特殊产物。住房改革目标明确，只适用于出售住房单位的工作人员和家庭，而每个单身工作人员和家庭只能享受一次。在今天快速增长的房地产价格中，没有一个家庭会放弃这个机会。还有一些权利人由于自己的原因或单位不能及时办理住房改革手续，由于原单位或改制，或重组，或注销，然后参与房地产改革登记，就会发现原来的权利找不到主体。
1.3房地原分别登记信息不一致问题
在不动产统一登记前，一般会在房产局办理房产证，在国土资源局办理土地证。不动产房地分开办理权证，产生较多的房产与土地信息不一致的问题，主要矛盾包括建筑物房地登记用途不一致、宗地地形不一致等，从而导致权利人换证时出现问题。
2不动产登记历史遗留问题的解决方法
2.1创新服务理念
以群众需求为中心，改进政务新媒体的表达方式，提升用户粘度；加强协商交流互动，完善公众参与渠道；提升政务微信服务能力和突发事件的应对能力，建立具有责任的、回应民众关切的新媒体平台；实现资源共享，推动“互联网+”服务，推动政务新媒体走向精准服务和传播。（1）打造“网上办事大厅”。持续深化“互联网+”在不动产登记工作中的应用，基于微信公众号、网站、不动产登记信息共享服务系统和政务服务APP等，建成“网上服务大厅”。将进度查询、信息查询、网上预约、线上办理等功能纳入网上办证大厅，提供24小时“不打烊”服务，实现高频业务线上办理。实现让“数据多跑路”升级为让“数据跑直道、跑快路”，从“少跑腿”升级为“不跑腿”，“互联网+不动产登记”按下了便民惠企、改革创新的“快捷键”和“加速键”。（2）打造群众诉求的桥梁。在政务平台设置“互动交流”或“建议反馈”模块，群众可以畅所欲言，表达对不动产登记服务的意见建议，同时涉及节假日工作时间调整，也及时在该模块里发布。具体可分成4个功能：“改进建议”，群众对不动产登记服务的任
何意见建议都可以在该功能中反馈；“通知公告”“工作动态”和“不动产资讯”，发布各类不动产登记工作通告、工作动态和相关新闻资讯。政务新媒体作为群众与办事部门沟通的一个重要平台，而不动产登记涉及到民生的各方面，通过政务新媒体进行咨询的群众将越来越多。由于不动产登记的业务类型繁杂，为了确保政务平台的留言消息都能得到及时、有效及专业回复，须由专人负责查看各渠道的留言和消息，在24小时以内予以回复。按照留言事项的不同，如业务类咨询或投诉建议类留言，与相关部门做好对接，切实打造好群众咨询建议、交流互动的平台，提高不动产登记机构的政务服务水平。
2.2缺少建设资料问题的解决方法
对于缺少土地批准资料问题，如果权利人已领取了房产证，可以将其作为土地登记的权源资料，证明该权利人已取得其房产对应的土地使用权。对于既无房产证又无土地证的权利人，若其建筑在城镇初始地籍调查时间（如南京市城镇初始地籍调查自1993年开始）之前建设，可参照城镇初始地籍调查的做法，由居委会出具证明，经地籍调查并公示无异议后登记。对于缺少规划资料问题，建议以1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施时间为节点，在此时间节点之前的，按法不究既往的原则，房屋按现状测绘、规划按现状进行确认，作为房屋符合规划的材料；在此时间节点之后的，需补办相应的规划手续。对于缺少竣工备案资料的问题，可以使用建设时单位组织的验收资料或房屋符合安全要求的安全鉴定报告予以代替，主要目的是证明需登记的不动产是安全的。
2.3扫描实物申请材料由平台系统自动匹配共享结果
技术手段上，共享平台是否可以增加扫描或拍照功能，通过扫描或拍照上传的实物申请材料，由共享平台自动发起匹配共享结果，为不动产登记提供便捷化服务。
2.4房地原分别登记信息不一致问题的解决方法
原房产证与土地证均为政府部门颁发，均具有公信力。最常见的是不一致是两者登记的用途不同，如房产用途为商业，土地用途为住宅，换发不动产证时矛盾显现。为此，部分城市（如南京市）的自然资源部门出台了相关的规定，换证
时只对原证的用途进行转载，保留原有的矛盾，待权利人提供原登记有误的材料后再行变更。这样既满足了权利人的换证需求，也提高了登记工作效率。如果权利人需统一两证用途，则以规划核准图的标注用途为准。
结语
近年来，《民法典》《优化营商环境条例》《不动产登记暂行条例》相继出台，对不动产登记提出了更多更细的要求，其中的创新规定也需要在地方立法层面得到响应与细化。只有将不动产登记历史遗留问题进行分类，加以分步处理，才能切实保障人民群众合法权益，提升不动产登记服务水平。
参考文献
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[2]汪洋,唐华.让不动产登记历史遗留问题成为“历史”[J].现代测绘,2020,43(1):51-54.
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作者简介：姓名：谭彬性别：男籍贯：浦北县出生年：1982
民族：汉
篇八：不动产历史遗留问题情况说明
关于不动产登记有关历史遗留问题的处理意见（试行）为加快处理当前不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范我区不动产登记行为，保护权利人合法权益，按照依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民的原则，结合我区实际情况，现就不动产登记工作中遇到的普遍性问题提出如下处理意见。
一、关于有土地权属来源，没有建设工程符合规划材料以及房屋已经竣工材料的房屋首次登记问题
（一）凡1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之前已在城镇国有建设用地上建好房屋的，根据现行规划管理职责，由区城乡规划办公室或镇政府（街道办）相关部门出具意见，作为办理房屋首次登记符合工程规划的依据。
（二）水东地区，凡在2014年10月前已建好的单位建设项目和2015年3月前已建好的个人自建房，以《建设工程规划许可证》正副本代替房屋竣工验收的材料作为首次登记的依据。对于其他各镇在2015年10月13日规划事权下放前，没有房屋竣工材料申请首次登记的，由各镇政府（街道办）相关部门出具意见，作为房屋已经竣工验收的依据。
二、有土地权属来源、建设工程规划许可证、竣工验收合格证，但房屋加层超建问题
超建部分先由区城乡规划办公室出具办理意见，对超建部分进行定性定量，然后根据属地原则，由属地镇政府（街道办）、区城市综合执法局进行处理，再由区自然资源局对符合建设工程许可部分进行登记；超建部分用阴影标示，不予登记。
三、房屋基底超出用地红线的问题（一）自建房基底超土地使用证宗地红线的，分别按以下方式处理：1.有土地使用证和房产证，但房产证基底超出土地使用证宗地红线，且房屋基底面积比土地宗地面积大的，可沿用原土地使用证和房产证办理各类不动产登记。房屋拆旧建新，新建的房屋不能超出土地宗地红线，否则不予办理不动产登记，由区自然资源局对非法占用土地行为进行查处。2.有土地使用证和房产证，但由于自然资源部门与规划部门的坐标系不统一，导致房屋基底不完全在宗地红线范围内，房屋基底面积与国有土地使用证的面积一致，属整体平移的。以“不改变原发证面积”为原则，区城乡规划办公室按现状出具规划意见，对建设用地按现状进行规划调整。然后由区自然资源局对土地界址进行公告，经公告无异议，给予办理更正登记。3.有土地使用证，没有房产证，房屋超出宗地红线的，超出部分在行业规定的误差范围内的，可以给予登记。否则，不予办理不动产登记，并由区自然资源局对非法占用土地行为进行查处。
（二）房地产开发企业有合法的开发建设手续（包括土地证书、施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、竣工验收合格证），但在开发过程中存在房屋超用地红线的。先由区自然资源局对非法占用土地行为进行立案查处。区规划办公室核实是否超容积率，对不超容积率的，区自然资源局委托有资质的评估机构对多占部分土地进行评估，按规定补办出让手续后予以办理不动产登记。若超出批准容积率的，需按规定补交增容费，补签土地出让手续后予以办理不动产登记。
四、房屋实际面积超出房产证登记面积的问题（一）由于图形不规则或原房产证上图形是手工绘制，导致原房产证面积与房屋实际面积不一致的，且没有扩建、改建的，由区自然资源局重新进行权籍调查，按现状给予办理不动产登记。（二）2016年6月29日我区实行不动产统一登记前，原房产证没有对楼梯屋和顶层凉棚进行登记的，可继续沿用原房产证的进行不动产登记，楼梯屋和凉棚用阴影标示。我区实施不动产登记后，未经批准擅自建楼梯屋和凉棚，当事人持土地权属来源、建设工程规划许可证、竣工验收合格证申请房屋首次登记的，参照本意见第二条执行。（三）阳台改封台问题。凡将开敞阳台改封闭阳台，未改动房间（或客厅）与阳台之间隔墙的，沿用原房产证办
理不动产登记。如改动墙体的，不予登记。（四）如属房改房、集资房等保障性住房实际面积超出
房产证登记面积的，可继续沿用原房产证的图形和面积进行不动产登记。
（五）自建房建夹层问题。原房产证没登记夹层部分，但如建设工程许可证包含该部分的，予以更正登记；如建设工程规划许可证不包含该部分的，则按本意见第二条处理后办理不动产登记。
五、房改房、集资房等保障性住房办理转移登记有关问题
先由小区所属单位出具土地来源证明及同意申请人自行交易的意见，然后按规定办理转移登记。如该单位已破产或注销的，则由其（原）上级管理部门出具意见。如没有上级主管部门，属区属国有企业的，由茂名市电白区国有企业改革和遗留问题处置工作领导小组办公室出具意见；属省、市级国有企业的，由省、市国资部门出具意见，属事业单位和集体企业的，由其原上级主管部门出具意见。办理登记时，以幢基底落图、落宗，直接将土地登记在申请人名下。
六、有房产证，没有土地权属来源问题（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，已建成房屋且已领取房产证书的自建房，申请人提供土地权属来源依据（如协议、政府颁发的土地房屋所有权
证或契约等有效依据），区自然资源局根据土地权属来源依相关政策、法律法规确定土地所有权性质，经公告无异议的，按房屋幢基底面积办理不动产登记。
（二）如属完成开发建设住宅小区的，原则按划拨土地办理。可先由开发企业或建设单位提供土地来源证明，然后由区自然资源局对住宅小区界址进行公告，经公告无异议的，给予办理登记。房屋交易时，需按房屋交易价的3%补交土地出让金。
(三)如属协助人民法院执行过户的房屋，有房产证，没有权属来源的。可根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的精神，先由区城乡规划办公室出具意见明确土地用途，权利人补办出让手续，然后按幢基底落图、落宗，给予办理不动产转移登记。
七、土地证和房屋所有权证权利人不一致的登记问题（一）如属房屋多次转移，而土地未同步办转移手续的，按《茂名市人民政府关于不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）》（茂府规【2018】7号）办理。（二）房屋未转移，土地证和房产证的权利人为亲属关系的。需将土地和房屋互相转移，缴交相关税费，办理产权共有的房地一体登记后，才能办理其他类型不动产登记。（三）利用个人土地进行开发，建成后将房屋分割转移，
篇九：不动产历史遗留问题情况说明
新郑市人民政府关于解决国有建设用地不动产登记历史遗留问题的意见文章属性•【制定机关】新郑市人民政府•【公布日期】2018.10.29•【字号】新政〔2018〕24号•【施行日期】2018.10.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源
正文
新郑市人民政府关于解决国有建设用地不动产登记历史遗留问题的意见
新政〔2018〕24号
各乡镇人民政府、各街道办事处、各人民政府各部门、各有关单位：为全面贯彻落实《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意
见》，妥善解决当前我市国有建设用地上不动产登记工作相关问题，进一步维护群众合法权益，化解社会矛盾，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规和《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》(郑政〔2017〕6号）、《郑州市人民政府办公厅关于印发国有建设用地上不动产登记相关问题处理实施细则的通知》（郑政办〔2017〕26号）、《郑州市人
民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》（郑政〔2018〕33号）等文件要求，结合我市实际情况，现提出如下意见：
一、基本原则（一）尊重历史，实事求是国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作应坚持尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理，从维护群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民群众的利益放在首位，坚持对人民负责，为人民服务的宗旨，努力化解社会矛盾，有效推进社会和谐。（二）依法依规，民生优先，违法必究各有关部门在处理相关问题过程中，要妥善处置、加快办理。市有关部门和街道办事处、管委会要密切配合，细化工作方案，简化办事程序，提高工作效率。在为群众办理不动产登记过程中，各乡镇、街道、管委会及各有关部门要对开发、建设单位的违法行为依法予以处理，责令其单位个人办理相关手续后，追缴有关土地价款和相关税费。（三）先行办理，证缴分离实行“证缴分离”原则。开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地的，有关单位要督促其限期缴清。在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。二、解决范围新郑市城区规划范围内国有建设用地上，已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产项目。三、申请主体原开发建设单位存在的由原开发建设单位提出申请。原开发建设单位不存在的，按以下方式处理。
（一）原房地产开发企业已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。
（二）政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的，由原单位申请，原单位不存在的，由承继单位或主管单位申请。
（三）由两个或两个以上单位及个人合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由剩余合作方申请。
（四）由于其他原因确实无法确定申请主体的，由房地产项目所在地乡镇、街道提出申请。
四、土地权属确认办理不动产登记时，经查询无土地信息的，按以下方式处理。（一）申请人能提供或者不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的，不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容进行登记。确需进行权籍调查的，不动产登记机构进行现状事实权籍调查并公告，公告无异议的，按照权籍调查的结果和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的，按实际用途进行登记。（二）城区规划范围内的存量问题小区房地产项目，申请人无法提供且不动产登记机构经查询无土地权属来源文件的，由不动产登记机构进行权籍调查并进行公告（15个工作日），公告无异议的，按国有划拨城镇住宅建设用地登记。（三）城区规划范围内的个人独院、独幢（自建房），单独有国有土地使用权证无房屋所有权证的或单独有房屋所有权证无国有土地使用权证的，登记档案齐全的应当尊重历史事实，按照现状对城镇住宅用房用地面积进行权属确认，并提交单体建筑房屋质量安全报告，无需提交房屋竣工验收备案材料，由不动产登记机构进行权籍调查并进行公告（15个工作日），公告无异议的，按现状实际用途以国有划拨城镇住宅建设用地登记。以上房屋类型（小产权房、违法建筑、违法用地例
外）以上所述权籍调查结果由不动产登记机构在公开媒体以及房地产所在地现场进
行公告，公告期15个工作日。公告有异议的，应在异议事项解决后再办理土地信息登记。
以上土地信息未登记前，不影响已办理的房屋交易和不动产登记事项。（四）城区规划范围内的个人独院、独幢（自建房），2004年以前，经市政府批准，依法通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地，并且已经颁发房产证的，当事人申请办理不动产登记时，应当予以办理；2004年以后，实施“村改居”但未办理土地征收手续，在集体土地修建的住房项目，土地性质未征转为国有的，应按照宅基地使用权和房屋所有权，集体建设用地使用权和建筑物构筑物所有权办理登记，当事人申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权登记的，应不予以受理。五、核定补缴土地价款购房人申请办理出让性质不动产权证书，需补缴土地价款的，按下列标准执行。（一）开发建设单位及个人应补缴土地价款的标准1.1987年1月1日（不含1月1日）前已建成的房地产，不再补缴土地价款。2.1987年1月1日至1999年1月1日（不含1月1日）期间已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。3.1999年1月1日之后已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价全额收取；国有划拨建设用地上已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。房地产建成竣工日期作为土地使用权起始年限。补缴土地价款以房地产建成竣
工日期作为评估基准日。（二）2016年12月31日之前（含12月31日）。开发建设单位已被吊销营
业执照或者已注销且无继承单位的，可按照国有划拨建设用地办理划拨性质的不动产权证书。根据法律规定，购房人自愿缴纳土地出让价款的，可凭出让金缴纳凭证办理出让性质的不动产权证书，不再单一签订《国有建设用地使用权出让合同》；购房人自愿缴纳土地收益价款的，可办理划拨性质的不动产权证书，用途统一显示城镇住宅用地。土地价款缴纳标准和程序按照市财政局，市国土资源局，市住房保障和房地产管理局联合下发的《关于规范已购公有住房和经济适用住房上市出售补缴土地差价款工作的通知》（郑财非税（2012）53号）文件中“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行。缴纳标准为房产用途所对应土地用途的土地基准地价的5%。涉及交纳土地收益价款的，按照房管部门征收标准执行。
（三）已购公有住房和经济适用住房按照“郑财非税（2012）53号”规定补缴土地差价款后办理出让性质不动产权证书；其中配建商业部分，按“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行，缴纳标准为商服用地土地基准地价的5%。实施过程中具体按郑政〔2018〕33号补充意见执行。
（四）个人独院（独幢，自建房）国有土地使用权证、房屋所有权证齐全的住宅交易涉及划拨土地使用权转让的，不再单独办理土地使用权出让审批手续，不再签订《国有建设用地使用权出让合同》，转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40%缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记，可依据法律规定的缴纳土地收益价款的办法继续按照划拨性质的不动产权转移登记办理，该用途统一显示城镇住宅用地。
（五）购房人缴纳土地价款的项目市国土资源部门负责定期将最新的土地基准地价及相关数据提供给市住房保障部门，由市住房保障部门负责售房土地收益和计熟凭证的开具工作，市财政局房管
窗口负责审核售房土地收益和缴款通知书的开具工作，票据内容为“补缴的土地价款（土地出让金）”，不动产登记机构依据缴款人所持银行出具的电子票据（票据内容为“补缴的土地价款（土地出让金）”）办理出让性质的不动产权证书。
（六）个人独院（独幢）自建房住宅交易的项目个人独院（独幢)住宅交易涉及划拨土地使用权转让的项目，由国土资源部门按照住宅用地级别对应现行基准地价的40%直接核算土地出让金，并开具缴款通知书，票据内容为“补缴的土地价款（土地出让金）”。（七）越界超占国有建设用地的，补缴土地价款标准依照前款（一）办理。（八）对于确权的国有建设用地上建设的房屋，按国有划拨建设用地上的房屋办理。六、土地价款的追缴各乡镇、街道、管委会负责本辖区范围内的土地价款追缴工作，市政府有关部门依据各自职责做好配合工作，确保国有资产不流失。按照购房者办证和开发建设单位补缴土地价款分离处理的原则，可先予办理购房者的房屋交易和不动产登记手续。但在土地价款未缴清之前不予办理开发建设单位自有部分不动产抵押登记或者转移登记。各乡镇、街道、管委会对开发建设单位个人或承建单位补缴土地价款的项目建立追缴台账，对追缴到位的项目予以销号。开发建设单位应在缴款通知书出具之日起2个月内缴清土地价款，逾期不缴的，列入黑名单，并依法向社会进行公告，暂停其参与新郑市范围内新增房地产项目资格。开发建设单位在缴款通知书出具之日起6个月内仍未缴清土地价款的，由各相关单位或部门依法提请人民法院强制执行。七、其他问题房屋所在楼幢跨宗越界超占问题
1.在《商品房买卖合同》中已明确楼房归属宗地信息的，按合同约定落宗，土地使用年期按合同约定所落宗地使用年期确定。
2.无法提供《商品房买卖合同》或提供《商品房买卖合同》中宗地信息为多宗土地的，经现场测绘楼幢界址，按房屋主体所在宗地落宗，土地使用年期按房屋主体所在宗地使用年期确定。
3.越界超占国有建设用地的可在规划确定的宗地落宗，土地使用年期按落宗地使用年期确定。
以上问题中涉及划拨土地上房产相关问题、涉及房地权利主体和用途不一致遗留问题，包括《郑州市城市房屋权属登记管理条例》实施前部分国有土地上的房屋权属历史遗留问题的处置，房屋建筑物越界超占的处理，统一按照郑政〔2018〕33号文件执行。
八、有关要求（一）尊重历史，提高认识认真解决处理国有建设用地上不动产登记相关问题，是构建和谐社会、维护社会稳定、为民办实事的重要举措。有关部门务必站在讲政治、顾大局、维稳定的高度，切实采取措施，抓好处理工作。（二）明确职责，合力推进市政府建立处理国有建设用地上不动产登记相关问题工作联席会议制度。各乡镇、街道、管委会，市规划、国土、房管、建设、消防、财政、工商、税务、法制、信访、监察、公安、检察院、法院等部门参加，统一指导全市开展国有建设用地上不动产登记相关问题的处理工作。市政府有关部门按照各自职责，密切配合，主动作为，做好相关工作。对不履行或者不正确履行职责，影响工作进展，损害行政相对人合法权益的，追究相关责任。（三）加强监管，维护稳定
对不属于本次处理范围的房地产项目（自建房项目、小产权房屋类型、违法用地、违法建筑、拆迁区域），各乡镇、街道、管委会及各部门应严格把关，不得擅自搭车，违规办理。对违反有关法律、法规开发建设房地产，激发群众上访或者煽动业主上访的企业或个人，依法予以严肃查处，并将违法违规企业有关情况纳入诚信档案向社会公布。在处理相关问题过程中，如产生法律纠纷，可通过司法途径予以解决。
本意见自印发之日起实行。
2018年10月29日
篇十：不动产历史遗留问题情况说明
不动产登记历史遗留问题影响不动产登记办理的成因与思考
随着不动产统一登记制度全面落地实施和不动产登记工作不断深入,各地由于过去分散登记造成的历史遗留问题和疑难问题逐步显现,老百姓对不动产登记尤其是房屋不动产登记的信访和诉讼也明显增多,给不动产登记工作的提质增效,'最多跑一次'带来了极大的困扰.为了切实保障和尊重广大老百姓的合法权益,解决不动产登记过程中的矛盾,、方便群众办理不动产登记；推进不动产统一制度改革顺利进行，确保化解不动产登记引发的矛盾落到实处、取得成效，就不动产统一登记中如何处理房地不动产登记历史遗留问题，提出了破解思路和解决办法
关键词：不动产登记历史遗留问题处理方法
不动产登记统一登记以来，登记中出现的系列问题，年代久远，成因复杂，是分散登记时代造成的，面对各种疑难杂症，登记部门即要把握原则性和法律法规的底线，还要找准突破口，运用灵活性，即要解决问题，又要防止违法问题合法化；既要维护已取得产权群众的合法权益，又要坚持遗留问题处理和办理产权登记合法性并保护第三人权益；即涉及多个部门，又涉及政策法规，主要反映在以下几个方面
1.历史遗留问题影响不动产登记办理的背景
从2007年《中华人民共和国物权法》明确“国家对不动产实行统一登记制度”,到2014年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，再到2016年各地实现了从分散登记到不动产统一登记工作的全面运行，这一过程中法律法规不断健全完善，社会产权意识不断提高，由于社会关注度高，形成了一定社会舆论压力。自2016年不动产统一登记制度全面实施，一定程度上规避了以住分散登记造成的产
权交叉缺漏，但因部门职责交叉不可避免地造成土地登记与房屋等地上建筑物登记范围，权利主体不一致等诸多问题，伴随着不动产登记资料的转移工作以及信息共享整合工作的逐步落实，不动产登记历史遗留问题随着不动产登记统一登记的深入推进逐步显现出来。
1.不动产登记历史遗留问题的现状
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记薄的行为，也是登记机构依当事人申请对不动产权利归属的确认和记载的一种行政确认行为，它并非是物权的创设，而是物权的公示。不动产登记在审核过程中主要是根据《不动产登记暂行条例》等法律法规开展工作，符合登记条件的予以登记。因此，无法办理不动产权证书的问题住住是一些历史遗留问题影响不动产登记办证的慢，办证难。主要表现以下几个成因。
2.1缺少必要的建设工程或审批手续，在项目建设时缺乏规划许可手续，或建设项目不符合竣工验收要求，未取得竣工验收备案手续。
2.2土地、房屋审批与实际不一致问题，项目开发商擅自改变规划条件、用途，增加容积率，批少建多、超用地红线建设及延期竣工的，无法通过工程复核验收；且土地已出让且已取得产权证书，地类为城镇单一住宅或城镇住宅，但临街有裙楼或商铺的，统一登记前已竣工验收的导致不能办理不动产证。
2.3原土地用途为综合用地，土地房屋已民取得证书的，现办理不动产登记的。
2.4以单独的房产证作抵押，土地未分割的；已取得房屋产权证书，土地未分割且抵押，现申请办理不动产权证的。
2.5由于市政建设需要,由统征部门置换开发商已取得产权证书的土地,但置换土地未办理土地证书,该宗地的房屋已取得产权证书:政府组织实施的招拍挂出让土地,在办理不动产登记时需要四邻签字认可招拍挂出让宗地土地权属界限的。
2.6房屋主体不明确的，开发建设单位注销或企业法定表人失联的；对开发建设单位仍存续，但存在违反《出让合同》、欠缴土地出让金和相关税费等违法违规行为的；对开发建设单位欠缴单位欠款土地出让金及相关税费的；对开发企业拒不配合履行办证义务的。
2.7小区土地无法摊的。
1.解决有关历史遗留问题的思路
本着遵重历史，实事求是，依法处理，确保实效的原则，提出以下处理历史遗留问题的基本思路及施策。
3.1对政策规范性问题的解决思路
对国有土地上已建成并投入使用但因各种原因长期未办证的城镇长期重点摸排，全程跟踪项目处置进度，实现问题销号管理，采取调查卷宗、实地踏勘、群众走访等方式，摸清底数，找准症因。并会同业务主管部门主动向上级请示报告，通过政府主导，部门上下联动、明确政策、分类处理，对于老百姓亟待解决的共性问题，提请政府相关出台政策文件，对“急需优先”推动解决一批；对成因复杂的突出的问题，充分考虑历史情况和现实要求。
3.2对业务操作性问题解决思路
通过市级部门出台切合实际的操作规范来解决。由自然资源主管部门及不动产登记服务中心，分层级建立健全疑难业务会审制度，明确办理意见。建立自然资源、住建、城管、消防等部门间的联合协调处理机制，定期会商研究登记工作中遇到的疑难历史遗留问题，提出切实可行的具体解决方案提交联席会议研究决定，坚持以改革创新思维，坚持依法处置的底线，吃透政策文件精神，及时帮助企业群从补齐登记办证的法定要件。
3.3对历史遗留问题的施策根据问题清单，分门别类精准施策。
3.1.1关于部分项目无用地手续，无建设审批手续，但已成建成并销售的，事实存在的，涉及补办土地审批及建议审批手续，情况复杂的，按照“一事一议”的原则，由各职能部门依职责提出处理方案并提请上级政府研究决定。涉及超过规划要求的层数、层高的,应由住建(规划)部门出具意见后再办理。
3.1.2关于土地、房屋审批与实际不一致问题，结合项目竣工时间及竣工当年度的法律法规，结合历史现状，涉及移交城市管理局的就移交，涉及补缴土地出让金的，由职能部门依职责提出处理方案报上级政府批准研究。
3.1.3关于原土地用途为综合用地，依照原规划登记，按照《土地利用现状分类》的名称，是住宅的按城镇住宅办理，是商铺的按商服用地办理，无原规划要件或条件的，则按现状登记。
3.1.4关于办理抵押登记的.以单独的房产证作抵押,土地未分割的原房产证记载的房屋性质为商品房,有土地登记信息,无查封、抵押设限,可以受理并办理,在不动产登记证明的附记栏中记载以下事项:按房地一体原则,对应土地一并抵押,但土地对权利人未实质分摊；已取得房屋产权证书,土地未分割且已抵押,现申请办理转移登记的:由抵押权人办理抵押权变更登记,在保证抵押权人实现权利主张的前提下,只抵押属于抵押人产权的房屋和对应的土地,把权利人房屋对应的土地予以释放；对历史形成的违反《物权法》《担保法》等法律规定以土地等不动产设立抵押融资的,采取清偿、置换、完善手续等方式妥善处理,不动产登记部门依据处置意见办理不动产变更、注销等登记
3.1.5关于市政建设和拆迁安置无法办证的,由统征部门置换开发商已取得产权证书的土地,但置换土地未办理土地产权证书,该宗地的房屋已取得产权证书:无论划拨还是出让,在附记栏中均以记载，无宗地性质,则按划拨性质落宗，愿意补交出让金,则以出让性质落宗。
本着尊重历史，肩负担当责任；民生办本，高效解决问题，及时总结解决不动产登记历史遗留问题的经验与不足，进一步补充完善细化相关政策。面对现实存在的不动产登记历史遗留问题，既要解决历史遗留问题的同时，还要防止产生新问题，就需要相关部门充分尊重历史，以正确的心态面对现实，以维护老百
姓利益为工作开展的根本，有效杜绝新的不动产登记历史遗留问题的产生。结合确产权登记业务谋划“我为群众办事实”活动，花大力气为老百姓解难事，办实事，同时提高人民的幸福感。
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论坛2021.032.陈小娟浅析不动产登记历史遗留问题的解决[J]公共管理3.关于解决安康中心城区不动产登记干历史遗留问题的实施意见
篇十一：不动产历史遗留问题情况说明
关于我市不动产登记历史遗留问题的调研报告【主题教育调研报告】关于我市不动产登记历史遗留问题的成因及解决思路不动产登记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度施行前，已建成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑或依法处理，又没有合法建立审批手续，权利人无法申请不动产登记的问题;狭义上那么可理解为房产证和土地证两证合一过程中出现的各种无法正常统一登记的问题。为进步不动产登记质量和效率，维护群众合法权益，化解社会矛盾，优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记历史遗留问题，进一步推进全市不动产登记改革高质量开展，本人就不动产登记历史遗留问题开展了调研分析，现将调研情况汇报如下：一、我市产权登记发证根本情况我市主城区现有房屋11.7万栋，已登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。施行不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土地产权，房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万本、房屋所有权证50.17万本。XX年八月全市施行不动产统一登记改革，产权登记由分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。二、历史遗留问题形成原因分析历史遗留问题涉及范围广阔，且有着复杂的形成原因，其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、建立单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。
政府因素主导。政府为了当地经济开展，在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进展不同程度减免，在审批手续上进展流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许“先上车后买票〞，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题，这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。
政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建立及登记方面相关法律法规才相继出台。后续，又屡次经过修正和完善。由于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善标准的过程，在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建立工程在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。
建立单位未履行职责。开发建立单位未按程序办理相关审批手续，工程不申请开工验收，未办理不动产首次登记，建立工程未开工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。
权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法律法规制度理解程度和维权意识不尽一样，特别是很多权利人只注重房屋所有权登记，无视土地使用权登记。不动产统一登记后，因无法提供合法土地权属信息，以致无法办理不动产登记。
通过实地调查、信访统计、登记机构反响、网络舆情反映等多种方式综合统计，目前全市共搜集存在不动产登记历史遗留问题，矛盾突出的楼盘工程就有30个〔见附件〕。通过对这30个问题楼盘工程存在问题的成因分析，主要存在以下10种原因。
1、用地手续不全;
2、欠缴税费;
3、擅自改变土地用处;
4、没有规划手续或规违背审批内容;5、没有办理开工验收;
6、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主体消失;7、因
原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;8、工程跨宗地建立或界址不清;
9、政府安置房、棚改房、经济适用房、集资房都成立了很多的办公室，各自
政策不一样导致相关手续不完善;10、开发商的土地使用权被抵押或被司法
查封等。
在30个楼盘工程中，没有办理开工验收的有东方嘉园等21个，欠缴税
费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或开发主体消失的有香缇半岛等
4个，同时涉及多种情况未能办证的有文化小区等15个。
三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作
1、XX年十月，市政府成立了由市长任组长的市房地产登记遗留问题协
调指导小组，各市直职能部门、各区政府相应成立了专门机构，负责房地产
登记遗留问题处理工作。
2、XX年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一〞等遗留问题，市
政府出台?关于妥善处理当前不动产登记中有关问题的通知?〔政方法[XX
年]29号〕文件。
3、XX年四月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产中心，进一步整
合交易登记职能职责，加速了推进房地产登记遗留问题处理效率。
4、XX年至今年，市房地产登记遗留问题协调指导小组，对XX年前形成
的各类遗留问题逐个研究处理，先后出台会议纪要9个，帮助解决了
东
城雅苑等13个群众反映强烈的工程登记办证问题。
5、XX年八月，进一步加强了遗留问题工程处理排查，重新核理增加遗留问题工程14个，共计30个楼盘工程列入历史遗留问题清单，力争在XX年年底之前逐步解决。
四、下步解决思路1、加强组织保障，建立历史遗留问题处理机制。政府要高度重视历史遗留问题处理，应建立专门的工作指导机构，做好组织保障;同时，成立由多部门组成的政策研究小组，为历史遗留问题处理提供法律和政策方面的支撑。2、科学合理认证，正确界定历史遗留问题范围。对是否属于历史遗留问题进展科学合理认证，一定要严格区分其与违法用地、违章建筑的区别。同时，摸清历史遗留问题产生的根源，调查清楚不动产权籍信息，分析产生问题的历史背景，不同时期产生的问题区别对待解决，划清历史遗留问题的界定范围。3、对违法用地、违章建筑尽快启动司法程序，可以依法追缴税费的，依法追缴，可以补办审批手续的，依法补办。由于开发商自身原因或政府职能部门监管原因造成工程手续不完善的，其中可以依法处理的，必须依法处理后办理登记。确因追缴主体缺失或其他原因无法追缴的，由政府专题研究通过处理方法。4、认真制定?处理30个楼盘历史遗留问题施行方案?根据各个楼盘工程存在问题的原因，对30个楼盘历史遗留问题责任进展分解，明晰部门责任，明确时间节点。仅涉及个别部门、问题简单的工程，由市房地产登记遗留问题协调指导小组办公室直接交由相关部门办理;涉及多个部门、问题复杂的工程，由指导小组办公室召集会议结合会审，按会审意见办理;
篇十二：不动产历史遗留问题情况说明
关于我市不动产登记历史遗留问题的调研报告处理不动产登记历史遗留关于我市不动产登记历史遗留问题的成因及解决思
路
不动产
登记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度实施
前，已建成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑
或依法处理，又没有合法建设审批手续，权利人无法申请不动
产登记的问题;狭义上则可理解为房产证和土地证两证合一过
程中出现的各种无法正常统一登记的问题。
为提高不动产登记质量和效率，维护群众合法权益，化解
社会矛盾，优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记
历史遗留问题，进一步推进全市不动产登记改革高质量发展，
本人就不动产登记历史遗留问题开展了调研分析，现将调研情
况汇报如下：
一、我市产权登记发证基本情况我市主城区现有房屋
11.7万栋，已登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。
实施不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土
地产权，房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万
本、房屋所有权证50.17万本。20__年8月全市实施不动产统
一登记改革，产权登记由分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。
二、历史遗留问题形成原因分析历史遗留问题涉及范围广阔，且有着复杂的形成原因，其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、建设单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。
政府因素主导。政府为了当地经济发展，在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进行不同程度减免，在审批手续上进行流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许“先上车后买票”，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题，这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。
政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建设及登记方面相关法律法规才相继出台。后续，又多次经过修正和完善。由于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善规范的过程，在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建设项目在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。
建设单位未履行职责。开发建设单位未按程序办理相关审批手续，项目不申请竣工验收，未办理不动产首次登记，建设
项目未竣工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也
是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。
权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法
律法规制度了解程度和维权意识不尽相同，特别是很多权利人
只注重房屋所有权登记，忽视土地使用权登记。不动产统一登
记后，因无法提供合法土地权属信息，以至无法办理不动产登
记。
通过实地调查、信访统计、登记机构反馈、网络舆情反映
等多种方式综合统计，目前全市共收集存在不动产登记历史遗
留问题，矛盾突出的楼盘项目就有30个（见附件）。通过对
这30个问题楼盘项目存在问题的成因分析，主要存在以下10
种原因。
１、用地手续不全;２、欠缴税费;３、擅
自改变土地用途；
４、没有规划手续或规违反审批内容;５、没有办理竣工
验收；
６、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主
体消失;７、因原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;
８、项目跨宗地建设或界址不清;９、政府安置房、棚改房、
经济适用房、集资房都成立了很多的办公室，各自政策不一样
导致相关手续不完善;１０、开发商的土地使用权被抵押或被
司法查封等。
在30个楼盘项目中，没有办理竣工验收的有东方嘉园等
21个，欠缴税费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或
开发主体消失的有香缇半岛等4个，同时涉及多种情况未能办
证的有文化小区等15个。
三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作１、20__年
10月，市政府成立了由市长任组长的市房地产登记遗留问题
协调领导小组，各市直职能部门、各区政府相应成立了专门机
构，负责房地产登记遗留问题处理工作。
２、20__年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一”
等遗留问题，市政府出台《关于妥善处理当前不动产登记中有
关问题的通知》（政办法[20__]29号）文件。
３、20__年4月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产
中心，进一步整合交易登记职能职责，加速了推进房地产登记
遗留问题处理效率。
4、20__年至今年，市房地产登记遗留问题协调领导小
组，对20__年前形成的各类遗留问题逐个研究处理，先后出
台会议纪要9个，帮助解决了
东城雅苑等13个群众反
映强烈的项目登记办证问题。
５、20__年8月，进一步加强了遗留问题项目处理排查，
重新核理增加遗留问题项目14个，共计30个楼盘项目列入历
史遗留问题清单，力争在20__年年底之前逐步解决。
四、下步解决思路１、加强组织保障，建立历史遗留问题处理机制。政府要高度重视历史遗留问题处理，应建立专门的工作领导机构，做好组织保障;同时，成立由多部门组成的政策研究小组，为历史遗留问题处理提供法律和政策方面的支撑。
２、科学合理认证，正确界定历史遗留问题范围。对是否属于历史遗留问题进行科学合理认证，一定要严格区分其与违法用地、违章建筑的区别。同时，摸清历史遗留问题产生的根源，调查清楚不动产权籍信息，分析产生问题的历史背景，不同时期产生的问题区别对待解决，划清历史遗留问题的界定范围。
3、对违法用地、违章建筑尽快启动司法程序，能够依法追缴税费的，依法追缴，能够补办审批手续的，依法补办。由于开发商自身原因或政府职能部门监管原因造成项目手续不完善的，其中能够依法处理的，必须依法处理后办理登记。确因追缴主体缺失或其他原因无法追缴的，由政府专题研究通过处理办法。
４、认真制定《处理30个楼盘历史遗留问题实施方案》根据各个楼盘项目存在问题的原因，对30个楼盘历史遗留问题责任进行分解，明晰部门责任，明确时间节点。仅涉及个别
部门、问题简单的项目，由市房地产登记遗留问题协调领导小组办公室直接交由相关部门办理；
篇十三：不动产历史遗留问题情况说明
不动产登记历史遗留问题分类及解决方法
摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记而产生法律效力。经登记后的不动产可以用于抵押融资、办理营业执照等各项重要用途，部分地区将不动产作为学区房直接与子女的教育挂钩，其登记状况确实牵动着群众的心。目前，各地的不动产登记机构正努力提高登记的工作效率，力争为所在城市取得良好的经济效益与社会效益。然而，因各种历史原因，部分不动产未能进行登记，在不动产权证所起的作用越来越重要的今天，广大的不动产权利人对取得因历史遗留问题而未登记建筑的不动产权证的愿望越来越强烈。国家与地方各级政府均十分重视不动产登记历史遗留问题，自然资源部2021年1号文即为《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的焦点与热点。
关键词：不动产登记；历史遗留问题；分类；解决方法
1历史遗留问题影响不动产登记办理的背景
改革开放后，中国实行了分权登记制度，分管各类房地产部门。部门职责的重叠必然导致许多问题，如土地登记和建筑物及其他地上建筑物的登记范围和权利主体不一致。有鉴于此，国家开始探索不动产与不动产相结合的统一不动产登记制度。从2007年《中华人民共和国物权法》明确规定“国家实行房地产统一登记制度”，到2014年国务院颁布《房地产登记暂行条例》，再到2016年，各地实现了从分散登记到统一登记的综合运行。在这个过程中，相关法律法规不断完善，公众的产权意识不断提高，但历史遗留的各种问题也比较集中，影响了房地产产权证的办理。由于社会的高度关注，形成了一定的舆论压力，地方房地产登记机构和工作人员承担了更大的社会压力和责任。历史遗留下来的问题是复杂多样的，但其原因有一些共同点。因此，分析影响不动产登记处理的历史遗留问
题产生的原因，并在此基础上采取有针对性的措施，对解决上述历史遗留问题具有重要意义。
2不动产登记历史遗留问题分类
2.1缺少建设资料问题
1缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。2缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。3缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。
2.2未能履行合同问题
1工程突破用地条件问题。在历史遗留问题项目中，大部分的问题是在建设过程中突破了用地条件。项目建设完成到达不动产登记阶段后，在项目最后一次申请登记时，权籍调查部门需作改变用地条件调查，调查项目的建设结果是否突破了土地出让合同与规划许可的限制。一般需核算项目的容积率、房屋的规划用途、项目房屋的销售比例等是否符合出让合同的约定。2开发公司未交清土地出让金问题。在历史遗留问题项目中，部分项目未交清土地出让金。登记部门在权籍调查过程中，发现部分项目存在土地出让金未交或未交清的情况。这些项目一般存在规划变更而未及时补办土地手续的问题，且其中大部分项目是经济适用房项目，事关社会民生问题。
3历史遗留问题影响不动产登记办理的成因
3.1缺乏必要的建设工程建设或审批手续。
房地产登记作为建筑工程领域的最后一个环节，由于项目建设过程中缺乏规划许可程序，无法直接办理房地产登记，或者建设项目不符合竣工验收要求，未办理竣工验收备案手续，导致首次登记缺乏规划、竣工验收等合法材料的。这种情况是无法证实的。客观原因是建设项目建设不规范，缺乏立项、规划、竣工验
收、消防等法定审批程序，房地产登记所需的法定材料不齐全，影响房地产产权证的办理。
3.2权利主体不清问题的解决方法
权利主体不清问题主要表现在房改房这方面。一般房改房的产权属于单位，应由职工所在单位申请办理房改联系单，经房改办审批后，直接办理房改房过户转移登记。若权利人原所在单位发生改制，则需查询改制企业的资产处置清册，查询标的房产是否纳入改制资产。若是由改制后的单位负责房改事宜，则可由原单位的上级主管部门负责。单位的重组与注销也可参照办理。
4解决不动产登记历史遗留问题的工作感受
4.1形成组织保障机制
不动产登记是工程建设的最后环节，若前期建设程序未依法履行，登记将成为矛盾最终聚集的关键一环。不动产登记历史遗留问题涉及的职能部门较多，不仅涉及自然资源部门的规划、土地利用与登记部门，还涉及房产、建设、文保、水务、园林、城管等相关部门，若要加快不动产登记历史遗留问题的解决，需要成立市级层面的工作问题协调小组。
4.2确定权利承继部门并完善出让手续。
涉及企业重组的，应当首先查明申请房地产登记的房屋是否计入重组资产。未纳入重组资产的，原批准重组部门或原重组前的上级主管部门应当在纳税后，明确未纳入重组资产的房屋产权归属和房屋产权的继承部门，明确权利继承部门可以申请房地产产权证；已纳入重组资产、房改用地未变更的，重组企业应当尽快向自然资源部门申请办理涉及土地重组的土地使用手续。需要办理土地出让手续的，应当办理土地出让手续，缴纳土地出让金，改制企业应当申请办理房地产产权证。
4.3树立以人民为中心的服务理念
不动产登记历史遗留问题复杂，登记时提供的材料与现有审核规定不尽相同。《不动产登记暂行条例》第二十九条规定，因不动产登记机构登记错误给他人造成损害，不动产登记机构应承担赔偿责任。不动产价值巨大，登记人员有较大的压力。登记部门工作人员要树立以人民为中心的服务理念，强化担当意识，既不能失位，也不可越位，要严格按照法定程序办事，保护好人民群众的重要财产。
4.4多措并举，解决登记要素不统一问题。
鉴于单独登记造成的特殊问题，如果两份证书的权利人不一致，如果双方都能到场并合作处理，则可以直接登记。房产证办理时间较长，土地证未及时办理，且找不到原土地使用权人的，可以通过公告予以公告。如果没有异议，可以直接处理；如果申请不是出于相同目的，则可以根据两份文件进行注册，或者如果申请不是出于相同目的进行的。
4.5以历史眼光对待历史问题
不动产统一登记是新生事物，历史遗留问题是在一定历史条件下形成的，不能使用现在的标准去要求过去形成的事物。因此，建议设置一些时间节点来处理相关的历史问题，如1990年(实施《中华人民共和国城市规划法》)、1992年(实施《南京市人民政府关于加强国有土地使用权出让工作的通知》)等。在法律法规出台时间之前与之后的工程应采取不同的方法加以处理。
5结论
全面理清历史问题与不动产登记的关系，并在此基础上提出有针对性的解决方案，有利于人们充分认识不动产登记的本质，更全面、客观地了解不动产登记工作。此外，它还为群众和登记机构在处理类似历史遗留问题和要求不动产登记时提供了解决方案。随着法律法规的不断完善，全社会要牢固树立法律意识，规范工程建设。政府各职能部门要加强监督，避免历史遗留的新问题，最大限度地保护人民群众的利益。同时，人民群众自身也要加强房地产产权意识，在取得房屋之前，要核实相关房屋是否存在违法或其他限制，避免签订房屋交易合同后因各种限制无法办理房地产产权证的情况。取得房屋后，符合办理房屋产权证条件的，应当及时办理房地产产权证，从源头上解决问题。
参考文献
[1]肖光荣.农村不动产登记存在的问题及对策探讨[J].资源与人居环境,2020(11):28-30.
[2]王坤.不动产登记制度实施中的问题及对策[J].中国房地产,2020(22):43-45.2.
[3]李晓华,南小康.关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨[J].新西部,2020(09):48-49.
[4]姜志清,曹晓炜.不动产登记质量管理制度初探[J].中国房地产,2020(04):57-62.
篇十四：不动产历史遗留问题情况说明
有关我市不动产登记历史遗留问题调研报告关于我市不动产登记历史遗留问题的成因及解决思路不动产登记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度实施前，已建成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑或依法处理，又没有合法建设审批手续，权利人无法申请不动产登记的问题;狭义上则可理解为房产证和土地证两证合一过程中出现的各种无法正常统一登记的问题。为提高不动产登记质量和效率，维护群众合法权益，化解社会矛盾，优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记历史遗留问题，进一步推进全市不动产登记改革高质量发展，本人就不动产登记历史遗留问题开展了调研分析，现将调研情况汇报如下：一、我市产权登记发证基本情况我市主城区现有房屋11.7万栋，已登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。实施不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土地产权，房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万本、房屋所有权证50.17万本。2016年8月全市实施不动产统一登记改革，产权登记由分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。二、历史遗留问题形成原因分析历史遗留问题涉及范围广阔，且有着复杂的形成原因，其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、
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建设单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。政府因素主导。政府为了当地经济发展，在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进行不同程度减免，在审批手续上进行流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许“先上车后买票”，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题，这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建设及登记方面相关法律法规才相继出台。后续，又多次经过修正和完善。由于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善规范的过程，在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建设项目在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。建设单位未履行职责。开发建设单位未按程序办理相关审批手续，项目不申请竣工验收，未办理不动产首次登记，建设项目未竣工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法律法规制度了解程度和维权意识不尽相同，特别是很多权利人只注重房屋所有权登记，忽视土地使用权登记。不动产统一登记后，因无法提供合法土地权属信息，以至无法办理不动产登记。通过实地调查、信访统计、登记机构反馈、网络舆情反映等多种方式综合统计，目前全市共收集存在不动产登记历史遗留问题，矛盾突出
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的楼盘项目就有30个（见附件）。通过对这30个问题楼盘项目存在问题的成因分析，主要存在以下10种原因。１、用地手续不全;２、欠缴税费;３、擅自改变土地用途；
４、没有规划手续或规违反审批内容;５、没有办理竣工验收；
６、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主体消失;７、因原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;８、项目跨宗地建设或界址不清;９、政府安置房、棚改房、经济适用房、集资房都成立了很多的办公室，各自政策不一样导致相关手续不完善;１０、开发商的土地使用权被抵押或被司法查封等。在30个楼盘项目中，没有办理竣工验收的有东方嘉园等21个，欠缴税费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或开发主体消失的有香缇半岛等4个，同时涉及多种情况未能办证的有文化小区等15个。三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作１、2017年10月，市政府成立了由市长任组长的市房地产登记遗留问题协调领导小组，各市直职能部门、各区政府相应成立了专门机构，负责房地产登记遗留问题处理工作。２、2017年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一”等遗留问题，市政府出台《关于妥善处理当前不动产登记中有关问题的通知》（政办法[2017]29号）文件。３、2019年4月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产中心，进
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一步整合交易登记职能职责，加速了推进房地产登记遗留问题处理效率。4、2017年至今年，市房地产登记遗留问题协调领导小组，对2013年前形成的各类遗留问题逐个研究处理，先后出台会议纪要9个，帮助解决了东城雅苑等13个群众反映强烈的项目登记办证问题。５、2019年8月，进一步加强了遗留问题项目处理排查，重新核理增加遗留问题项目14个，共计30个楼盘项目列入历史遗留问题清单，力争在2020年年底之前逐步解决。四、下步解决思路１、加强组织保障，建立历史遗留问题处理机制。政府要高度重视历史遗留问题处理，应建立专门的工作领导机构，做好组织保障;同时，成立由多部门组成的政策研究小组，为历史遗留问题处理提供法律和政策方面的支撑。２、科学合理认证，正确界定历史遗留问题范围。对是否属于历史遗留问题进行科学合理认证，一定要严格区分其与违法用地、违章建筑的区别。同时，摸清历史遗留问题产生的根源，调查清楚不动产权籍信息，分析产生问题的历史背景，不同时期产生的问题区别对待解决，划清历史遗留问题的界定范围。3、对违法用地、违章建筑尽快启动司法程序，能够依法追缴税费的，依法追缴，能够补办审批手续的，依法补办。由于开发商自身原因或政府职能部门监管原因造成项目手续不完善的，其中能够依法处理的，必须依法处理后办理登记。确因追缴主体缺失或其他原因无法追缴的，由政府专题研究通过处理办法。
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４、认真制定《处理30个楼盘历史遗留问题实施方案》根据各个楼盘项目存在问题的原因，对30个楼盘历史遗留问题责任进行分解，明晰部门责任，明确时间节点。仅涉及个别部门、问题简单的项目，由市房地产登记遗留问题协调领导小组办公室直接交由相关部门办理；涉及多个部门、问题复杂的项目，由领导小组办公室召集会议联合会审，按会审意见办理；牵涉面广、事项特别复杂的项目，报市房地产登记遗留问题协调领导小组按一事一议方式处理。
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篇十五：不动产历史遗留问题情况说明
海南出台不动产登记历史遗留问题处理意见为解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，经海南省政府同意，8月16日，海南省自然资源和规划厅、海南省财政厅、海南省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局联合下发《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（以下简称《通知》），对不动产登记基本原则、适用范围、解决政策和方法等作出明确要求。
本通知自发布之日起实施，有效期3年。《通知》明确本通知适用于市县总体规划(国土空间总体规划)范围内的城镇国有建设用地上，土地和房屋权属无争议，经规划、建设管理部门批准建设并已实际出售，购房人房屋来源合法且无明显过错，因各种原因长期不能办理不动产登记的住宅项目。本通知印发后新增不动产登记问题（包含和《通知》列举的相同或者类似的不动产登记问题）不适用于本通知。国有土地上已经出售的商业、办公、工业、产权式酒店等房屋涉及的历史遗留问题可参照本通知执行。《通知》提出具体解决政策和方法一是完善项目相关手续的主体。明确了项目建设单位已灭失的情况下，办理项目产权相关手续和不动产首次登记的责任主体和代办主体。
二是完善用地手续。明确了项目用地手续不完善、对超宗地界址线建设，非住宅用地建设住宅未办理土地用途变更，住宅用地上规划部门批准
配建商业服务设施，跨宗地建设项目合宗时容积率和出让年限认定等我省问题较多5种情形的处置方式。
三是完善建设工程规划手续。明确了“证办分离”原则，对违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、配套设施不齐全等情形的项目，提出了具体处理意见。
四是完善工程竣工手续和消防手续。对不符合竣工验收条件和应当办理消防手续的房屋工程，明确了如何进行整改和补办手续。
五是欠缴土地出让款和相关税费的处理。明确了“证缴分离”原则，办理不动产权属证书与补缴相关税费并行办理，土地出让价款和相关税费缴纳标准按照项目规划批准时点的有关政策标准确定。
六是妥善办理不动产登记。明确了补办的手续或等效文件的效力、原分散登记的房屋和土地信息不一致、土地用途为商住且年限为70年项目的土地用途和使用年限确定、划拨地上的已购公有住房和经济适用住房登记等4类问题，并指出了如何解决登记业务办理中容易遇到的土地分摊等技术性问题等。
七是限购问题。明确了在限购政策出台前房地产项目未取得商品房预售许可证，但实际已销售的房屋，在限购政策出台后取得预售许可证的项目如何办理网签备案的问题。
八是失信惩戒和税费追缴。指出了在解决国有土地上已经出售的城镇住宅历史遗留问题过程中，对拒不配合完善相关手续，影响购房人办理不动产登记的开发建设单位或个人应采取的措施。
《通知》要求
各市县政府加强领导，落实属地管理主体责任，建立工作机构，加快推动历史遗留问题解决。明确有关部门的具体责任，细化历史遗留问题的配套政策，坚持“疏堵结合”和“闭环监管”严控新增，从源头上避免出现新的历史遗留问题。
篇十六：不动产历史遗留问题情况说明
关于解决不动产登记历史遗留问题的建议——以枣庄市市中区为例展振鲁
摘要：实行不动产登记之后，由于之前分散登记引起的各种历史遗留问题日益凸显。市中区作为老市驻地，不动产登记业务量比重较大。如何妥善解决不动产登记历史遗留问题，实现不动产登记的平稳过渡、维护社会稳定成为不动产登记首要解决的一大难题。该文以不动产统一登记制度的产生背景、意义为基础，简要分析了枣庄市市中区不动产登记工作开展以来所遇到的历史遗留问题。从实际工作角度出发，在处理原则、数据整合、机构设置、制度建立四个方面对历史遗留问题的处理提出了建设性的建议和思路。
关键词：不动产登记；历史遗留问题；处理原则；数据整合；机构设置；会商制度；建议
1前言2015年12月28日,枣庄市不动产登记中心揭牌暨首批不动产权证书颁发仪式在枣庄市国土局召开，标志着枣庄市不动产统一登记工作的正式开展[1]。枣庄市不动产统一登记工作于2016年9月28日全面启动，市、区两级不动产登记机构整合划转完成，工作人员、窗口设置、流程再造、技术支撑等全部到位，实现了省政府要求2016年9月底前“停发旧证、颁发新证”的目标[2]。2016年9月28日市中区不动产统一登记工作全面启动，10月8日市中分中心正式受理业务。2不动产统一登记的背景及意义2.1统一登记的背景不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行登记[3]。在此之前，我国没有统一的不动产登记制度，其表现为我国没有统一的不动产登记机关,登记机关呈分散状态[4]。从现行有关法律、法规的规定看，不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责[5]。涉及的部门主要有：土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、地质矿产主管部门[5]。由此带来了登记种类、登记流程、法律效力以及证书样式等方面的诸多不同。随着社会发展，由于不动产分散登记引起的信息不共享、查询不便利、产权交叉、重复登记、错误登记、行政成本增加等诸多弊端也日渐显露。于是，在国家层面不动产登记被列入议程并逐步实施。2007年10月1日《物权法》开始实施，规定“国家对不动产实行统一登记制度”，为不动产统一登记奠定了法律基础。2013年6月12日，中央编办引发了《关于整合不动产登记职责的通知》，明确提出由国土资源部负责“指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作”。2014年2月24日，《国务院关于同意建立不动产登记工作部际联席会议制度的批复》中指出“同意建立由国土资源部牵头的不动产登记工作部际联席会议制度”。2014年5月7日，国土资源局部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》。2014年11月24日，国务院总理李克强签发公布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日起正式实施。2016年我国全面开始实施不动产统一登记制度，2017年不动产统一登记工作全面展开实施。2.2统一登记的意义土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户,建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务,也是社会各界高度关注的话题[6]。就目前我国的发展现状来讲，建立不动产统一登记制度的意义可以简单概况为以下几
个方面。（一）有利于保障不动产交易安全[6]。通过不动产统一登记,促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠,根据准确有效的信息来进行不动产交易,保障交易安全,为建立健全社会征信体系创造条件[6]。（二）通过不动产登记平台数据库的建立和完善，政府能够更全面的掌握市场信息，更宏观的管控不动产交易市场。
（三）在全民反腐的年代，不动产统一登记制度也被视为反腐利器[7]。不动产的统一登记平台数据库能显示其名下拥有的不动产状况，在建立信息和数据联网后，纪检、监察等反腐机构便可以通过查询来甄别腐败分子。（四）不动产统一登记
改变了过去的分散登记制度，整合了有效数据和资源，减少了政府行政成本。
（五）统一登记促进资源配置的公平和效率[8]。另外，不动产统一登记是全国范围内的不动产大摸底、大排查[9]。
3日益凸显的历史遗留问题3.1数据资源信息分散市中区在统一登记之前，国土资源局负责土地权属登记、房产管理局负责房
产登记、而农业和林业部门负责农业和林权相关登记。分散登记导致登记数据的
分散存储和系统的不兼容性，而不动产统一登记则要求信息“完备、准确、可靠”。因此，数据资源信息的分散不统一是不动产登记面临的第一大问题。
3.2房产土地历史遗留问题多样随着不动产登记工作的推进与实施，由于市中区原先的房、地分别登记形成了“信息孤岛”，统一登记后问题日益显露，矛盾集中暴发。（1）由于群众没有较强的法律意识和产权登记意识，很多人在办理买卖、继承等转移登记时，仅办理
房屋登记而未办理该房屋所对应的土地登记导致的房产、土地信息不一致；（2）由于房产管理局只负责房屋登记并未有详细审查土地信息，而国土资源局负责土地登记也没有考虑房屋相关信息。因此导致房屋建筑范围超出合法用地范围；
（3）老旧城区房屋没有土地批准手续的；（4）以划拨地进行商品房开发，欠交土地出让金；（5）房屋登记用途和土地登记用途不一致。诸如此类的历史遗留问题多种多样，现有的法律法规没有相关的指导性意见和操作性规范，所有类似
的问题都需要在实际工作中一一攻克。
随着市中区后续的集体土地、农业和林权相关登记的开展，由此带来的历史遗留问题也会呈现着“多、杂、乱”的特点，问题的多样性也会更加突出。
4历史遗留问题处理4.1基本原则以历史的眼光看待历史问题，历史遗留问题的原因很多,但大多是由于当时经济发展的需要和政策的局限造成的,因此我们应该以建设项目当时的实际政策去处理问题,而不能以现行的政策去规范过去的做法[10]。因此，解决历史遗留问题要坚持“尊重历史，实事求是，民生优先、违法必究，让利与民、方便群众”[11]。对不会造成社会危害的有历史遗留问题的房屋权属登记,宜宽不宜严,宜粗不宜细,宜放不宜堵[12]。4.2数据整合不动产登记数据清理整合工作是将现有分散存放、格式不一、介质不同的不
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