关于XX社区物业管理工作的调查9篇关于XX社区物业管理工作的调查 物业管理工作调研报告（共5篇）:小区物业管理调研分析^p报告 （篇一）随着商品房住宅小区投入使用，给市民“高品质生活”的同时，也对下面是小编为大家整理的关于XX社区物业管理工作的调查9篇,供大家参考。
篇一：关于XX社区物业管理工作的调查
物业管理工作调研报告（共5篇）:小区物业管理调研分析^p报告（篇一）随着商品房住宅小区投入使用，给市民“高品质生活”的同时，也对物业管理工作提出了新要求。按照区人大常委会__年工作安排，区人大城环委牵头成立了专题调研组，先后深入区国土房管局、东城街道办事处等单位，长坡社区、玉泉社区部分还建房以及美丽泽京、世纪阳光等重点小区，通过听取汇报、查阅资料、实地走访、座谈交流等形式深入了解我区物业管理工作情况，广泛收集了各方面对物业管理情况的建议和意见，调研组还到渝北区人和街道进行了考察学习。现将我区物业管理工作报告如下。一、我区物业管理基本情况目前，我区从事物业服务的企业已发展到67家（开展经营业务的52家，部分本地注册企业未在我区开展业务），其中区内注册企业36家，区外注册企业31家。全区物业服务从业人员近4000人，累计服务小区（单体楼）742个，涉及业主12.5万户，其中有1个小区被评为国家级物业优秀示范小区，12个小区被评为市级物业优秀示范小区。目前，我区小区物业管理主要有三种管理模式：一是专业化物业管理。主要是商品房住宅，功能相对配套，具备物业管理条件的小区，聘请物业管理公司实施专业化管理；二是自主式物业管理。主要是单位修建的办公综合楼、职工集资建房和房改房，由单位或业主出资管理；三是业主自主组织实施管理。主要是老城区修建的商品房和拆迁还房，由社区和业主牵头，聘请退休人员、下岗职工管理。近年来，区政府及相关部门以贯彻落实《__市物业管理条例》为抓手，主要做了以下几方面工作：（一）完善体制机制，理清职责形成了工作合力
在贯彻实施好国务院《物业管理条例》《__市物业管理条例》等法律法规的基础上，__年，区政府制定了关于进一步加强物业管理工作的意见，按照“条块结合、属地管理”的原则，建立了区、街道（镇）、社区（村）三级物业管理体系，健全了以房地产行政主管部门牵头，相关职能部门密切配合，各街道办事处（镇政府）属地管理，社区居（村）民委会具体抓落实的工作方式，按照职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。又于__年，制定关于进一步加强物业管理工作的通知，进一步落实了镇街物业属地监管责任，厘清了职能部门物业管理工作职责。
（二）加强宣传引导，形成了良好的物业管理氛围一是印制并发放物业管理相关知识宣传手册。区国土房管局印制《__市__区物业管理知识宣传手册》6000册向广大群众及小区业主发放，涵盖物业管理的概念、作用和服务细则，物业管理相关政策和法律法规，业主权利、义务和应当遵守的有关事项，物管小区主要矛盾纠纷处置部门及联系方式等内容。二是通过各种媒体宣传物业管理相关政策。通过电视台、报纸、__手机报、“__”和“无线__”等媒体，大力宣传物业管理政策法规，通报深化物管小区专项整治工作进展和成果，有效增进社会各界对物业管理政策的了解，促进小区业主对物业管理工作的理解和支持。三是开展物业管理培训工作。__—__连续两年开展针对物业服务企业、镇街、社区、业主委员会的专题培训，每年完成不低于十期的专题培训，今年已完成七期专题培训。通过培训不断提升了物业管理和服务人员思想道德素质、业务技能和管理水平，有效推动物业服务行业向精细化、高品质方向发展。（三）坚持防治并举，物业管理水平有新提升一是扎实开展“六大环境”提升工作。通过开展__—__年连续三年“六大环境”提升工作，督促物管公司加强小区秩序、环境、安全等管理和维护，不断提高物管服务水平。积极开展物管示范小区创建活动，着力打造一批环境卫生好、绿化美化好、治安秩序好、文明风尚好的示范小区，以点带面推动小区管理提品质、上台阶，切实提升城市整体形象取得较好效果。二是扎实开展小区矛盾纠纷化解工作。区国土房管局会同区规划局、区城乡建委、区公安局、区城管局、区消防支队等单位，全面排查城区所有物业小区存在
的突出问题，发现存在物业服务问题的小区88个，涉及问题303个；违章搭建问题逾500个；消防通道堵塞小区56个，存在其他消防隐患的小区15个。根据摸排出的问题，下发整改通知603份，明确整改事项、整改要求和整改完成时限，并对整改情况予以检查验收，逐一销号。
三是开展物业服务检查执法工作。物业主管部门通过部分业主投诉、职能部门和镇街反馈、社区和业主委员会反映，以及日常检查工作中发现的物业服务企业存在的问题，在调查核实的基础上，主管部门及时约谈物业企业负责人，要求其认真履行物业服务合同，并督促物业服务企业限时整改。如，__年区国土房管局对无经营资质的捷洁物业公司进行立案调查，并处以5万元罚款；锦天物业公司、仁恒物业公司、卓雅物业公司存在自立收费项目的违规行为，责令其限期整改，清退违法所得，并处以罚款，并在全区物业服务行业内予以通报。
二、存在的问题总体看，近年来，我区物业管理工作在区委、区政府的高度重视下，在区级相关职能部门和镇街的共同努力下，逐步走上了制度化、规范化的轨道，物业管理水平显著提升。但依然存在一些不容忽视的问题，据区信访办统计，__年，全区共受理物业纠纷类信访来访182件，同比增长22，且多是联名来信来访，反映全体或大部分业主的诉求，利益群体巨大，极易引发集体性事件。通过分析^p归类，主要集中在以下几方面：（一）建设遗留问题多。一是个别开发商没有严格按照规划设计建设房屋或公共设施设备，小区业主投诉多，物业公司后续管理难度大。二是质保期内物业公司履职难。如楼房共用的楼道、屋顶等出现质量问题时，物业公司联系开发商后，经常推诿拖延。质保过期后，只能使用业主缴纳的物业专项维修资金进行维修，业主或业委会意见大。三是开发建设单位过度承诺。为促进房屋销售，个别开发建设单位售房时夸大宣传，口头（书面）承诺公共部分如底楼的花园（绿地）、屋顶等交由购房人使用，导致小区装修经常发生乱搭乱建、占绿毁绿行为，物业管理难。
篇二：关于XX社区物业管理工作的调查
物业调研报告4篇按照市人大常委会年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我们在市人大常委会蒋国良副主任带着下，对百官、曹娥两个街道的社区物业管理情况开展调研，先后听取了市建设局和百官街道、曹娥街道关于住宅小区物业管理情况汇报，专门听取了提出社区建设和物业管理方面建议的人大代表意见，分别召开了由社区主任、业主委员主任、物业公司经理参加的六个座谈会，全面了解了社区物业管理工作。现将调研情况报告如下：
一、根本情况1.摆正位置，形成网络。随着我市城市化进程不断推进，城市框架逐步拉大，居民居住区快速扩张，现百官、曹娥两街道，已组建社区26个，生活小区126个，社区常住户数61148户，户籍人口91706人。同时，一大批农村和外来人员入住城区，常住人口已达178593人，且入住人员情况较为复杂，如何领导和管理好城市生活居住区日益成为加强社会管理的重要课题。社区管理工作已经引起市委、市政府的重视，建立了市领导、市直有关部门、单位联系结对社区制度，明确了社区物业管理主管部门——市建设局，并在市建设局设立物业科，专门负责指导全市的社区物管工作。百官、曹娥街道党委、办事处也十分重视社区物业管理工作，始终把其作为份内工作常抓不懈，做到了班子领导有分工，社区工作有人管、有人抓、有人做，并注重社区基层建设，抓好社区组织体系和社区主任及小区业委会队伍建设，为社区工作开展奠定了组织保障。2.加强指导，推进工作。社区是最基层的管理组织，百官、曹娥两街道在抓好组织体系健全的根底上，切实加强对社区工作的指导，着力推进社区物管工作。两个街道积极理顺各种关系，明确社区管辖责任，及时指导组建小区业主委员会，对每个新接收的生活小区不踢球、不脱管、不空转，真正做到凡在辖区内新开发楼盘竣工验收移交一个，及时接收一个，管理组织健全一个，尤其十分重视配强业主委员会主任。两个街道通过指导协调、监督管理、考评鼓励，使各项任务在一线得以较好完成，矛盾在一线自我调停化解，问题在一线积极寻求解决，稳定工作在一线得到较好落实。
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3.尽心尽责，积极奉献。从调研情况看，每个社区居委会，平均担负着10个生活住宅小区，约8千—2万人的管理任务，管理单位量多而面广，工作任务量大而艰巨，住宅人员素质参差而复杂，社区工作者人少而担重，面对繁杂的工作和压力，各社区主任及相关工作人员具有强烈的事业心和责任感，各负其责、乐于奉献、热心公益、尽责尽力。在工作中，遇到难事一马领先，抓协调、抓联络、抓沟通，碰到棘事身先士卒，不退缩、不回避、不计较，真正表达了千言万语、千辛万苦、千梯万步。各业委会主任不计报酬、不图名利、无私奉献、脚踏实地、讲究方法、自担自治，积极担起小区日常管理、协调、沟通、调解等繁重、杂碎、受气的工作，在小区的维稳、平安上做了大量卓有成效的工作。
二、困难问题1.组织保障有待进一步加强。一是市对社区、小区的重视程度与农村基层建设相比存在差距，虽有市领导和部门联系结对，但没有全覆盖，工作尚欠到位，联而不紧、联而不实一定程度存在。二是建设局作为社区物管的主管部门，对社区物管工作力量较为薄弱，仅有一个科室，一个科长，导致在联系、指导、开展工作方面精力不够，无法满足对社区、小区正常工作的指导、监管、效劳等需要。三是一个社区约8千—2万常住人口，管辖面广，但社区工作者极少，绝大多数社区仅6—8人，且社区工作人员的年龄、文化与现行社区工作也不相适应，“上面千条线、下面一根针〞，所有工作都压到几个人身上，工作量大、任务重、压力强可见一斑。同时，社区工作正常的办公经费、维稳经费得不到保障;社区工作者生活待遇偏低，社区主任到一些联系结对部门求助经费脸难看、兑现难;社区碰到难事、急事、要事求助有些市级有关部门，绕道走、踢皮球、推诿扯皮等情况也一定程度存在。2.制度规章有待进一步完善。现行的《xx市住宅区物业管理实施细那么》是XX年6月市政府公布的，《xx市住宅物业保修金管理方法》、《xx市物业专项维修资金管理方法》是XX年4月施行的。这些细那么方法已不能适应迅速崛起的社区、小区的管理工作。特别是物业管理部门的职责，企业职能，业主大会和业主委员会的关系、权利、义务与责任，前期物业管理要求、效劳，物业费使用，维修等方面的规定有待加紧修订完善。
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3.监督管理有待进一步强化。由于开发的楼盘交付把关不严、监督不力，导致事后暴露了一系列问题。如业主委员会办公用房、经营用房不到位，或面积小，或区位差;消防设施不出水，监控设备不实用，公共效劳功能不完善;有的开发商口头承诺好，实际兑现差;公用房、电梯维护，房屋保修，管网维修等责任主体不明确，保修经费不落实等等，发生问题，开发商和物业公司就推诿扯皮，不能得到有效处置，引发小区业主强烈不满、矛盾激发。现全市已有客用电梯2611部，且绝大多数为小区高层电梯，已出现过电梯下跌伤人事件，但其保养、检测、维修经费无处着落，将成为今后社区不平安的隐患。
4.整体素质有待进一步提高。一方面，局部业主只要效劳，不要义务，对物业管理人员无理吵闹、辱骂、刁难、动粗。违建乱搭、车辆乱停、鸡鸭乱养、狗犬横行等问题较为严重。从调研普遍反映，出现上述现象的，大多数为机关事业单位人员，企业老板，他们行为傲气、出口狂言。另一方面，物业公司挂靠经营，管理人员不同程度存在素质不高，缺乏专业知识培训，管理人员职责不到位、工作不到位、效劳不到位，违建乱搭制止不力，偷盗现象时有发生，引起物业公司和业主之间的对立情绪。
5.物业收费有待进一步标准。近年来，楼盘开发类型较多、情况复杂，有敞开式开发楼盘、城中村改造楼盘、公开出让建造楼盘，有别墅、独排、联排、叠排、多层、高层等不同房型的商品房，且空关房较多，而物业收费标准较为混乱，物业公司的物业费收、支透明度不够，空关房全额收费等，引起业主不满和反感。业主以物业公司效劳不到位等为借口，拒缴物业费现象较为普遍。
三、建议意见1.要加强领导，强化保障。由于小区居住人员来自各行各业、四面八方，尤其是城中村拆迁改造安置住宅区和较早开发的开放式小区，情况更为复杂、各种问题频出、工作难度很大。为此，市政府及相关部门要充分认识到社区、小区和谐是社会稳定的根底，强化社区建设，维护小区稳定已成当务之急，需要像重视农村基层工作那样重视社区基层建设，切实加强领导，强化要素保障。要专门建立一个社区管理工作协调机构，有市领导分管，有关部门参与的工作领导小组，负责研究社区管理建设、指导、处理、协调、考核等工作。业务主管部门要健全工作机构，配强精干业务人员，认真担起小区物管工作的监督、指导。挂钩联系
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社区的市级领导和部门要定期开展调研，指导工作，真正做到贴身社区、直面问题、主动揽事、协调问题、解决困难。要重视社区管理专职人员力量的加强和选配，强化考核评比;要研究落实社区工作经费，切实重视和关心业主委员会主任，给予其工作上的支持和待遇与考核鼓励。根据目前物业公司经营困难的实际，市政府要加紧调研，出台相关扶持政策，在公共用电、用水，税收、垃圾搬运等方面予以优惠扶持。
2.健全机制，标准管理。市政府及相关部门要建立完善相关制度，不断健全工作机制，切实标准社区及小区物业管理工作。一要建立健全相关制度。市政府要加紧调研，出台加强社区管理建设工作的意见，进一步重视社区基层建设，明确工作任务和建设目标，切实加强领导、健全组织、明确职责、落实责任、强化管理、考核鼓励，确保队伍稳定。要调研修改完善xx市住宅区物业管理实施细那么，住宅区物业保修资金、住宅区物业维修专项资金使用管理方法，尤其是对住宅小区电梯检测、维修保养资金的落实，要明确规定。有关部门要加紧研究出台住宅区物业管理收费标准和物业收费管理方法，进一步明确不同住宅区和不同类型房屋的物管费收费标准，物业费收支、减免要做到公开、透明，尤其对空关房的物管费收费标准建议减半收取。二要建立工作联络机制。市级层面要建立健全部门、街道、社区工作联络联系制度，对于难点、焦点、重点问题进行研究，采取有效措施，及时处置落实。街道层面要建立定期、不定期的街道、社区、业委会工作联络机制，深入小区、了解实情、直面问题、协调处置，确保小区稳定。公安局所属派出所要建立所辖警员小区联络制，融入居民住宅小区，为居民排忧解难，指导小区平安防范、矛盾化解、信息采集、重点人员管控等工作。要充分发挥业委会组织桥梁作用，建议有关部门牵头，着手组建市物业行业协会，为物管工作开展提供交流平台，促进行业自律、推动公平竞争、维护合法权益、协调利益冲突。三要强化物管监督管理。市和街道要重视对业委会组织的考核评比，出台和完善鼓励政策，明确工作要求。市级主管部门要切实加强对交付使用楼盘移交物业公司时的监管工作，不走过场。街道和社区要加强对住宅小区的精细化管理，建立小区信息平台，全面推进小区网格化管理效劳信息化，对小区每户住户根本情况实现信息动态化管理。要加强物业企业的标准管理，针对物业公司从业人员素质偏低，收费效劳不对等、效劳不标准、管理措施不落实、维修不及时
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等情况，有关部门和业主委员会要严把物业进入关，严格执行审批程序，建立健全退出机制，并加强对物业企业的动态管理，把企业的资质、登记和年检与平时监管有机结合，切实标准物业公司的经营管理。
3.注重教育，提高素质。针对目前住宅区物业管理薄弱，物管人员素质偏低，小区业主素质上下不一等实际情况，加强住宅小区人员的素质教育迫在眉睫。为此，市政府及相关部门、街道要把提高住宅小区人员的素质教育提上议事日程。市文明办和街道要牵好头，结合实际、有的放矢，有方案地开展形式多样，以树正气、重美德、讲和谐、邻互助等为主题的宣传教育活动，做到月月有活动、季季有高潮、年年有特色。有关主管部门要加强对物业管理公司人员的监督教育，使城市生活住宅小区成为真正的“园林小区、卫生小区、文明小区、和谐小区〞。
物业管治情况调研报告物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长
的过程，也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。一、目前我镇物业管理试点工作开展情况上半年，镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点，
打破社区原有的小区负责制的管理模式，重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点，解决遗留问题，成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为：
1、社区：社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段，共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多，围墙未建好，没有物业管理用房，长期无人管，垃圾成堆，草坪损毁，很多业主对在此居住失去了信心，打算卖掉房子。对于物业管理，多数人拥护，但缺乏信心。经过初步测算，要在该小区建立物业管理，尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会，向各家各户发放了物业管理建议书，征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。
二、社区：社区去年最先推行物业管理，并成功地在粮食局小区成立了业主委员会，建立了业主规约，协助小区实行了物业自治管理。今年，社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户，建成十多年来，没有物业管理，遗留问题多，一直是县城城市管理、卫生创立的死角难点。经走
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访，综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题：清掏化粪池、撤除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房，总测算费用近五十万元。经过半年多的协调，目前成立了小区业主委员会，简单疏通了下水道，根本撤除了消防通道上的违章建筑，向开发商争取了两间门面作为物业管理用房，已由致远物业公司拿出了初步管理方案，并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚，镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议，正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司，该小区走上标准化管理轨道。
三、观山社区：试点一：佳美公司宿舍区。因佳美公司〔原一建公司〕改制时已将其宿舍区〔建筑公寓〕移交社区，并和镇政府签定协议，不再承当建筑公寓内的卫生创立等任务，请求取消建筑公寓做为其创立包干责任区。建筑公寓有居民六十多户，以前社区在小区内实施过物业管理，后因少数业主私搭乱建而中止，成为无人管小区，后来小区卫生包干到佳美公司，但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会，下发选票，筹备成立业主委员会，下一步再确定物业管理方案。试点二：原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头，镇城管办协助，在现场走访了业主。针对院内的环境问题，我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多，改造资金庞大，我们已向县政府反映，准备召开相关责任主体的协调会，解决环境问题后再议物业管理事宜。
四、老西门社区：老西门社区做为老城区，无人管小区最多，县长热线投诉最多，创立任务最难，实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访，征求业主意见，了解物业管理现状，最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。
五、渫阳社区：试点一：农资大市场。农资大市场一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心〔宏天物业〕管理，但建设方和业主对物业管理强烈不满，准备重新聘用物业效劳企业。经社区推荐，建设方多方了解后，拟定由致远物业公司接管。从五月份开始，致远物业开始走访业主，制定了初步管理方案，得到了建设方的认可。八月份，县房管局准备采取邀标的方式，重新聘用物业公司。试点二：旺佳园。旺佳园共有业主75户，一局部是原劳动效劳公司职工，另一局部是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交
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纳了两年物业管理费，两年期满后，物业公司退出，现在小区没有物业管理，而且由于以前管理不标准，公共局部占用严重，业主强烈要求实施物业管理。目前，社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议，张贴了有关宣传法规，投票选举了业主委员会，下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。
六、中渡社区：社区选择小区做为试点。小区是原广福桥煤矿职工宿舍区，有业主近七十户，改制后由社区接管，但由于收费状况不好，管理有难度，每年社区还要负债投入。今年，社区在该小区率先推行物业管理，组织召开业主大会，选举成立了业主委员会，并协助完善了业主规约。六月份，小区正式开始自治管理。
二、物业管理工作开展过程中存在的难点1、社区对物业管理的社会效益认识缺乏。个别社区认为物业管理与小区管理在利益上存在着冲突，工作积极性不是很高。2、硬件设施不配套。一是相当一局部院落建设不标准，无门岗和门厅，现在组织修建也不好规划。二是居民区下水道、电、路等物业管理所涉及到的设施严重滞后，维修或建设需大量资金。3、标准控制混乱。小区内乱搭乱建现象严重，临时建筑挤占了消防通道。绿化率达不到设计标准，居民利用空坪隙地种菜，挤占了绿化空间。4、收取物业管理所必须的费用存在一定的难度。有些业主认为物业公司赚了钱，不愿交费，或不愿接受管理。很多人的思想还停留在单位提供后勤福利和大锅饭的时代，对自己应尽的责任和义务不明。5、物业管理企业动作欠标准。现有的几个物业管理企业，市场化程度不高，管理不是很专业，缺乏先进的管理经验与模式，营利的目的太明显。6、前期物业管理不标准，开发建设所遗留下来的问题对物业管理形成了极大的障碍。7、业主大会难组织。居民对物业管理的含义认识不清、信心缺乏，参加会议的积极性不高。8、媒体关注程度不够。三、对我镇开展物业管理工作的几点建议
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1、严格执行物业管理的法律、法规及规章，使物业管理的管理、效劳、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。政府要加强效劳意识，出台相应的扶持政策，为广阔企业营造良好的开展环境，提供宏观的政策支持与引导。建立物业管理市场准入制度。加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向开展。
2、物业管理企业要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学〞的要求，建立现代企业制度。要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续开展提供人才资源。
3、社会公众应客观公正的看待物业管理这一行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视，促使业主形成正确的物业管理消费观念。
四、下一步工作重点一是广泛宣传，营造良好舆论气氛；二是建立健全新的物业管理模式和管理机制；三是加强业主大会组建的指导监督工作；四是进一步标准前期物业管理招投标工作；五是建立“质价相符〞的效劳收费机制；六是大力提高物业管理从业人员素质；七是理顺好物业管理与社区建设的关系。加强居住物业装修网格化管理的调研报告随着物业管理法规的不断完善，业主、使用人法制观念的不断增强，管理部门监督管理力度不断加强，居住小区违法搭建情况得到了有效控制。但是在局部居住小区依然存在着擅自在天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物，擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象，特别是一些高档小区居民入住后，出现了比拟严重的违法搭建情形，如有的业主、使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋，甚至加层、改建、扩建、开挖地下室，不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的环境，还影响了相邻业主、使用人的日常生活，引发了不少矛盾纠纷。一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题
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近几年，随着房地产二、三级市场的活泼，高档商品房住宅中二次装修开始增多，由此各类违章行为和违章搭建时有发生，引起社会的重视，从房地办目前所掌握的情况分析，主要有以下几个特点：
〔一〕业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建，改变了原始设计风格，如外墙立面安装玻璃幕墙，将承重墙撤除后重新扩建，底层门厅、平台搭建成房间等等，违章面积在10～60M2不等。
〔二〕使用的装饰材料比拟高级、新颖，凡装修过的房屋均超过原房屋设计标准，对小区环境影响相对较小，与周边房屋的格局能根本保持一致。
〔三〕相邻关系矛盾不特出，业主委员会一般也不直接干预，只是对过分超出范围的违章建筑反响较大。
〔四〕由于业主身份比拟特殊包括一局部系境外业主，物业公司较难直接进行劝阻，怕影响管理费的正常交付。
基于以上现状从物业公司反映：认为政府管理部门处分力度不够，对违章户的处分达不到威慑作用，另外迫于管理费拖欠，只能劝阻，无法阻止施工，否那么发生冲突物业公司很被动。
然而作为搭建的业主却认为：由于房屋设计在使用上不尽合理，且已陈旧，所以当新购房业主入住或原业主二次装修时，往往请专业装潢设计单位对房屋重新按个性化进行室内布局，加之在经济上有支付能力，使上述违章行为时有发生，由于示范效应，对其他业主影响较大，有趋同倾向。
二、进一步加强物业装修网格化管理的建议〔一〕各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督1、加强标准装修行为的宣传和指导物业管理公司应当依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》的规定和《前期物业管理效劳合同》或《物业管理效劳合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的约定，履行对业主装修住宅的管理职责，并制订《住宅装修须知》，配备相关的专业人员，加强对业主装修住宅的宣传、指导和监督。指导物业管理公司将《住宅装修须知》在所管理的物业小区内一并公告。同时，把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。2、加强住宅装修前的管理
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要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时，必须告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等本卷须知。
业主或使用人在装修住宅前，要求其将施工单位、施工期限、装修内容〔包括住宅装修设计图、施工方案〕等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。
要求物业管理公司对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见。
为加强对施工单位装修行为的管理，物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》。
3、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。当有业主或使用人已入住的，应当催促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间，晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，每天应当加强现场巡视和检查〔包括节假日〕并做好记录，发现违规现象，应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并催促改正。对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位，物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时，物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。4、加强知法、守法和履约意识物业管理公司应当催促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的约定。物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的，应当催促其履行《协议》。在住宅装修施工完成后，物业管理公司应当及时收回小区临时出入证。对造成房屋和设施设备损坏的，物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。
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物业管理公司对住宅装修单位的违约行为，可依据《协议》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。
在未成立业主委员会的住宅小区，业主或使用人违法装修经劝阻。制止无效的，房产开发商或相关业主或使用人可依据《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。
〔二〕业主委员会应当发挥自治管理作用业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和效劳状况，催促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定，及时调解装修不当引起的相邻纠纷，对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并催促其整改。对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的，经业主大会或业主代表大会通过，业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。〔三〕各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法区房地局不断完善行政执法工作程序。对物业管理公司不履行法定管理效劳和义务等行为，应当根据《条例》和《规定》的相关规定责令其改正，并可处相应的罚款。对物业管理公司违反《条例》和《规定》情节严重的，区县房地局可作出降低资质等级的处分，直至撤消资质证书。区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉，应当及时受理、立案并到现场调查、取证。核实，经核查属实的，根据《条例》的相关规定，责令其限期改正，可并处相应的罚款。集贸市场物业管理调研报告根据县政府统一部署，近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、**镇组成了调研组，对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查，旨在加强城区集贸市场物业管理，改善市容市貌，创造良好的城市环境。一、根本情况城区现有各类集贸市场11家，其中菜市场4家，小百货市场4家，家居建材等专业市场3家。集贸市场的总占地面积约16万平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1万平方3家、1万平方米以上6家。总建筑面积约23万平方米，市场内共有门面约1650间，已出租约1080间，单元住房约1000户，已入住近750户。在区域分布上，新建居委会3家，
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分别是北河街、舒州农贸市场、秀狮商业步行街;彰法山居委会4家，分别是彰法山菜市场、零碑商贸市场、姚冲大市场和旺业大市场;舒苑居委会2家，分别是天柱山大市场和金源菜市;龙井居委会1家，是天柱山菜市场;天柱山镇1家，是皖镇(附：潜山县城区集贸市场根本情况调查表)。
二、现行管理模式我县现有的集贸市场建设投资主体有二种：一种是政府投资兴建，如天柱山菜市场;一种是企业投资兴建，其余10家均属此类性质。在管理模式上，主要是四种：一是有专门管理人员，如天柱菜市场，该市场XX年3月市场办管脱钩后由工商局移交商务局管理，县商务局组建了天柱市场效劳中心，为自收自支事业单位，现有事业编制21人，负责天柱市场的管理工作。零碑商贸市场隶属商务局食品公司，食品公司安排2人，负责日常管理工作。以上两个市场管理人员工资及日常维护费用均从市场摊位和门面租赁费用上列支。二是由开发建设市场的企业聘请物业公司进行管理，共3家，分别是秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇。三是开发建设市场的企业聘请人员自行管理，共3家，分别是金源菜市、彰法山菜市场、旺业大市场。聘请人员工资由企业自行负担。四是无人管理的市场，共3家，分别是北河街、舒州农贸市场、姚冲大市场。三、存在的主要问题集贸市场是城市的一个窗口，是城市人居环境和城市整体形象的一个重要表达。从调查的情况看，我县集贸市场绝大局部只建不管或管理不到位问题比拟突出，与广阔市民的生活需求极不相适应，已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创立文明城市的最薄弱环节，也是城市管理的一个难点，存在的问题十分突出。具体来讲，主要是三个方面：(一)综合配套效劳设施不完善，存在平安隐患。旺业大市场商户入驻后，开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理，划定专门停车场，按标准收取物业管理费，但由于市场是开放性的，加上商户素质参差不齐，物业管理费不能收缴到位，物业公司经营亏损，后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外，其余市场各种车辆没有固定地点
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停放，导致市场的道路不畅，不少市场消防设施不齐全，消防平安隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧，电线老化、大棚破损严重，急需整治改造。
(二)开发建设市场的企业建市场与管市场错位，权责不明确。金源菜市临街门面经营早点和畜禽产品的商户经营垃圾随意丢弃，商户、消费者车辆乱停乱放，造成临街主干道污水横流、垃圾成堆，商户占道经营、人车混杂。姚冲大市场、旺业大市场内居民和商户建筑垃圾随意堆放，下水道堵塞、下水井盖丧失。上述情况在北河街、舒州农贸市场、彰法山菜市场、天柱山大市场等均不同程度存在。其根本原因是开发商借政府其自身即得利益获取后，经营市场、管理市场观念淡薄。一局部开发商只建不管，市场建成后，门面和摊位销售完毕就意味着对市场管理的终结，住户和商户自扫门前雪，对市场公共局部的管理无人问津，如北河街、姚冲大市场。一局部开发商不真心想管，敷衍了事。以物业管理费难以收取为由，不愿意在资金上投入，只安排1至2人管理市场，同时安排的人员履行职责不到位，城市文明创立时，部门一督查就抓一抓，不督查，根本就放任自流，如金源菜市、旺业大市场。(三)少数市场经营气氛不浓、不景气，经济效益低下。金源菜市场内有近300个摊位闲置，天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外，市场内门面房尽管已售出，但大多数根本闲置，不少居民买回后，只做仓库或车库。这些市场的交易额很小，有的摊位费收入仅几万元，经济效益十分低下。四、下一步工作安排集贸市场是城市一项公益性根底设施建设，与城镇居民和广阔消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境，保护经营者和消费者的合法权益，促进市场的繁荣和经济开展，是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见：(一)实行分类管理。根据我县城区现有集贸市场现状，将其分为三类，按不同类别，明确各部门监管职责：第一类是有专门管理人员进行管理的市场，如天柱菜市场、零碑集贸市场，仍由县商务局管理，管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造工程范围，不宜对现有市场进行改造。县商务局应催促
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市场管理人员，加强对市场内部管理，确保市场平安。第二类是建成时间早，市场产权分散，居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高，商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头，县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与，全面推行物业管理。
(二)集贸市场实施物业管理主要措施。结合各市场现状，推行物业管理按以下3个方面同步进行：1、对正在实施物业管理的秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇由县商务局催促各物业管理公司加大管理力度，标准市场经营秩序，确保市场环境整洁;2、对由开发商聘人管理或无人管理的旺业大市场、金源菜市、彰法山菜市场、舒州农贸市场、北河街、姚冲大市场在未推行物业管理之前，为确保市场经营有序，由县商务局派员会同开发商共同管理，市场内环境卫生由县综合执法局临时派员清扫;3、由县商务局牵头，县房产局、住建局、工商局参与，各集贸市场开发商配合，对城区集贸市场物业管理情况再次进行深入调查，以县政府名义出台《潜山县集贸市场物业管理方法》，《管理方法》由县商务局、房管局、市场开发商共同组织实施。
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篇三：关于XX社区物业管理工作的调查
物业调研报告4篇按照市人大常委会年初工作安排,6月下旬至7月上旬,我们在市人大常委会蒋国良副主任带领下,对百官、曹娥两个街道的社区物业管理情况开展调研,先后听取了市建设局和百官街道、曹娥街道关于住宅小区物业管理情况汇报,专门听取了提出社区建设和物业管理方面建议的人大代表意见,分别召开了由社区主任、业主委员主任、物业公司经理参加的六个座谈会,全面了解了社区物业管理工作。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
1.摆正位置,形成网络。随着我市城市化进程不断推进,城市框架逐步拉大,居民居住区快速扩张,现百官、曹娥两街道,已组建社区26个,生活小区126个,社区常住户数61148户,户籍人口91706人。同时,一大批农村和外来人员入住××区,常住人口已达178593人,且入住人员情况较为复杂,如何领导和管理好城市生活居住区日益成为加强社会管理的重要课题。社区管理工作已经引起市委、市政府的重视,建立了市领导、市直有关部门、单位联系结对社区制度,明确了社区物业管理主管部门——市建设局,并在市建设局设立物业科,专门负责指导全市的社区物管工作。百官、曹娥街道党委、办事处也十分重视社区物业管理工作,始终把其作为份内工作常抓不懈,做到了班子领导有分工,社区工作有人管、有人抓、有人做,并注重社区基层建设,抓好社区组织体系和社区主任及小区业委会队伍建设,为社区工作开展奠定了组织保障。
2.加强指导,推进工作。社区是最基层的管理组织,百官、曹娥两街道在抓好组织体系健全的基础上,切实加强对社区工作的指导,着力推进社区物管工作。两个街道积极理顺各种关系,明确社区管辖责任,及时指导组建小区业主委员会,对每个新接收的生活小区不踢球、不脱管、不空转,真正做到凡在辖区内新开发楼盘竣工验收移交一个,及时接收一个,管理组织健全一个,尤其十分重视配强业主委员会主任。两
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个街道通过指导协调、监督管理、考评激励,使各项任务在一线得以较好完成,矛盾在一线自我调停化解,问题在一线积极寻求解决,稳定工作在一线得到较好落实。
3.尽心尽责,积极奉献。从调研情况看,每个社区居委会,平均担负着10个生活住宅小区,约8千—2万人的管理任务,管理单位量多而面广,工作任务量大而艰巨,住宅人员素质参差而复杂,社区工作者人少而担重,面对繁杂的工作和压力,各社区主任及相关工作人员具有强烈的事业心和责任感,各负其责、乐于奉献、热心公益、尽责尽力。在工作中,遇到难事一马当先,抓协调、抓联络、抓沟通,碰到棘事身先士卒,不退缩、不回避、不计较,真正体现了千言万语、千辛万苦、千梯万步。各业委会主任不计报酬、不图名利、无私奉献、脚踏实地、讲究方法、自担自治,积极担起小区日常管理、协调、沟通、调解等繁重、杂碎、受气的工作,在小区的维稳、安全上做了大量卓有成效的工作。
二、困难问题
1.组织保障有待进一步加强。一是市对社区、小区的重视程度与农村基层建设相比存在差距,虽有市领导和部门联系结对,但没有全覆盖,工作尚欠到位,联而不紧、联而不实一定程度存在。二是建设局作为社区物管的主管部门,对社区物管工作力量较为薄弱,仅有一个科室,一个科长,导致在联系、指导、开展工作方面精力不够,无法满足对社区、小区正常工作的指导、监管、服务等需要。三是一个社区约8千—2万常住人口,管辖面广,但社区工作者极少,绝大多数社区仅6—8人,且社区工作人员的年龄、文化与现行社区工作也不相适应,“上面千条线、下面一根针”,所有工作都压到几个人身上,工作量大、任务重、压力强可见一斑。同时,社区工作正常的办公经费、维稳经费得不到保障;社区工作者生活待遇偏低,社区主任到一些联系结对部门求助经费脸难看、兑现难;社区碰到难事、急事、要事求助有些市级有关部门,绕道走、踢皮球、推诿扯皮等情况也一定程度存在。
2.制度规章有待进一步完善。现行的《xx市住宅区物业管理实施细则》是XX年6月市政府颁布的,《xx市住宅物业保修金管理办法》、《xx市物业专项维修资金管理办法》是XX年4月施行的。这些细则办法已不能适应迅速崛起的社区、小区的管理工作。特别是物业管理部门的职责,企业职能,业主大会和业主委员会的关系、权利、义
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务与责任,前期物业管理要求、服务,物业费使用,维修等方面的规定有待加紧修订完善。
3.监督管理有待进一步强化。由于开发的楼盘交付把关不严、监督不力,导致事后暴露了一系列问题。如业主委员会办公用房、经营用房不到位,或面积小,或区位差;消防设施不出水,监控设备不实用,公共服务功能不完善;有的开发商口头承诺好,实际兑现差;公用房、电梯维护,房屋保修,管网维修等责任主体不明确,保修经费不落实等等,发生问题,开发商和物业公司就推诿扯皮,不能得到有效处置,引发小区业主强烈不满、矛盾激发。现全市已有客用电梯2611部,且绝大多数为小区高层电梯,已出现过电梯下跌伤人事件,但其保养、检测、维修经费无处着落,将成为今后社区不安全的隐患。
4.整体素质有待进一步提高。一方面,部分业主只要服务,不要义务,对物业管理人员无理吵闹、辱骂、刁难、动粗。违建乱搭、车辆乱停、鸡鸭乱养、狗犬横行等问题较为严重。从调研普遍反映,出现上述现象的,大多数为机关事业单位人员,企业老板,他们行为傲气、出口狂言。另一方面,物业公司挂靠经营,管理人员不同程度存在素质不高,缺乏专业知识培训,管理人员职责不到位、工作不到位、服务不到位,违建乱搭制止不力,偷盗现象时有发生,引起物业公司和业主之间的对立情绪。
5.物业收费有待进一步规范。近年来,楼盘开发类型较多、情况复杂,有敞开式开发楼盘、城中村改造楼盘、公开出让建造楼盘,有别墅、独排、联排、叠排、多层、高层等不同房型的商品房,且空关房较多,而物业收费标准较为混乱,物业公司的物业费收、支透明度不够,空关房全额收费等,引起业主不满和反感。业主以物业公司服务不到位等为借口,拒缴物业费现象较为普遍。
三、建议意见
1.要加强领导,强化保障。由于小区居住人员来自各行各业、四面八方,尤其是城中村拆迁改造安置住宅区和较早开发的开放式小区,情况更为复杂、各种问题频出、工作难度很大。为此,市政府及相关部门要充分认识到社区、小区和谐是社会稳定的基础,强化社区建设,维护小区稳定已成当务之急,需要像重视农村基层工作那样重视社区基层建设,切实加强领导,强化要素保障。要专门建立一个社区管理工作协调
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机构,有市领导分管,有关部门参与的工作领导小组,负责研究社区管理建设、指导、处理、协调、考核等工作。业务主管部门要健全工作机构,配强精干业务人员,认真担起小区物管工作的监督、指导。挂钩联系社区的市级领导和部门要定期开展调研,指导工作,真正做到贴身社区、直面问题、主动揽事、协调问题、解决困难。要重视社区管理专职人员力量的加强和选配,强化考核评比;要研究落实社区工作经费,切实重视和关心业主委员会主任,给予其工作上的支持和待遇与考核激励。根据目前物业公司经营困难的实际,市政府要加紧调研,出台相关扶持政策,在公共用电、用水,税收、垃圾搬运等方面予以优惠扶持。
2.健全机制,规范管理。市政府及相关部门要建立完善相关制度,不断健全工作机制,切实规范社区及小区物业管理工作。一要建立健全相关制度。市政府要加紧调研,出台加强社区管理建设工作的意见,进一步重视社区基层建设,明确工作任务和建设目标,切实加强领导、健全组织、明确职责、落实责任、强化管理、考核激励,确保队伍稳定。要调研修改完善xx市住宅区物业管理实施细则,住宅区物业保修资金、住宅区物业维修专项资金使用管理办法,尤其是对住宅小区电梯检测、维修保养资金的落实,要明确规定。有关部门要加紧研究出台住宅区物业管理收费标准和物业收费管理办法,进一步明确不同住宅区和不同类型房屋的物管费收费标准,物业费收支、减免要做到公开、透明,尤其对空关房的物管费收费标准建议减半收取。二要建立工作联络机制。市级层面要建立健全部门、街道、社区工作联络联系制度,对于难点、焦点、重点问题进行研究,采取有效措施,及时处置落实。街道层面要建立定期、不定期的街道、社区、业委会工作联络机制,深入小区、了解实情、直面问题、协调处置,确保小区稳定。公安局所属派出所要建立所辖警员小区联络制,融入居民住宅小区,为居民排忧解难,指导小区安全防范、矛盾化解、信息采集、重点人员管控等工作。要充分发挥业委会组织桥梁作用,建议有关部门牵头,着手组建市物业行业协会,为物管工作开展提供交流平台,促进行业自律、推动公平竞争、维护合法权益、协调利益冲突。三要强化物管监督管理。市和街道要重视对业委会组织的考核评比,出台和完善激励政策,明确工作要求。市级主管部门要切实加强对交付使用楼盘移交物业公司时的监管工作,不走过场。街道和社区要加强对住宅小区的精细化管理,建立小区信息平台,全面推进小区网格化管理服务信息化,对小区每户住户基本情况实现信息动态化管理。要加强物业企业的规范管理,针对物业公司从业
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人员素质偏低,收费服务不对等、服务不规范、管理措施不落实、维修不及时等情况,有关部门和业主委员会要严把物业进入关,严格执行审批程序,建立健全退出机制,并加强对物业企业的动态管理,把企业的资质、登记和年检与平时监管有机结合,切实规范物业公司的经营管理。
3.注重教育,提高素质。针对目前住宅区物业管理薄弱,物管人员素质偏低,小区业主素质高低不一等实际情况,加强住宅小区人员的素质教育迫在眉睫。为此,市政府及相关部门、街道要把提高住宅小区人员的素质教育提上议事日程。市文明办和街道要牵好头,结合实际、有的放矢,有计划地开展形式多样,以树正气、重美德、讲和谐、邻互助等为主题的宣传教育活动,做到月月有活动、季季有高潮、年年有特色。有关主管部门要加强对物业管理公司人员的监督教育,使城市生活住宅小区成为真正的“园林小区、卫生小区、文明小区、和谐小区”。
物业管治情况调研报告
物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程,也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。
一、目前我镇物业管理试点工作开展情况
上半年,镇城管办在七个××区社区各选一处居民小区做为物业管理试点,打破社区原有的小区负责制的管理模式,重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点,解决遗留问题,成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为：
1、社区：社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东××区闫家坝地段,共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多,围墙未建好,没有物业管理用房,长期无人管,垃圾成堆,草坪损毁,很多业主对在此居住失去了信心,打算卖掉房子。对于物业管理,多数人拥护,但缺乏信心。经过初步测算,要在该小区建立物业管理,尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会,向各家各户发放了物业管理倡议书,征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。
二、社区：社区去年最先推行物业管理,并成功地在粮食局小区成立了业主委员会,建立了业主规约,协助小区实行了物业自治管理。今
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年,社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户,建成十多年来,没有物业管理,遗留问题多,一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访,综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题：清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房,总测算费用近五十万元。经过半年多的协调,目前成立了小区业主委员会,简单疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的违章建筑,向开发商争取了两间门面作为物业管理用房,已由致远物业公司拿出了初步管理方案,并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚,镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议,正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司,该小区走上规范化管理轨道。
三、观山社区：试点一：佳美公司宿舍区。因佳美公司（原一建公司）改制时已将其宿舍区（建筑公寓）移交社区,并和镇政府签定协议,不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务,请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户,以前社区在小区内实施过物业管理,后因少数业主私搭乱建而中止,成为无人管小区,后来小区卫生包干到佳美公司,但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会,下发选票,筹备成立业主委员会,下一步再确定物业管理方案。试点二：原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头,镇城管办协助,在现场走访了业主。针对院内的环境问题,我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多,改造资金庞大,我们已向县政府反映,准备召开相关责任主体的协调会,解决环境问题后再议物业管理事宜。
四、老西门社区：老西门社区做为××区,无人管小区最多,县长热线投诉最多,创建任务最难,实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访,征求业主意见,了解物业管理现状,最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。
五、渫阳社区：试点一：农资大市场。农资大市场一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心（宏天物业）管理,但建设方和业主对物业管理强烈不满,准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐,建设方多方了解后,拟定由致远物业公司接管。从五月份开始,致远物业开始走访业主,制定了初步管理方案,得到了建
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设方的认可。八月份,县房管局准备采取邀标的方式,重新聘用物业公司。试点二：旺佳园。旺佳园共有业主75户,一部分是原劳动服务公司职工,另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费,两年期满后,物业公司退出,现在小区没有物业管理,而且由于以前管理不规范,公共部分占用严重,业主强烈要求实施物业管理。目前,社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议,张贴了有关宣传法规,投票选举了业主委员会,下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。
六、中渡社区：社区选择小区做为试点。小区是原广福桥煤矿职工宿舍区,有业主近七十户,改制后由社区接管,但由于收费状况不好,管理有难度,每年社区还要负债投入。今年,社区在该小区率先推行物业管理,组织召开业主大会,选举成立了业主委员会,并协助完善了业主规约。六月份,小区正式开始自治管理。
二、物业管理工作开展过程中存在的难点
1、社区对物业管理的社会效益认识不足。个别社区认为物业管理与小区管理在利益上存在着冲突,工作积极性不是很高。
2、硬件设施不配套。一是相当一部分院落建设不规范,无门岗和门厅,现在组织修建也不好规划。二是居民区下水道、电、路等物业管理所涉及到的设施严重滞后,维修或建设需大量资金。
3、规范控制混乱。小区内乱搭乱建现象严重,临时建筑挤占了消防通道。绿化率达不到设计标准,居民利用空坪隙地种菜,挤占了绿化空间。
4、收取物业管理所必须的费用存在一定的难度。有些业主认为物业公司赚了钱,不愿交费,或不愿接受管理。很多人的思想还停留在单位提供后勤福利和大锅饭的时代,对自己应尽的责任和义务不明。
5、物业管理企业动作欠规范。现有的几个物业管理企业,市场化程度不高,管理不是很专业,缺乏先进的管理经验与模式,营利的目的太明显。
6、前期物业管理不规范,开发建设所遗留下来的问题对物业管理形成了极大的障碍。
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7、业主大会难组织。居民对物业管理的含义认识不清、信心不足,参加会议的积极性不高。
8、媒体关注程度不够。
三、对我镇开展物业管理工作的几点建议
1、严格执行物业管理的法律、法规及规章,使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。政府要加强服务意识,出台相应的扶持政策,为广大企业营造良好的发展环境,提供宏观的政策支持与引导。建立物业管理市场准入制度。加强物业管理市场的培育,鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司,引进竞争机制,促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。
2、物业管理企业要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求,建立现代企业制度。要逐步提高物业管理从业人员的素质,多种渠道、多种形式培养人才,为物业管理持续发展提供人才资源。
3、社会公众应客观公正的看待物业管理这一行业,加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视,促使业主形成正确的物业管理消费观念。
四、下一步工作重点
一是广泛宣传,营造良好舆论氛围；
二是建立健全新的物业管理模式和管理机制；
三是加强业主大会组建的指导监督工作；
四是进一步规范前期物业管理招投标工作；
五是建立“质价相符”的服务收费机制；
六是大力提高物业管理从业人员素质；
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七是理顺好物业管理与社区建设的关系。
加强居住物业装修网格化管理的调研报告
随着物业管理法规的不断完善,业主、使用人法制观念的不断增强,管理部门监督管理力度不断加强,居住小区违法搭建情况得到了有效控制。但是在部分居住小区依然存在着擅自在天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物,擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象,特别是一些高档小区居民入住后,出现了比较严重的违法搭建情形,如有的业主、使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋,甚至加层、改建、扩建、开挖地下室,不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的环境,还影响了相邻业主、使用人的日常生活,引发了不少矛盾纠纷。
一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题
近几年,随着房地产二、三级市场的活跃,高档商品房住宅中二次装修开始增多,由此各类违章行为和违章搭建时有发生,引起社会的重视,从房地办目前所掌握的情况分析,主要有以下几个特点：
（一）业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建,改变了原始设计风格,如外墙立面安装玻璃幕墙,将承重墙拆除后重新扩建,底层门厅、平台搭建成房间等等,违章面积在10～60M2不等。
（二）使用的装饰材料比较高级、新颖,凡装修过的房屋均超过原房屋设计标准,对小区环境影响相对较小,与周边房屋的格局能基本保持一致。
（三）相邻关系矛盾不特出,业主委员会一般也不直接干涉,只是对过分超出范围的违章建筑反响较大。
（四）由于业主身份比较特殊包括一部分系境外业主,物业公司较难直接进行劝阻,怕影响管理费的正常交付。
基于以上现状从物业公司反映：认为政府管理部门处罚力度不够,对违章户的处罚达不到威慑作用,另外迫于管理费拖欠,只能劝阻,无法阻止施工,否则发生冲突物业公司很被动。
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然而作为搭建的业主却认为：由于房屋设计在使用上不尽合理,且已陈旧,所以当新购房业主入住或原业主二次装修时,往往请专业装潢设计单位对房屋重新按个性化进行室内布局,加之在经济上有支付能力,使上述违章行为时有发生,由于示范效应,对其他业主影响较大,有趋同倾向。
二、进一步加强物业装修网格化管理的建议
（一）各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督
1、加强规范装修行为的宣传和指导
物业管理公司应当依据《物业管理条例》、《××市住宅物业管理规定》的规定和《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的约定,履行对业主装修住宅的管理职责,并制订《住宅装修须知》,配备相关的专业人员,加强对业主装修住宅的宣传、指导和监督。
指导物业管理公司将《住宅装修须知》在所管理的物业小区内一并公告。同时,把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。
2、加强住宅装修前的管理
要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时,必须告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等注意事项。
业主或使用人在装修住宅前,要求其将施工单位、施工期限、装修内容（包括住宅装修设计图、施工方案）等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。
要求物业管理公司对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见。
为加强对施工单位装修行为的管理,物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》。
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3、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督
物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。当有业主或使用人已入住的,应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间,晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日,不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的,每天应当加强现场巡视和检查（包括节假日）并做好记录,发现违规现象,应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。
对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位,物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时,物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。
4、加强知法、守法和履约意识
物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的约定。
物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的,应当督促其履行《协议》。在住宅装修施工完成后,物业管理公司应当及时收回小区临时出入证。对造成房屋和设施设备损坏的,物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。
物业管理公司对住宅装修单位的违约行为,可依据《协议》的约定,直接向人民法院提起民事诉讼。
在未成立业主委员会的住宅小区,业主或使用人违法装修经劝阻。制止无效的,房产开发商或相关业主或使用人可依据《××市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的约定,直接向人民法院提起民事诉讼。
（二）业主委员会应当发挥自治管理作用
业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况,督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定,及时调解装修不当引
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起的相邻纠纷,对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改。
对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的,经业主大会或业主代表大会通过,业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。
（三）各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法
区房地局不断完善行政执法工作程序。对物业管理公司不履行法定管理服务和义务等行为,应当根据《条例》和《规定》的相关规定责令其改正,并可处相应的罚款。对物业管理公司违反《条例》和《规定》情节严重的,区县房地局可作出降低资质等级的处罚,直至吊销资质证书。
区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉,应当及时受理、立案并到现场调查、取证。核实,经核查属实的,根据《条例》的相关规定,责令其限期改正,可并处相应的罚款。
集贸市场物业管理调研报告
根据县政府统一部署,近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、**镇组成了调研组,对××区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查,旨在加强××区集贸市场物业管理,改善市容市貌,创造良好的城市环境。
一、基本情况
××区现有各类集贸市场11家,其中菜市场4家,小百货市场4家,家居建材等专业市场3家。集贸市场的总占地面积约16万平方米,其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1万平方3家、1万平方米以上6家。总建筑面积约23万平方米,市场内共有门面约1650间,已出租约1080间,单元住房约1000户,已入住近750户。在区域分布上,新建居委会3家,分别是北河街、舒州农贸市场、秀狮商业步行街;彰法山居委会4家,分别是彰法山菜市场、零碑商贸市场、姚冲大市场和旺业大市场;舒苑居委会2家,分别是天柱山大市场和金源菜市;龙井居委会1家,是天柱山菜市场;天柱山镇1家,是皖镇(附：潜山县××区集贸市场基本情况调查表)。
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二、现行管理模式
我县现有的集贸市场建设投资主体有二种：一种是政府投资兴建,如天柱山菜市场;一种是企业投资兴建,其余10家均属此类性质。在管理模式上,主要是四种：一是有专门管理人员,如天柱菜市场,该市场XX年3月市场办管脱钩后由工商局移交商务局管理,县商务局组建了天柱市场服务中心,为自收自支事业单位,现有事业编制21人,负责天柱市场的管理工作。零碑商贸市场隶属商务局食品公司,食品公司安排2人,负责日常管理工作。以上两个市场管理人员工资及日常维护费用均从市场摊位和门面租赁费用上列支。二是由开发建设市场的企业聘请物业公司进行管理,共3家,分别是秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇。三是开发建设市场的企业聘请人员自行管理,共3家,分别是金源菜市、彰法山菜市场、旺业大市场。聘请人员工资由企业自行负担。四是无人管理的市场,共3家,分别是北河街、舒州农贸市场、姚冲大市场。
三、存在的主要问题
集贸市场是城市的一个窗口,是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看,我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出,与广大市民的生活需求极不相适应,已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节,也是城市管理的一个难点,存在的问题十分突出。具体来讲,主要是三个方面：
(一)综合配套服务设施不完善,存在安全隐患。
旺业大市场商户入驻后,开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理,划定专门停车场,按标准收取物业管理费,但由于市场是开放性的,加上商户素质参差不齐,物业管理费不能收缴到位,物业公司经营亏损,后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外,其余市场各种车辆没有固定地点停放,导致市场的道路不畅,不少市场消防设施不齐全,消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧,电线老化、大棚破损严重,急需整治改造。
(二)开发建设市场的企业建市场与管市场错位,权责不明确。
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金源菜市临街门面经营早点和畜禽产品的商户经营垃圾随意丢弃,商户、消费者车辆乱停乱放,造成临街主干道污水横流、垃圾成堆,商户占道经营、人车混杂。姚冲大市场、旺业大市场内居民和商户建筑垃圾随意堆放,下水道堵塞、下水井盖丢失。上述情况在北河街、舒州农贸市场、彰法山菜市场、天柱山大市场等均不同程度存在。其根本原因是开发商借政府其自身即得利益获取后,经营市场、管理市场观念淡薄。一部分开发商只建不管,市场建成后,门面和摊位销售完毕就意味着对市场管理的终结,住户和商户自扫门前雪,对市场公共部分的管理无人问津,如北河街、姚冲大市场。一部分开发商不真心想管,敷衍了事。以物业管理费难以收取为由,不愿意在资金上投入,只安排1至2人管理市场,同时安排的人员履行职责不到位,城市文明创建时,部门一督查就抓一抓,不督查,基本就放任自流,如金源菜市、旺业大市场。
(三)少数市场经营氛围不浓、不景气,经济效益低下。
金源菜市场内有近300个摊位闲置,天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外,市场内门面房尽管已售出,但大多数基本闲置,不少居民买回后,只做仓库或车库。这些市场的交易额很小,有的摊位费收入仅几万元,经济效益十分低下。
四、下一步工作安排
集贸市场是城市一项公益性基础设施建设,与城镇居民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境,保护经营者和消费者的合法权益,促进市场的繁荣和经济发展,是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见：
(一)实行分类管理。
根据我县××区现有集贸市场现状,将其分为三类,按不同类别,明确各部门监管职责：第一类是有专门管理人员进行管理的市场,如天柱菜市场、零碑集贸市场,仍由县商务局管理,管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块××区综合改造项目范围,不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员,加强对市场内部管理,确保市场安全。第二类是建成时间早,市场产权分散,居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高,商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜
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市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头,县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与,全面推行物业管理。
(二)集贸市场实施物业管理主要措施。结合各市场现状,推行物业管理按以下3个方面同步进行：1、对正在实施物业管理的秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇由县商务局督促各物业管理公司加大管理力度,规范市场经营秩序,确保市场环境整洁;2、对由开发商聘人管理或无人管理的旺业大市场、金源菜市、彰法山菜市场、舒州农贸市场、北河街、姚冲大市场在未推行物业管理之前,为确保市场经营有序,由县商务局派员会同开发商共同管理,市场内环境卫生由县综合执法局临时派员清扫;3、由县商务局牵头,县房产局、住建局、工商局参与,各集贸市场开发商配合,对××区集贸市场物业管理情况再次进行深入调查,以县政府名义出台《潜山县集贸市场物业管理办法》,《管理办法》由县商务局、房管局、市场开发商共同组织实施。
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篇四：关于XX社区物业管理工作的调查
对于我县住所XX小区XX物业管理状况调研报告对于我县住处小区物业管理状况的调研报告为推进我县进一步加强和规范物业管理，提升物业管理服务水平，满足市民日益提升的居住质量要求，依照学习实践科学发展观活动的要求，我局组成专题调研组，深入城区各住处小区，认真睁开物业管理工作调研。现将调研状况报告以下一、我县物业管理工作的现状㈠小区以及物业管理的基本状况调研结果显示，我县已有物业管理企业入驻的小区仅7个，基本上都是新建的住处小区，面积约50万平方米，户数约5300户，其余多为社区居委会管理或由住户自请环卫工打扫。已经成立业主委员会的小区仅有2个，分别是星光名庭和圳业太阳城。物业管理企业基本状况当前，在我县注册的物业管理企业有3家，均为三级资质的物业管理企业;入驻我县小区从事物业管理服务的企业有5家。物业管理从业人员基本状况全县物业管理从业人员不到100人。其中拥有各种上岗证的不到30人。㈡居住小区的特点1、小区品位差距大。从住处小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、绿地率高的高标准小区，也有早期开发的设施不完满、甚至是脏乱差的小区。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的丽景花城达到90，而收缴率低的桂杨新贤城只有40。从物业管理服务收费标准方面看，有02元月平方米到04元月平方米不等。2、小区遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制，我县居住小区较为分别，遗留问题多。有的小区基础设施差，配套不齐全;有的小区建设规模小，相关手续不齐全;还有好多小区是敞开式的，给物业管理工作带来必然难度。二、存在的主要问题1、房地产开发建设遗留问题成物业瓜葛主因。在物业瓜葛投诉中，有相当数量是业主投诉个别房地产开发建设遗留问题而惹起的。有的开发商未严格按规范和规划要求配套相应的公共建筑和共用设施，或将配套设施等共有产权挪作经营使用。如绿化不到位、安防设施不到位、公共车棚位少、休闲公建设施少等。有的开发商与物业管理企业签订先期物业管理服务合同后，小区公共设施和
对于我县住所XX小区XX物业管理状况调研报告
部位施工看守不到位。有的因工程施工质量遗留问题到此刻难以解决。2、物业行政管理系统还没有理顺。担当小区物业行业管理职责的是县房管局，但这可是一种行业指导性的工作，依照县政府办转发的《对于明确物业管理职责分工的通知》的要求，相关乡镇、居委会应成立物业管理专职人员，但我县到此刻还没有落实到位。因此指导、督查业主大会与业主委员会工作，以及对辖区内平常物业管理活动的看守等方面还没有发挥应有的作用。其余，物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，有时各种矛盾交错在一起，仅靠房管部门难以协调各方，简单造成物业瓜葛投诉率高、调停率低的场面。3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。一是部分小区开发期较长，小区内物业管理地域难以确定，造成业主大会迟迟不能够召开。二是部分小区规模较大、业主户数很多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参加意识不强，业主委员会组成复杂、人员参差不齐，缺乏有能力、有声誉、善协调的组织者。四是有些业主大会与业主委员会成立、运作不够规范，管理体系不健全。当前我县仅有的二个业主委员会均或多或少存在要求物业企业供应工作经费的问题。五是有的业主委会成立之初比较迫切，而成立后遇到困难与矛盾就放手无论，如太阳城业主委员会。4、物业管理服务收费率低。造成收费难的原因是多方面的，一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入集体经济承受能力有限。三是业主反响的问题得不到及时解决，惹起居民不满情绪而影响交费。四是商住混杂小区收费难，如太阳城小区。五是业主对物业管理服务的花销看法还没有完好形成。
对于我县住所XX小区XX物业管理状况调研报告
5、物业管理服务行为不规范。我县对物业管理企业的管理和培训没有跟上，宽泛存在着聘用人员未获取相关物业管理上岗证就上岗的
现象，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。6、无物业管理住处小区物业保护、管理问题日益突出。我县上世纪八十年代末、九十年代初建筑的住处楼，当时受条件限制，在规划、建设、用地等方面不够规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破坏严重等问题。这些旧住处小区当前还没有法睁开物业管理，基本是由社区居委会代管。这些住处建筑所存在的诸多问题已成为广大业主反响强烈的热点、难点问题。三、建讲和建议针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提升物业管理水平，调研组提出以下建议与建议1、要完满物业管理源泉看守。县政府相关职能部门要从源泉上加强物业管理工作，认真落实各项看守措施，从根本上减少物业管理矛
盾瓜葛。一是县工商、建设等部门应宽泛收集社会各界的建讲和建议，着手拟定物业管理服务合相同示范文本，明确规定先期和后期物业管理服务中的服务范围、服务标准、合同限时、服务花销，以及双方的权益、
义务、责任，进一步规范和拘束物业管理企业和业主的行为。二是建设主管部门应依照物业管理相关法规规定，在房地产规划设计图纸审批时明确物业共有部位、共同设施使用功能，防范开发商、物业企业擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施的所有权或使用
权而惹起矛盾瓜葛。在组织查收时，应配合相关单位将小区各种管道工程含地下管道隐蔽工程列入查收内容。
2、要健全物业管理系统体系。第一，要依照两级政府、三级管理、四级网络物业管理系统要求，完满和规范物业管理行政管理系统，相关乡镇应成立物业管理工作机构，装备专职人员，
加强乡镇、居委会的物业管理队伍组织建设。其次，要依照条块结合，属地管理的原则，进一步明确县、乡镇、居委会的
对于我县住所XX小区XX物业管理状况调研报告
职责分工，将管理重心下移，充发散挥乡镇、居委会对辖区平常物业管理活动的看守作用。第三，要健全完满物业管理各项制度，成立县、乡镇、居委会、房管等部门的综合协调停矛盾瓜葛调停体系，将物业管理纳入社区建设一致管理，积极研究行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参加、相互督查的物业专项维修资金的缴交、保存与使用的新式工作方法，保证专项维修基金的足额归集和合理使用。3、要深入物业管理法规宣教。运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等流传媒介，宽泛睁开国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法规的宣传活动，加强对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促使基层行政管理人员、业委会成员依法履职;促使物业管理企业遵纪守纪，规范管理，更好地为业主供应服务;加强广大业主的物业管理法律意识和花销看法，使他们充分认识到搞好物业管理不只是物业企业、政府、居委会的事情，而且是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。4、要加强物业管理指导督查。一方面，县政府职能部门与乡镇、居委会要主动介入，认真解析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理企业和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促使业主大会召开，业主委员会成立并有效展动工作。要加强对业主委员会的法律指导与平常看守。对于业主委员会所需工作经费，应指导其经过业主大会规约来收取，杜绝向物业企业直接索取的现象。另一方面，县政府各相关职能部门与乡镇、居委会要各司其职，加强平常管理，加大执法力度，及时查处物业服务违纪行为和物业管理地域内发生的违纪行为;加大调停力度，及时化解各种物业管理矛盾瓜葛，赶忙解决业主反响强烈的问题。同时，还要组织不如期巡逻，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通知责怪，降低甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资
篇五：关于XX社区物业管理工作的调查
住宅小区物业管理情况的调研报告五篇住宅小区物业管理情况的调研报告1为打造xx企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、
程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下：
一、xx八大优势1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲。2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔。3、小区配套设施标准性高。4、准确把握市场脉搏。5、经营理念鲜明——创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑。7、人力资源及组织体系比较完整。8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰。二、十大有待改善问题
1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。例如：xx华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如。但目前每次洗清时，池内约40多公分的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。再如，xx、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱。
2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。
3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。
4、纵横观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在；xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见；xx华庭的广场地面、区内喷
泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见；从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。
5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。
6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。
7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：xx花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及维修；泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。
8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉；若干队员正规着装在xx华庭管理处大厅内静坐抽烟；各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客
进进出出，不理不睬；对外来人员进出小区没有监控；巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见；队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。
9、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，xx华庭管理处前台工作可以，xx居和xx花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立（含投拆处理机制建立）、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。
10、从物业管理整体队伍上看，土气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。
三、工作计划根据xx现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。从公司发展战略高度出发，避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌，让xx的牌子有力地推动各项目发展，建议成立“xx物业
管理服务有限公司”，在物管全盘运作上，以xx华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为：
将现注册的“中山市xx居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市xx物业管理服务有限公司”，新牌子定位于xx华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处。即“中山市xx物业管理服务有限公司xx华庭管理处”、“中山市xx物业管理服务有限公司xx居管理处”、“中山市xx物业管理有限公司xx花园管理处”。今后的项目发展和命名，按此类推。
2、精简机构，合理调配。规范的企业，必须具备现代化管理手段，而现代化的管理手段主要体现在“管理体系现代化”和“管理工具现代化”。为有效实施各方面工作，根据物业管理行业工作职能，并结合xx实际情况，现拟作以下整合：a、在董事长的领导下，以董事总经理为企业负责制，由物业总监统筹调控xx属下各物业管理项目经营运作，直接对董事总经理负责。b、各物业管理项目负责人（管理处经理或管理处主任的命名待定）具体负责和执行本项目工作事务，直接对物业总监负责。根据项目物业规模情况，下设各班组，切实做好定岗、定员、定编工作，实
篇六：关于XX社区物业管理工作的调查
关于小区物业管理的调研报告[某城区物业管理调研报告]物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排，我们开展了xx城区物业管理的调研。
一、xx城区物业管理的基本情况总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。（一）xx城区物业企业现状我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有近10年的发展。据调查，截至2019年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员12000余人，管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家，从业人员约2850人。（二）xx城区物业发展现状目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。
1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%，物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。
2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。
（1）单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。
（2）社会集资房：从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。
（3）直管公房及“农转非”安置房：直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。从1987年开始，根据原江北县人民政府文件规定：“凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。”因此，区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。截至2019年底，区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢，7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责。
3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金8.23亿元，使用300余万元。
（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状截止2019年底，全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现，90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有
组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。[1][2][3][4][5]下一页
（四）xx城区物业管理行政体制机制现状在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发[2019]280号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[2019]548号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区
居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。
1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发[1999]129号）等5个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。
篇七：关于XX社区物业管理工作的调查
[物业管理服务工作调研报告范文]关于小区物业管理的调研报告范文物业管理服务工作调研报告一、基本情况我市物业服务工作从某某年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。
二、工作开展情况一是加强了制度建设。根据国家和省、某某市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。
二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主期望的“质价相符”。
三、当前存在的主要问题（一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。
（二）物业服务消费观念滞后。部分业主对物业政策法规、物业服务企业、业主委员会、业主的权利和义务及相互间的关系缺乏了解，对物业服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，只顾个人利益，无视公共利益，对物业服务企业的工作不仅不主动支持、配合，反而煽动对抗。少数业主有偿服务的观念淡薄，“花钱买服务”的意识还未形成。老旧小区的业主思想仍然停留在住福利房的时代，拒交物业服务费的现象普遍存在。目前，全县住宅小区物业服务费平均收缴费率为65%，个别企业甚至才只有30%。过低的收缴率，致使部分物业企业入不敷出，只能靠减少服务、降低标准来维持正常运转，造成管理服务能力低下的恶性循环。
（三）老旧小区物业服务管理难度大。我市老旧住宅小区由于建设年代较久远，物业服务基础条件差，物业服务企业不愿介入，即使介入也因条件限制不能正常开展工作而退出，加之老旧小区的业主绝大多数属工薪阶层或社会低收入群体，我市目前也暂未对这部分住房征收专项维修资金，导致维修、更新和改造的费用无人承担，造成房屋和小区内设施设备年久失修、道路坑洼不平、卫生和治安环境差，业主极为不满，反映非常强烈。
（四）开发建设前期遗留问题较多。由于规划验收不严格，建设单位为追求经济利润最大化而不管不顾后续的物业服务，大部分住宅小区建成后遗留问题较多。比较突出的有建设单位擅自更改规划设计，如将地面停车位改为公共绿化带；违法占用消防通道；不履行房屋保修责任；私自占有使用小区共用部位等问题，均为今后实施物业服务埋下许多隐患。还有部分小区内无物业服务用房，只有门房、无绿化用地、无摩托车停车棚、监控安防设施设备技术落后、数量不足、使用寿命短。老旧小区公共配套设施更是严重不足，引发了许多矛盾和纠纷。
（五）业主大会、业主委员会组建难，发挥作用更难。由于业主对物业服务参与意识不强，缺乏能胜任的组织者，业主委员会的场所、经费、人员薪酬等得不到落实，社区居委会的日常监督作用发挥不到位，导致我市大部分住宅小区业主大会、业主委员会成立、选举难困难重重。目前，在64个实施物业服务的住宅小区中，成立业主委员会的只有20个，业主的合法权益无法得到有效保障，小区物业服务的难度很大。同时，由于业主委员会维权意识不强，运行中缺乏必要的监督机制，致使业主委员会难以发挥监督和协调作用，已成立的业主委员会中，大部分名存实亡。
（六）物业服务监管体制不够完善。物业服务属多头管理，参与部门较多，但我市目前物业服务关系尚未理顺，建设单位、物业服务企业、业主以及相关行政主管部门之间相互依赖，物业服务的责任主体缺位，基层政府组织的综合协调作用并未充分发挥，合力没有形成。物业服务监管机制尚不健全，行业监管部门之间缺乏有效沟通，行政监管力度不大，导致基层政府、行政主管部门、物业服务企业和业主之间职能与责任、权利与义务、管理与服务“三不清”。最突出表现在部门执法进小区方面。
四、意见和建议（一）进一步完善规章制度，规范管理服务建议某某市政府结合全市近年来的物业服务工作实际，尽快出台关于加强住宅小区物业管理的意见办法，并将车辆管理纳入小区物业服务之中。建立健全行之有效的目标考核责任制和监督体系，严格物业服务市场准入与退出制度。完善竞争机制，鼓励和支持有实力的物业服务企业做大做强，增强行业的危机意识，提高行业整体水平。物业服务企业要与业主签订物业服务协议，明确双方的权利和义务，增强信息公示力度。住建、城管、规划、公安、物价等行政主管部门要加大对物业服务质量等相关情况实行动态管理力度，要对管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会形象差的企业进行清理整顿。进一步完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，要限时查处和答
复。大力推广先进地区的管理经验，倡导建管分离的物业服务模式，强化物业服务队伍建设，提升服务水平、提高管理能力，推动物业服务企业依法规范经营。
（二）加强源头治理，夯实物业管理基础规划和建设部门要严格住宅小区建设规划审批程序和小区施工建设监管制度，加强对建设单位在建工程的监管，及时制止建设单位私自改扩建、缩小绿地面积、简化配套设施等违反规划的行为。制定工程竣工验收报批制度和符合本地实际的物业服务项目综合验收标准，组织相关部门、物业服务企业参与验收评定，对不符合建设规划和质量标准的坚决不予验收。
（三）强化业主大会制度，充分发挥业主委员会作用对符合条件但尚未成立业主大会的小区，乡镇人民政府应在同级党组织领导和民政部门指导监督下，尽快依法组织和指导召开业主大会，选举业主委员会，明确业主大会、业主委员会、业主与物业服务企业的权利和义务，理顺社区居委会、业主委员会与物业服务企业的关系，制定相关制度，规范运作程序，切实履行监督和协调职责。基层政府组织、房管等相关行政主管部门要积极支持业主委员会对物业服务工作进行监督，对违反物业相关政策法规，不履行物业服务的物业服务企业，要给予相应的处理和整顿，使业主委员会真正发挥监督、协调作用，推动小区物业服务有序发展。
（四）采取有效措施，加强老旧小区管理要高度重视老旧小区物业服务工作，在基层政府组织的指导下，根据老旧小区的实际情况，对症下药、靶向施策，采取灵活多样的物业服务模式。对于配套设施相对独立、较为完善、又有一定规模的老旧小区，及时组织召开业主大会，选举业主委员会，公开选聘物业服务企业，开展物业服务工作。对不具备物业服务条件又无业主委员会的小区，可按照社区居民自治的原则，由社区居委会代表
社区业主，与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理服务合同，也可以由社区居委会组织社区下岗失业人员组成维修、保安、保洁、绿化等队伍，进行自我管理、自我服务，为广大业主创造一个安全、文明、和谐的居住环境。
（五）宣传引导，营造良好的物业管理氛围要深入宣传《物权法》《物业管理条例》《某某省物业和服务管理条例》等有关法律法规，教育引导广大业主培养“小区是我家，爱护靠大家”的责任意识，牢固树立物业服务的消费观念，理解、支持、配合物业服务工作，及时缴纳物业服务的费用，自觉维护小区环境和秩序。
篇八：关于XX社区物业管理工作的调查
在前期规划设计时建设规划和房管部门要严格按照政策规定加强小区楼房及其基础配套设施审查力度并制定严格的小区交付使用验收制度可借鉴银行发放贷款推行的放款收款终身负责制对参与验收的单位和个人采取责任追究和责任倒查制度执行谁签字谁负责确保新建小区的工程质量水电气通讯消防安防电梯以及其他配套设施等方面质量全面合格3篇物业管理工作调研报告
为进一步了解和掌握全市物业管理情况，督导加强城市物业管理工作，改善人民群众的生活环境，根据市人大常委会工作安排，11月下旬到12月上旬，城环委在常委会毕礼伟副主任的带领下，对全市物业管理情况进行了调研。调研期间分别听取了市住房和城乡建设局的情况汇报，与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流；到XX区、XX市、高区、经区进行了调研，委托文登区、荣成市人大常委会和临港区管委对辖区物业管理情况进行了调研；现场察看了祥云花园、保利凯旋公馆等9个住宅小区物业管理情况。现将调研情况报告如下：
一、全市物业管理工作现状近年来，各级各有关部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《XX省物业管理条例》，逐步建立起以市级为总揽、区级为重点、街道为基础的物业管理新机制，物业管理工作逐步走向规范。（一）物业管理事业快速发展，覆盖面不断扩大。我市的物业管理始于1998年，经过近20年的发展，截止今年11月，全市共有物业服务企业378家，其中市区260家、荣成市58家、XX市60家，从业人员近1.8万人，实施物业管理的住宅项目1201个，服务面积9168万平方米，物业管理覆盖率98%以上，新建小区物业管理覆盖率100%。（二）开展物业服务行业文明创建活动，提升行业文明程度。物业管理部门制定了《XX市物业服务行业开展文明行业创建活动试点
工作规划》和《**年度全市物业服务行业开展文明行业创建活动实施方案》，开展物业服务行业文明创建活动。一是针对物业行业突出问题开展了集中排查专项行动，制定整改措施，督促整改落实。二是推行“阳光物业”，全面落实“三会三公开”制度。要求各物业服务企业公开服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息。三是在行业内树立典型，发挥示范标杆作用。制定了XX市物业行业文明服务明星、文明示范项目、文明创建标兵企业评分标准，组织物业企业积极参与全省物业行业文明创建活动，目前全市共有20名服务明星、6个示范项目、6家标兵企业通过了初审。通过开展这些活动，规范了物业服务企业的行为，有效提升了物业管理行业的文明程度。
（三）加大监督考核力度，规范物业服务企业行为。为加强对物业服务企业的事中事后监管，市物业管理部门对各区物业管理部门、物业服务企业和物业项目实施月度考核，定期检查各区物业主管部门业务管理、企业信用建设、投诉处理、专项整治活动推进情况等，并实现考核常态化。同时，积极推行各区交叉考核，考核结果列入各区考核成绩，并与物业服务企业项目评优、招投标、信用等级评定等挂钩。今年以来累计进行考核26次，对6家违规企业进行了约谈。通过行政和市场手段的有机结合促进企业优胜劣汰，规范和引导物业服务企业的服务行为。
（四）实施住宅专项维修资金制度，为公用部位维修维护提供资金保障。**年7月，我市开始归集住宅专项维修资金，有关部门密切
配合，层层把关，突出预售合同备案、综合验收、不动产登记等重点环节，加大维修资金收缴力度，提高收缴率。截至今年10月，已有17.71万户缴纳了住宅维修资金，住宅专项维修资金本金及利息共计16.04亿元。另外，物业管理部门还管理房改房维修资金9779.38万元。目前，全市物业管理部门管理的两项维修资金共计17.02亿元。
（五）开展智慧物业管理试点，拓展增值服务。物业管理部门积极推动信息化、智能化技术在物业管理领域的推广应用，并在部分理念超前的物业服务企业开展试点。**年XX区XX小区第一个推出“小区管家”APP，目前中心城区已有近20个项目实行智能化物业管理。今年年初，XX区XX街道办事处投资开发了“物管通”平台，对辖区物业管理项目实行24小时视频监控。XX市把物业管理与社区综合管理相结合，组建了智慧社区平台，实现物业主管部门、社区管理部门和业主三方信息互动、信息共享，业主可以通过APP平台进行交费、投票、反映问题、预约家政维修服务等操作，方便快捷，深受欢迎。
二、全市物业管理领域存在的问题在物业管理部门、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全市物业管理事业有了较快的发展，但与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还存在一定的差距。（一）物业服务企业的服务水平和业主的交费意识不高，导致物业费交纳率较低。市区范围内新建住宅小区（封闭住宅小区）物业费交费比例超过70%，而老旧小区物业费交费比例较低，一般只能达到20%到50%。导致这种现象的主要原因有两个，一是物业服务的质量
和水平不高。目前我市大部分物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服务质量不高，服务水平得不到业主的认可。二是业主的交费意识还需要提高。住在老旧小区的部分业主，在实施物业管理之前不需要交纳物业费，在进行综合改造实施物业管理之后，仍然认为应当免费享受物业服务等公共服务，因此不愿意交纳物业费。最终形成物业服务水平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。
（二）车位有效供给不足，停车管理矛盾突出。从群众反映情况看，车位紧张及停车秩序混乱，是当前物业管理十分突出的问题。2000年前建成的老旧生活区,很少配建停车设施，仅有的少量车库超过95%被业主出租，改做商业用途；2000年至2008年间建设的半封闭或封闭小区，规划配建的车位较少，而需求量很高，矛盾最为集中；2008年之后建设的小区，虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市规划部门确定的车位配建标准最高为每100平方米1个车位，在第二辆甚至是第三辆汽车已经开始大量进入市民家庭的时代，已经不能满足广大业主的停车需求。
（三）业主委员会组建比例低，没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会272个，仅占住宅小区物业服务项目的22.6%。多数业委会运行不够规范，仅有不到10%的业委会能够按照《XX省物业管理条例》规定履行职责，约70%的业委会履行职责比较被动，还有个别业委会存在履职越位现象。总体看，业委会组建比例低，不能依法履职、依法维权，是目前制约物业管理水平提升的短板。
（四）专项维修资金使用门槛高，使用率偏低。专项维修资金的使用，必须经占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用，门槛较高，程序较为复杂，因此使用情况不多。截止到今年10月，共支出住宅专项维修资金461笔，金额212.31万元。房改房维修资金由于资金数额少，申请程序较为复杂，维修支出也不多。今年前10个月，共支出维修资金92笔，金额42万元。
（五）物业项目交接时未严格履行承接查验手续，开发遗留问题比较多。目前新建项目大部分实行单体验收交房，综合验收交房比例不到30%，很多物业服务企业与开发商交接过程中未严格进行承接查验，对项目存在的问题没能及时发现和解决，导致业主60%以上的投诉与开发遗留问题有关，如房屋漏雨，储藏室、车库质量问题，电梯、消防、地下管网质量问题，绿化、人车分流设计不达标问题等。
（六）小区内违法建设屡禁不止，占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用公共空间种菜现象是个老大难问题，并且屡禁不止、屡屡反弹，这种现象在2000年到**年建成的小区比较普遍，尤其是城乡结合部的小区和一楼带小院的小区更为严重。近几年结合裸露土地整治，相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动，效果较为明显；但私搭乱建顶风而上，而且一旦形成，违法建设认定、拆除等程序复杂、涉及部门多、处置时间长，重新恢复难度极大。
三、加强物业管理的几点建议
物业管理与千家万户的利益息息相关，是一项涉及到各级各有关部门的系统工程，物业管理行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。为此，提出以下几点建议：
（一）制定新的物业管理条例实施办法，建立健全配套的法规体系。我市原物业管理条例实施办法于**年2月开始施行，在《XX省物业管理条例》出台后废止。建议结合全市物业管理的现状，尽快制定新的适应我市实际、内容完善、可操作性强的物业管理条例实施办法。明确规划部门、建设管理部门、物业管理部门、相关工作部门的职责分工，厘清房地产开发企业、物业服务企业、业主、业主委员会、街道、社区的权利、责任和义务，规定好小区的基础设施、安全消防、园林配套、公共空间、水电煤气、环卫保洁、车辆停放等诸多内容。
（二）采取多种举措，提高物业服务质量和水平。加大宣传力度，广泛宣传物业管理相关政策法规，增强业主法律意识和诚信意识，提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平。鼓励物业服务企业提供“菜单式服务”，由业主自由选择“服务套餐”并按照相应的标准交纳物业费。构建和谐的物业服务企业和业主关系，提高业主交费的主动性；建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道，对一些恶意拖欠物业费的行为，依法快速处理。
（三）增加车位有效供给，规范小区停车管理。超前规划，科学合理确定新建住宅小区车位配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜力，结合小区环境
综合整治，通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式，增加车位。加强管理，依法纠正改变车库和车位使用功能的行为。鼓励有条件的小区建设智能立体式停车库。盘活闲置车位，对开发商尚未售出的车位和业主购买后未使用的车位加以利用。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为，由物业服务企业进行劝阻引导，规范业主有序停车。
（四）加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理的基础之一，要学习借鉴外地成功经验和做法，结合我市实际，严格按照相关的法律法规规定，适时召开业主大会，加强业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素质和专业水平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升社区物业管理水平。试点将业主委员会建设情况纳入到对街道（镇）、社区的年终考核，提高基层对业主委员会建设工作的重视程度。
（五）严格实行物业综合验收制度，防止开发商遗留问题影响后期的物业管理。有关部门要加大监管力度，督促物业服务企业与开发建设单位做好物业项目承接查验工作，并办理各类资料移交手续；认真落实《XX省物业管理条例》和《XX省新建物业质量保修金管理办法》（X建发〔**〕5号）的规定，建立物业质量保修金制度，明确
保修工作的受理、实施的程序和标准，强化对保修责任的监管，切实维护业主的合法权益。
（六）创新维修资金使用方式，出台相关办法。使用住房专项维修资金时，可以采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。建立应急维修机制，明确应急维修范围和标准，开通紧急情况维修资金使用的快速通道，简化维修资金使用审批程序，对危及房屋使用和业主人身财产安全等紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金，由居委会（村委会）、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。试点业主大会管理维修资金，逐步将维修资金划转业主大会管理和使用，物业管理部门、街道（镇）、社区全程进行监管。
(七）加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职责，着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住宅楼开饭店等突出问题。城管执法部门要加大执法力度，及时开展执法活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违规行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。
（八）支持智慧物业建设，开展互联网+服务。将互联网思维融入物业管理中，加快搭建基于大数据的互联网平台，开展互联网+服务。依托智慧城市建设，制定智慧物业建设指导标准，推广智慧住宅小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台；综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、
水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用；鼓励物业服务企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。
物业管理工作调研报告随着商品房住宅小区投入使用，给市民“高品质生活”的同时，也对物业管理工作提出了新要求。按照区人大常委会**年工作安排，区人大城环委牵头成立了专题调研组，先后深入区国土房管局、东城街道办事处等单位，长坡社区、玉泉社区部分还建房以及美丽泽京、世纪阳光等重点小区，通过听取汇报、查阅资料、实地走访、座谈交流等形式深入了解我区物业管理工作情况，广泛收集了各方面对物业管理情况的建议和意见，调研组还到渝北区人和街道进行了考察学习。现将我区物业管理工作报告如下。一、我区物业管理基本情况目前，我区从事物业服务的企业已发展到67家（开展经营业务的52家，部分本地注册企业未在我区开展业务），其中区内注册企业36家，区外注册企业31家。全区物业服务从业人员近4000人，累计服务小区（单体楼）742个，涉及业主12.5万户，其中有1个小区被评为国家级物业优秀示范小区，12个小区被评为市级物业优秀示范小区。目前，我区小区物业管理主要有三种管理模式：一是专业化物业管理。主要是商品房住宅，功能相对配套，具备物业管理条件的小区，聘请物业管理公司实施专业化管理；二是自主式物业管理。主要是单位修建的办公综合楼、职工集资建房和房改房，由单位或业
主出资管理；三是业主自主组织实施管理。主要是老城区修建的商品房和拆迁还房，由社区和业主牵头，聘请退休人员、下岗职工管理。
近年来，区政府及相关部门以贯彻落实《**市物业管理条例》为抓手，主要做了以下几方面工作：
（一）完善体制机制，理清职责形成了工作合力在贯彻实施好国务院《物业管理条例》《**市物业管理条例》等法律法规的基础上，**年，区政府制定了关于进一步加强物业管理工作的意见，按照“条块结合、属地管理”的原则，建立了区、街道（镇）、社区（村）三级物业管理体系，健全了以房地产行政主管部门牵头，相关职能部门密切配合，各街道办事处（镇政府）属地管理，社区居（村）民委会具体抓落实的工作方式，按照职责分工，形成上下联动、齐抓共管的工作机制。又于**年，制定关于进一步加强物业管理工作的通知，进一步落实了镇街物业属地监管责任，厘清了职能部门物业管理工作职责。（二）加强宣传引导，形成了良好的物业管理氛围
一是印制并发放物业管理相关知识宣传手册。区国土房管局印制《**市**区物业管理知识宣传手册》6000册向广大群众及小区业主发放，涵盖物业管理的概念、作用和服务细则，物业管理相关政策和法律法规，业主权利、义务和应当遵守的有关事项，物管小区主要矛盾纠纷处置部门及联系方式等内容。二是通过各种媒体宣传物业管理相关政策。通过电视台、报纸、**手机报、“**”和“无线**”APP等媒体，大力宣传物业管理政策法规，通报深化物管小区专项整治工
作进展和成果，有效增进社会各界对物业管理政策的了解，促进小区业主对物业管理工作的理解和支持。三是开展物业管理培训工作。**—**连续两年开展针对物业服务企业、镇街、社区、业主委员会的专题培训，每年完成不低于十期的专题培训，今年已完成七期专题培训。通过培训不断提升了物业管理和服务人员思想道德素质、业务技能和管理水平，有效推动物业服务行业向精细化、高品质方向发展。
（三）坚持防治并举，物业管理水平有新提升一是扎实开展“六大环境”提升工作。通过开展**—**年连
续三年“六大环境”提升工作，督促物管公司加强小区秩序、环境、安全等管理和维护，不断提高物管服务水平。积极开展物管示范小区创建活动，着力打造一批环境卫生好、绿化美化好、治安秩序好、文明风尚好的示范小区，以点带面推动小区管理提品质、上台阶，切实提升城市整体形象取得较好效果。二是扎实开展小区矛盾纠纷化解工作。区国土房管局会同区规划局、区城乡建委、区公安局、区城管局、区消防支队等单位，全面排查城区所有物业小区存在的突出问题，发现存在物业服务问题的小区88个，涉及问题303个；违章搭建问题逾500个；消防通道堵塞小区56个，存在其他消防隐患的小区15个。根据摸排出的问题，下发整改通知603份，明确整改事项、整改要求和整改完成时限，并对整改情况予以检查验收，逐一销号。三是开展物业服务检查执法工作。物业主管部门通过部分业主投诉、职能部门和镇街反馈、社区和业主委员会反映，以及日常检查工作中发现的物业服务企业存在的问题，在调查核实的基础上，主管部门及时约谈物
业企业负责人，要求其认真履行物业服务合同，并督促物业服务企业限时整改。如，**年区国土房管局对无经营资质的捷洁物业公司进行立案调查，并处以5万元罚款；锦天物业公司、仁恒物业公司、卓雅物业公司存在自立收费项目的违规行为，责令其限期整改，清退违法所得，并处以罚款，并在全区物业服务行业内予以通报。
二、存在的问题总体看，近年来，我区物业管理工作在区委、区政府的高度重视下，在区级相关职能部门和镇街的共同努力下，逐步走上了制度化、规范化的轨道，物业管理水平显著提升。但依然存在一些不容忽视的问题，据区信访办统计，**年，全区共受理物业纠纷类信访来访182件，同比增长22%，且多是联名来信来访，反映全体或大部分业主的诉求，利益群体巨大，极易引发集体性事件。通过分析归类，主要集中在以下几方面：（一）建设遗留问题多。一是个别开发商没有严格按照规划设计建设房屋或公共设施设备，小区业主投诉多，物业公司后续管理难度大。二是质保期内物业公司履职难。如楼房共用的楼道、屋顶等出现质量问题时，物业公司联系开发商后，经常推诿拖延。质保过期后，只能使用业主缴纳的物业专项维修资金进行维修，业主或业委会意见大。三是开发建设单位过度承诺。为促进房屋销售，个别开发建设单位售房时夸大宣传，口头（书面）承诺公共部分如底楼的花园（绿地）、屋顶等交由购房人使用，导致小区装修经常发生乱搭乱建、占绿毁绿
行为，物业管理难。四是车位利用不充分，部分开发建设单位配套车位只出售不出租，或以高额租金出租车位，造成小区业主停车难。
（二）物管企业服务质量差。一是物业服务企业工作质量不高。出于成本考虑，物业服务人员未接受系统的教育、培训、再学习，员工不懂管理、无技术、不善沟通，不能够为业主提供称心如意的服务。保安、清洁、工程等常规化服务已经不能满足业主的要求，多数物业企业在提供多元化和个性化的服务方面还有待进一步提高。二是物业服务企业管理水平不高。物业企业在物业管理的过程中，往往处于弱势，多数采取顺从的服务方式，来维持小区的管理。而对一些破坏“管理规约”的业主，未及时制止、纠正，导致管理失衡，小区秩序混乱。三是公共收益管理不规范，群众意见大。不少物业企业对公共收益的收入、使用、管理有待规范，不能按有关规定对小区公共收益的收支情况进行公示，业主对物业服务费用的构成不甚了解，对公共收益的使用及去向存疑，引发矛盾纠纷。
（三）业主及业委会问题突出。有的业主行为习惯有待规范，存在垃圾乱堆放，不讲公共卫生，忽视公共利益，甚至在小区内种菜、饲养宠物等。有的业主法制意识淡薄，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。还有个别业主别有用心挑拨闹事，甚至收受其他物业服务企业好处，挑拨唆使不明真相的业主聚集闹事，无故拖欠物管费，以求达到更替物业服务企业的目的，严重扰乱小区和谐稳定环境。同时，业主委员会的运行也存在诸多问题：一是成立比例不高。目前，全区成立业委会的小区（单体楼）不足10%。二是已成立的业主委员会运
行效果差。由于业主委会成员素质参差不齐、对自身权利和义务认识不清，镇街、社区对其监管缺乏有效手段，业委会不作为、乱作为的问题时有发生。在已成立的业主委员会中，能够充分发挥作用的不足20%，较多业委会不能或没有发挥作用。三是业主委员会发挥作用不当。业主委员会具有法定的选聘权，但实际操作中，选聘权运用不规范，擅自乱用选聘权，不按规定程序行使权利，甚至有的向物业管理企业领取报酬、报销电话费等。如，六顺花园宜家物业公司反映业委会在选聘物业企业时弄虚作假，造成新企业进不去，老企业退不出的混乱局面。
（四）物业监管不到位。一是主管部门监管力量薄弱。区国土房管局作为物业行业的行政主管部门，未成立专门的物业管理科，目前由住房保障科4名工作人员兼职负责物业管理相关工作，不能及时对物业服务企业不作为、乱作为作出处罚。二是属地镇街和社区管理缺少有效抓手。《**市物业管理条例》第四条规定“街道办事处（镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系”。但实际业委会选举过程中，街道办事处（镇人民政府）实质性参与不够，导致物业服务企业靠向物业建设单位，业主委员会演变成为维权而设立，使双方从开始就带着较强的对立情绪，失去物业服务企业与业主的沟通协商交流平台。一旦发生物业纠纷，两者难以协商交流，甚至激化矛盾。出现物业纠纷后，所
在街道办事处、居委会才会出面协调，这种“亡羊补牢”式的事后调解，未起到应有的作用。
三、工作建议（一）提高对物业管理工作的认识。一是对物业管理问题定位要“准”。物业管理是一个新型产业，要以十九大精神为指导，把物业管理工作纳入“社会治理创新”等重点工作加以研究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断规范和完善。二是进一步强化各方的职能职责。区政府要将高度重视物业管理行业和物业服务企业的建设和发展，切实提到议事日程上来。物业管理行业行政主管部门应加大对相关物业管理单位的协调力度；加大对物业服务企业的监督力度，促使物业管理企业提供质价相称的服务。街镇要按照新物管条例的要求，扮演好五个角色：政策法规宣传者、居民自治指导者、矛盾纠纷协调者、法规执行监督者、特殊情况下业委会部分职能代行者。社区要了解、熟悉、掌握情况、动态，当好街镇的参谋助手。三是要加强宣传引导。主管部门和属地镇街要加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理，促使业主形成正确的物业管理消费观念。（二）加大小区建设审查力度。在前期规划、设计时，建设、规划和房管部门要严格按照政策规定，加强小区楼房及其基础配套设施审查力度，并制定严格的小区交付使用验收制度，可借鉴银行发放贷款推行的放款收款终身负责制，对参与验收的单位和个人采取责任追究和责任倒查制度，执行谁签字谁负责，确保新建小区的工程质量、
水电气、通讯、消防、安防、电梯以及其他配套设施等方面质量全面合格。对验收中发现的问题和不足，要责令开发单位认真整改直至完全达标合规。（三）加大物管服务监管力度。要加强物业管理监管队伍建设，配齐配强区物业管理科工作人员，并加强对其法律法规、岗位职责和业务素质等方面的宣传培训，提升其监管能力。要规范物管企业运营，提高责任心和服务质量。比如，严格物业服务企业的市场准入，把日常检查和抽查结果、业主投诉量与考核有机结合，形成有效的监管机制；完善考核体系，对业主满意度高、积极完成交办工作和探索物业服务新思路、新方式的物业企业给予奖励和资金扶持，对管理混乱、投诉较多、不按标准提供服务甚至损害业主利益的物业企业，依照有关规定予以严惩，并在物管行业内和公共媒体予以通报；监督物业服务企业在小区设立公告栏、宣传栏，公开物业服务合同的有关约定、小区公共收益的收支等情况，同时设立投诉举报电话、举报信箱，畅通业主的监督举报渠道等等。对出现矛盾纠纷的物业小区，要坚持“疏”“堵”结合的原则予以快速处置，对小区和物业服务企业确实存在的问题要跟踪督促、坚决整改，确保问题及时解决，维护业主的正当权益；区公安局要结合扫黑除恶专项斗争对带着非法目的挑头闹事、停车故意阻塞小区出入口的人员采取强有力的措施，维护小区正常秩序。（四）引导业委会发挥好职能作用。一是加强业主委员会建设。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作，推进小区自治建设。着眼保障业委会正确有效履职，增加对业委会成员的准入、管理和约束条款。二是主管部门和镇街要加强对业委会的业务指导和
监督。组织业主委员会参加职能职责、小区维护专业知识和相关职能运作等方面培训，强化住宅维修基金和公用设施专用基金的规范管理，进一步明确业主委员会的监督体系和公开事项及程序。三是加强社区管理力量。建议建立各社区负责联系辖区内小区物业管理工作，推进辖区内业主委员会建设，监督指导业主委员会依法履职与维权，积极调解物业管理矛盾纠纷，引导住宅小区业主树立物业管理意识。（五）进一步完善物业管理机制。一是要创新社区治理体系。强化城市基层党建引领社会治理创新，健全基层党组织和网格党支部日常工作机制，搭建社区党组织、物业服务企业和业主委员会三方良性互动平台，强化政策研究、标准制定和激励宣传，补齐社区服务管理短板。二是探索优化物业管理体制机制。进一步明确镇街、各监管部门职责，更好地推动问题解决。如，建立物业服务企业优秀人员到社区兼职制度，根据工作实际，聘请物业项目负责人到社区兼职，参与社区涉及物业小区的日常工作，将物业工作和小区管理有机结合起来；再如，引进法官、律师、物业管理协会会员等专业人员，组建物业小区矛盾纠纷人民调解“专家库”，积极参与热点难点的矛盾纠纷化解工作，以专业性提升矛盾纠纷化解的权威性和公信力。
物业管理工作调研报告为进一步了解和掌握滨江开发区物业管理情况，督导加强园区物业管理工作，改善人民群众的生活环境，根据年初工作计划安排，9月上旬，滨江开发区组织部分人大代表在人大工委主任赵禄祥的带领下，对滨江新城房地产项目物业管理情况进行了调研。调研期间听取
了物业管理部门的情况汇报，与有关部门、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流；到**、**、**等6个小区进行了调研，现场察看了住宅小区物业管理情况。现将调研情况报告如下：
一、物业管理工作现状近几年，园区的房地产业迅猛发展，与此相伴，物业管理工作也取得相当大的成就。在滨江开发区党工委、管委会的不懈努力下，物业管理部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《**省物业管理条例》，园区物业管理工作走向规范，为加强和改善园区管理、推进小区建设、优化投资环境、促进经济社会协调发展起到较大推动作用。（一）物业管理实现市场化全覆盖。截止目前，共有6家商品房正式交付使用，分别为**、**、**、新逸花园、绿地一期滨湖花苑绿地二期风情雅苑、朗诗未来家，均由开发商指定的物业服务企业实施管理，累计实施物业管理的住宅86栋，房屋6101套，物业管理覆盖率100%。（二）物业管理服务意识显著提升。近年来，滨江新城住宅小区发展迅猛，园区物业管理部门不断加大工作力度，督促各物业服务企业改进管理方式、提升服务水平。经过多年的努力，广大业主、开发企业和物业公司对物业管理工作重要性的认识越来越高。初具现代化新城区形态，居住和生活环境明显改观，有力地促进了和谐社会建设，物业管理工作也得到健康发展。（三）服务内容丰富水平提高。物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、
车辆管理等多方面、多层次。管理项目也从单一的住宅小区开始向商业街延伸覆盖面不断扩大。
（四）小区治安监管力度不断加大。一是建立巡查制度，对重点部位夜间坚持蹲守、巡查相结合，有效遏制偷盗等现象；二是加强高层小区电梯的日常使用和养护管理，编制困人救护、突然停电等突发事件应急措施预案，确保广大业主安全正常使用电梯。
二、物业管理领域存在的问题1.公众参与意识有待进一步提高。业主对物业法规的了解不多，责、权、利的认识和意识缺乏，参与管理、配合管理和自治管理的意识淡薄，有的小区入住率不高，成立业主委员会难度大。部分业主片面强调个人维权，只主张权利不尽义务，不遵守规定，不服从管理。2.新能源设施配备存在较大差距。代表们通过现场和业主深入交谈发现，电动车、新能源汽车充电桩配备不完善，是当前物业管理十分突出的问题。由于滨江新城绝大多数业主在园区企业上班，距离较近，电瓶车使用率高，再加上新能源汽车的推广，新能源设施配备严重缺乏。3.小区周边餐饮油烟扰民现象频发。绿地、朗诗为近年来新建的小区，随着大量业主的入住，周边商贸、餐饮开始繁忙起来，随之而来的投诉事件与日俱增，主要表现为餐饮店烟道距离住宅过近，且未安装油烟净化处理设施。
4.物业服务企业的服务水平不高。物业管理服务企业缺乏竞争意识和责任意识，招收往往年龄较大、文化程度较低、素质不高的物管职工，与业主沟通都存在明显不足，总体服务水平不高。
三、加强物业管理的几点建议1.加大宣传力度，提升业主参与意识。一是深入一线，深入群众，倾听业主呼声，集中民智民意，及时解决业主的所想、所思、所盼，为后续物业管理打下基础。二是广泛宣传物业管理法律法规，提高合同履约意识，让业主充分认识到，物业也是商品，享受服务就要缴费，为物业管理营造良好的健康法制环境。三是要提高业主主人翁意识，善于发挥业主作用，对危害公众利益的人和事要主动干预、积极举报，引导居民共同维护自己的家园。2.规范小区设施配备管理。超前规划，科学合理确定小区新能源设施配建标准，依据社会发展趋势结合小区实际情况，充分考虑新能源设施配备数量，满足群众切实所需。3.整合资源，加强部门联动，依法查处违法违规行为。加强领导、统筹、协调，建立自上而下的联动机制，从根本上明确相关部门的职责，协调城管、市场监督管理局、环保、信访、公安等执法部门及时查处油烟扰民问题，保证执法效果，同时确定工作目标，严格管理考核。4.采取多种举措，提高物业服务质量和水平。一是要加强物业管理从业人员学习培训，认真学习相关物业管理条例，增加知识本领，提升综合素质，改进工作方法；二是物业管理部门要加强对物业服务
企业的监管，督促提升物业服务质量和水平，构建和谐的物业服务企业和业主关系。
篇九：关于XX社区物业管理工作的调查
关于小区物业管理方案调查问卷各位业主您好！
对于小区物业管理检盘问卷
我们是本小区美好物业企业的成员，为进一步推进居住小区物业管理工作，采集
业主反应的状况，找出存在问题，推进物管整顿，最后为大家创建一个更为和睦
的社区环境，美好物业企业特拟订本检盘问卷。请各位业主本实在事求事，对小区负
责，对自己负责，对物业管理企业负责的态度，客观真切地填写并在每个问题所
给出的几个答案中选择适合的答案打钩。本次检查分为A、B、C三部分，
共31道题，每户家庭填写好本问卷后，放入小区正南门由美好物业企业建立
的检盘问卷采集箱中即可。再一次由衷感谢您的支持和辅助！祝您全家生活愈来愈好！A、基本状况
A1您家庭的门牌号_____
A2您家庭人数
1、1-2人2
、3人3、3人以上
A3您家庭面积是多少平米
1、30-602、60-803、80-1104、120-1405、150以上A4您家庭每个月的总收入（单位：元）1、1000以下2、1000-30003、3000-500004、50000以上A5您家庭每个月用在物业管理方面的花费1、1-10元2、10-20元3、20-30元4、30-40元5、40以上
B、对小区物业管理的态度B1您以为小区有必需启用物业管理吗1、需要2、不需要3、无所谓B1（1）假如需要，原由是什么1、减少自己的时间开销2、管理更系统、有效3、环境更安全、整齐4、其余_____B1（2）假如不需要，原由是什么1、增添花费开销2、自己能做好四周环境的整齐3、物业管理不太有效
关于小区物业管理方案调查问卷
4、自己能保证人身财物安全5、其余___B2您所认识的物业管理都包含以下哪几个方面（多项选择）
1、保洁2、安保3、维修、设备保护4、供暖
5、消防6、车辆道路7、绿化
8、民众代劳性业务
B3您以为此刻小区的物业管理范围怎样
1、范围太广，应减少管辖范围2、范围太窄，应增添服务项目3
、正常
B4对于小区平时环境卫生洁净工作
1、很满意2、较满意3、基本满意4、不满意
B5您对小区的安保举措（如小区内巡视人员、安全监控设备等）
1、很满意2、较满意3、基本满意4、不满意
B6您对所居住的小区内的设备的装备以及管理（如泊车场、健身器械等）
1、很满意2、较满意3、基本满意4、不满意
B7您对所居住的小区内的绿化
1、很满意2、较满意3、基本满意4、不满意B8您居住的小区内，当设备发生故障时，物业企业的反响怎样1、自主组织人员维修，很快解决2、居民反应问题后，才会组织维修3、就算反应了也好久不可以解决B9到安全出口的楼道中能否有聚积杂物1、有2、无B10您对物业管理费的收费标准清楚吗1、清楚2、一般3、不清楚B11您以为您所缴纳的物业费和您所享受的服务等价吗1、物超所值2、经济合理3、物低价优4、完整不等价B12您以为小区物业从业人员的素质怎样1、很高2、较高3、一般4、较差5、很差B13您所在物业企业的工作人员能否同您进行踊跃地交流1、从不交流2、有时3、常常B14您以为物业企业应具备哪些素质（多项选择）1、优良服务2、专业化团队3、品牌形象4、丰富的经验5、管理资质B15假如您需要向物业企业反应状况，您会选择再用何种方式（多项选择）1、向有关人员反应2、服务热线3、网络平台4、短信或邮件5、媒体
关于小区物业管理方案调查问卷
B16您所在的小区维修工作实时吗
1、实时2、不实时
B17您所在的小区维修工作有无回访，您以为回访有必需性吗
1、无回访，不用要2、有回访，不用要
3、无回访，必需4、有回访，必需
B18物业企业能否在小区内组织展开过娱乐活动
1、是2、否
B19您希望所在小区增添哪些服务设备和项目（多项选择）
1、医疗保健站2、健身娱乐场所3、菜市场和商场4、社区卫生站
5、泊车场及更多免费泊车位6、法律救助站
7、更多文化宣传设备
B20除了惯例的物业业务，您还希望物业企业供给哪些个性化的服务（多项选择）
1、代缴花费2、供给家政服务3、代卖机票、车票，酒店预定4、举办保健咨询
等健康服务5、订送鲜花等礼仪服务6、不需要，只把惯例物业管理工作做好就行
B21假如有物业管理企业能为您供给更优良、贴心的服务，但价钱较均匀水平略高，您愿意支付能够蒙受的花费来享受更好的服务吗1、愿意2、不肯意3、无所谓4、对物业失掉信心B22您以为此刻持续改良的物业服务有哪些1、服务范围种类2、服务态度3、服务设备4、服务人员培训5、特意服务机构设置
C主观部分C1您能否与物业企业发生过纠葛，又是怎样解决的？
____________________________________________________C2您对本物业企业有什么样的期望和建议?
_____________________________________________________
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